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上海最失敗的副中心,徹底起飛?!

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  今年的真如像是下定了某種決心,要開啟真如副中心、乃至普陀的新紀元。

  今年以來,圍繞真如板塊,已經祭出了4大規劃。

  “真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商務單元更新提升規劃”

  我知道有人會說,真如從來不缺規劃。

  2001年真如副中心批復后,別的沒干光規劃就干了6年。

  但是這次真不是停留在表面。

  隱隱能夠感受到普陀區的野心。


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  真如這個副中心的名頭已經頂了24年了。

  一提副中心,最“拉胯、失敗、沒落”似乎總有真如一席之地。

  難不成這次真如又是在畫餅?

  歸根到底真如不缺大而美的規劃,而缺少細節、落地規劃怎么干。

  副中心是大家對你的期待,而不是吃老本的底氣。

  這次的真如“F4”規劃,真的是在解決實際問題。

  首先是真如之心。

  定義和解決真如發展的核心,形成區域發展的向心力。

  

  這是普陀第一次直面“李嘉誠”的問題,

  高尚領域不能代表真如,也不是真如的核心。

  中海環宇城的商務區和新打造的真如之心才是未來真如的核心動力。

  這將是真如第二個TOD項目。

  還將新增一座五星級酒店。

  樹立真如的商業、辦公、住宅的真正標桿。

  

  這塊50萬方的新規劃,前身是銅川路水產市場,未來將轉變為商務新地標。

  然后是被普陀提到和真如之心同樣高度的“真如翠谷”。

  這里將是未來真如2年內土地供應的核心區。

  解決的是真如北部區域的城市界面斷裂。

  

  前身嵐皋糧倉像一座城市孤島,拉低了真如北部的城市界面。

  讓大家很難將高尚領域以東和真如副中心聯系到一塊。

  這次真如翠谷中規劃有1.77容積率的地塊,未來能做出洋房或者疊墅產品。

  三軌交環繞,又有上師大學校。

  是有機會成為新的產品標桿。

  翠谷的第一塊地將要拍賣,真如是寄予厚望的,未來新房要突破12萬。

  臻如府+高尚領域+翠谷,形成真如新的高尚住宅區。

  第三是上海西站的規劃。

  西站規劃其實是和真如之心打包一起做的。

  

  實話說,西站是4個規劃里面重要度最靠后的。

  可開發空間受限,車站能級也不高。

  規劃上和真如整體協調統一即可。

  假如有一天西站外遷了,我相信會比現在發揮的作用更大。

  能夠加強真如對于萬里、桃浦、大華等板塊的輻射能力。

  最后一個真如商務單元更新提升規劃很有價值。

  整個商務更新規劃包含3個單元,規劃范圍面積約3.5平方公里。

  

  不過,真正的核心內容,我認為是這句話:

  “融入上海中央活力區的新型城市副中心地區”

  

  普陀要解決中心城區沒有CAZ的局面。

  我們去年文章就說過,真如在考慮進入CAZ,目前看“野心”很明顯了。

  具體的規劃內容也都很接地氣。

  1、樓宇更新

  星光耀的商務樓宇要提質,品尊國際的要改造,長征影劇院要重建。

  目前長征地塊已經變性為住宅,容積率2.0,限高24米。

  一個低密的洋房/疊加社區。

  

  2、街區環境和基礎設施升級

  在城市界面改造上,應該是下了決心。

  

  涉及7項道路改造,要打通一批斷頭路:

  蘭溪路-真南路下穿立交

  府村路道路新建改建(曹楊路-銅川路)

  禮泉路西拓(真北路-大渡河路)

  紅沙崗路道路新建(銅川路-禮泉路)

  北石路東拓(蘭溪路-曹楊路)

  禮泉路西拓(蘭溪路-曹楊路)

  南鄭路新建(蘭田路-嵐皋路)

