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上海最失敗的副中心,徹底起飛?!

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  今年的真如像是下定了某種決心,要開啟真如副中心、乃至普陀的新紀(jì)元。

  今年以來,圍繞真如板塊,已經(jīng)祭出了4大規(guī)劃。

  “真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃”

  我知道有人會說,真如從來不缺規(guī)劃。

  2001年真如副中心批復(fù)后,別的沒干光規(guī)劃就干了6年。

  但是這次真不是停留在表面。

  隱隱能夠感受到普陀區(qū)的野心。


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  真如這個副中心的名頭已經(jīng)頂了24年了。

  一提副中心,最“拉胯、失敗、沒落”似乎總有真如一席之地。

  難不成這次真如又是在畫餅?

  歸根到底真如不缺大而美的規(guī)劃,而缺少細(xì)節(jié)、落地規(guī)劃怎么干。

  副中心是大家對你的期待,而不是吃老本的底氣。

  這次的真如“F4”規(guī)劃,真的是在解決實(shí)際問題。

  首先是真如之心。

  定義和解決真如發(fā)展的核心,形成區(qū)域發(fā)展的向心力。

  

  這是普陀第一次直面“李嘉誠”的問題,

  高尚領(lǐng)域不能代表真如,也不是真如的核心。

  中海環(huán)宇城的商務(wù)區(qū)和新打造的真如之心才是未來真如的核心動力。

  這將是真如第二個TOD項(xiàng)目。

  還將新增一座五星級酒店。

  樹立真如的商業(yè)、辦公、住宅的真正標(biāo)桿。

  

  這塊50萬方的新規(guī)劃,前身是銅川路水產(chǎn)市場,未來將轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)新地標(biāo)。

  然后是被普陀提到和真如之心同樣高度的“真如翠谷”。

  這里將是未來真如2年內(nèi)土地供應(yīng)的核心區(qū)。

  解決的是真如北部區(qū)域的城市界面斷裂。

  

  前身嵐皋糧倉像一座城市孤島,拉低了真如北部的城市界面。

  讓大家很難將高尚領(lǐng)域以東和真如副中心聯(lián)系到一塊。

  這次真如翠谷中規(guī)劃有1.77容積率的地塊,未來能做出洋房或者疊墅產(chǎn)品。

  三軌交環(huán)繞,又有上師大學(xué)校。

  是有機(jī)會成為新的產(chǎn)品標(biāo)桿。

  翠谷的第一塊地將要拍賣,真如是寄予厚望的,未來新房要突破12萬。

  臻如府+高尚領(lǐng)域+翠谷,形成真如新的高尚住宅區(qū)。

  第三是上海西站的規(guī)劃。

  西站規(guī)劃其實(shí)是和真如之心打包一起做的。

  

  實(shí)話說,西站是4個規(guī)劃里面重要度最靠后的。

  可開發(fā)空間受限,車站能級也不高。

  規(guī)劃上和真如整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一即可。

  假如有一天西站外遷了,我相信會比現(xiàn)在發(fā)揮的作用更大。

  能夠加強(qiáng)真如對于萬里、桃浦、大華等板塊的輻射能力。

  最后一個真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃很有價值。

  整個商務(wù)更新規(guī)劃包含3個單元,規(guī)劃范圍面積約3.5平方公里。

  

  不過,真正的核心內(nèi)容,我認(rèn)為是這句話:

  “融入上海中央活力區(qū)的新型城市副中心地區(qū)”

  

  普陀要解決中心城區(qū)沒有CAZ的局面。

  我們?nèi)ツ晡恼戮驼f過,真如在考慮進(jìn)入CAZ,目前看“野心”很明顯了。

  具體的規(guī)劃內(nèi)容也都很接地氣。

  1、樓宇更新

  星光耀的商務(wù)樓宇要提質(zhì),品尊國際的要改造,長征影劇院要重建。

  目前長征地塊已經(jīng)變性為住宅,容積率2.0,限高24米。

  一個低密的洋房/疊加社區(qū)。

  

  2、街區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施升級

  在城市界面改造上,應(yīng)該是下了決心。

  

  涉及7項(xiàng)道路改造,要打通一批斷頭路:

  蘭溪路-真南路下穿立交

  府村路道路新建改建(曹楊路-銅川路)

  禮泉路西拓(真北路-大渡河路)

  紅沙崗路道路新建(銅川路-禮泉路)

  北石路東拓(蘭溪路-曹楊路)

  禮泉路西拓(蘭溪路-曹楊路)

  南鄭路新建(蘭田路-嵐皋路)