  而且所有的規劃“以高壓架空線遠期入地為前提”。

  2024年11月普陀發布《上海西站及周邊地區220kV高壓走廊入地方案前期研究》競爭性磋商文件。

  主要論證新建500千伏市西站、遷建西郊站及新建電力隧道實現220kV高壓走廊入地的可行性。

  最后是上海電力設計院有限公司、上海市隧道工程軌道交通設計研究院中標。

  我認為不排除在普陀2025-2030規劃中,高壓線入地真的就啟動了。

  解決了嵐皋糧庫、高壓線的問題,真如的想象空間就打開了。

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  如此密集且富含信息量的規劃,體現的是發展思路的轉變。

  在我看來,真如的發展可以分為3個階段。

  第一階段:2001-2015年

  從真如副中心確立一直到紅旗村拆遷啟動之前。

  這15年,也是真如錯失高速發展,副中心掉隊的主要時間。

  這期間主要有4大事件:

  做了好幾版副中心規劃、長江實業拿地、上海西站改造、銅川路水產市場要搬遷。

  一句話坑太多了。

  對比虹橋樞紐的發展來看,你就知道有多離譜。

  2005年提出的虹橋樞紐設想;

  2008年動工;

  2010年投入使用;

  2012年虹橋商務區核心區動工;

  2014年虹橋樞紐單日客流破百萬;

  2015年虹橋天地開業。

  虹橋樞紐10年的發展可以說是天翻地覆。

  第二階段:2015-2023年

  這8年是真如第一次開始提速。

  標志性事件是紅旗村動遷啟動,這一次普陀找對了人。

  2年完成動遷及土地出讓,5年中海全部開發完成,實現中海環宇城開業。

  徐匯東安從正式動遷開始,到土地出讓是1年半的時間。

  雖然不及徐匯速度,但真的提速很多了。

  第三階段:2024年往后

  這是真如從粗放框架,到精耕細作的開始;

  是從紙上談兵到真刀真槍落地的開始。

  真如無法改變的是長實、復星、綠地失敗三兄弟。

  但是依然有翻盤的機會。

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  重新審視真如,這里已經有了相當系統性的規劃。

  

  但是離開香檳慶祝還有很長的距離。

  接下來的真如,還有直面2方面的問題。

  “產業培育和全面的城市更新”

  真如的交通條件、教育配套、商業資源都已經有了支撐。

  那么產業的凝聚力就是煥發新生的更高要求。

  據統計,2023年真如地區甲級寫字樓租賃去化10萬方,位列上海各大CBD甲級寫字樓去化量第二。

  2024年,中海中心是上海寫字樓度租賃市場成交量榜首。

  2025年上半年,世邦數據真如的新租需求排第三。

  

  因為真如確實便宜,離市區近,但是租賃價格對比靜安寺只有一半甚至1/3。

  目前中海中心入住的企業有:

  冰墩墩的締造者元隆雅圖;

  日本知名廣告公司凸版廣告;

  A股上市廣告公司宣亞國際;

  新媒體廣告公司明堂文化;

  虛擬現實專精公司維邁科技;

  德國大眾旗下專業研發公司艾爾維;

  京東科技;

  創業板上市公司祥明智能;

  專精特新企業歧海防腐;

  意大利設計巨頭賓尼法利納(設計了包括法拉利、瑪莎拉蒂等車型)等。

  不過還遠遠不夠,中海中心寫字樓30萬方體量,整個真如60萬方。

  還需要更多的頭部入住打造完整的產業鏈集群才能形成局部優勢。

  在內環沿線和銅川路周邊還有大量的老破小。

  如果推倒重建,真如將是全面的更新。

  有機會成長為比長風更全面的板塊。

  

  真如能崛起絕對是北上海的幸事。

  一直以來北上海似乎只有大寧一個能打的。

  對比南上海而言,輻射和聯動能力太弱了。

  真如的野心我們看到了。

  但是真如的現在依然不完美。

  我們希望真如能夠不斷地帶來驚喜。

  持續跑出“深圳速度”。

  注:該篇文章僅代表個人見解,不構成交易建議。

  

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