  而且所有的規(guī)劃“以高壓架空線遠(yuǎn)期入地為前提”。

  2024年11月普陀發(fā)布《上海西站及周邊地區(qū)220kV高壓走廊入地方案前期研究》競爭性磋商文件。

  主要論證新建500千伏市西站、遷建西郊站及新建電力隧道實(shí)現(xiàn)220kV高壓走廊入地的可行性。

  最后是上海電力設(shè)計院有限公司、上海市隧道工程軌道交通設(shè)計研究院中標(biāo)。

  我認(rèn)為不排除在普陀2025-2030規(guī)劃中,高壓線入地真的就啟動了。

  解決了嵐皋糧庫、高壓線的問題,真如的想象空間就打開了。

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  如此密集且富含信息量的規(guī)劃,體現(xiàn)的是發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。

  在我看來,真如的發(fā)展可以分為3個階段。

  第一階段:2001-2015年

  從真如副中心確立一直到紅旗村拆遷啟動之前。

  這15年,也是真如錯失高速發(fā)展,副中心掉隊的主要時間。

  這期間主要有4大事件:

  做了好幾版副中心規(guī)劃、長江實(shí)業(yè)拿地、上海西站改造、銅川路水產(chǎn)市場要搬遷。

  一句話坑太多了。

  對比虹橋樞紐的發(fā)展來看,你就知道有多離譜。

  2005年提出的虹橋樞紐設(shè)想;

  2008年動工;

  2010年投入使用;

  2012年虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)動工;

  2014年虹橋樞紐單日客流破百萬;

  2015年虹橋天地開業(yè)。

  虹橋樞紐10年的發(fā)展可以說是天翻地覆。

  第二階段:2015-2023年

  這8年是真如第一次開始提速。

  標(biāo)志性事件是紅旗村動遷啟動,這一次普陀找對了人。

  2年完成動遷及土地出讓,5年中海全部開發(fā)完成,實(shí)現(xiàn)中海環(huán)宇城開業(yè)。

  徐匯東安從正式動遷開始,到土地出讓是1年半的時間。

  雖然不及徐匯速度,但真的提速很多了。

  第三階段:2024年往后

  這是真如從粗放框架,到精耕細(xì)作的開始;

  是從紙上談兵到真刀真槍落地的開始。

  真如無法改變的是長實(shí)、復(fù)星、綠地失敗三兄弟。

  但是依然有翻盤的機(jī)會。

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  重新審視真如,這里已經(jīng)有了相當(dāng)系統(tǒng)性的規(guī)劃。

  

  但是離開香檳慶祝還有很長的距離。

  接下來的真如,還有直面2方面的問題。

  “產(chǎn)業(yè)培育和全面的城市更新”

  真如的交通條件、教育配套、商業(yè)資源都已經(jīng)有了支撐。

  那么產(chǎn)業(yè)的凝聚力就是煥發(fā)新生的更高要求。

  據(jù)統(tǒng)計,2023年真如地區(qū)甲級寫字樓租賃去化10萬方,位列上海各大CBD甲級寫字樓去化量第二。

  2024年,中海中心是上海寫字樓度租賃市場成交量榜首。

  2025年上半年,世邦數(shù)據(jù)真如的新租需求排第三。

  

  因?yàn)檎嫒绱_實(shí)便宜,離市區(qū)近,但是租賃價格對比靜安寺只有一半甚至1/3。

  目前中海中心入住的企業(yè)有:

  冰墩墩的締造者元隆雅圖;

  日本知名廣告公司凸版廣告;

  A股上市廣告公司宣亞國際;

  新媒體廣告公司明堂文化;

  虛擬現(xiàn)實(shí)專精公司維邁科技;

  德國大眾旗下專業(yè)研發(fā)公司艾爾維;

  京東科技;

  創(chuàng)業(yè)板上市公司祥明智能;

  專精特新企業(yè)歧海防腐;

  意大利設(shè)計巨頭賓尼法利納(設(shè)計了包括法拉利、瑪莎拉蒂等車型)等。

  不過還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,中海中心寫字樓30萬方體量,整個真如60萬方。

  還需要更多的頭部入住打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈集群才能形成局部優(yōu)勢。

  在內(nèi)環(huán)沿線和銅川路周邊還有大量的老破小。

  如果推倒重建,真如將是全面的更新。

  有機(jī)會成長為比長風(fēng)更全面的板塊。

  

  真如能崛起絕對是北上海的幸事。

  一直以來北上海似乎只有大寧一個能打的。

  對比南上海而言,輻射和聯(lián)動能力太弱了。

  真如的野心我們看到了。

  但是真如的現(xiàn)在依然不完美。

  我們希望真如能夠不斷地帶來驚喜。

  持續(xù)跑出“深圳速度”。

  注:該篇文章僅代表個人見解,不構(gòu)成交易建議。

  

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