今年的真如像是下定了某種決心,要開啟真如副中心、乃至普陀的新紀(jì)元。
今年以來,圍繞真如板塊,已經(jīng)祭出了4大規(guī)劃。
“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃”
我知道有人會說,真如從來不缺規(guī)劃。
2001年真如副中心批復(fù)后,別的沒干光規(guī)劃就干了6年。
但是這次真不是停留在表面。
隱隱能夠感受到普陀區(qū)的野心。
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真如這個副中心的名頭已經(jīng)頂了24年了。
一提副中心,最“拉胯、失敗、沒落”似乎總有真如一席之地。
難不成這次真如又是在畫餅?
歸根到底真如不缺大而美的規(guī)劃,而缺少細(xì)節(jié)、落地規(guī)劃怎么干。
副中心是大家對你的期待,而不是吃老本的底氣。
這次的真如“F4”規(guī)劃,真的是在解決實(shí)際問題。
首先是真如之心。
定義和解決真如發(fā)展的核心,形成區(qū)域發(fā)展的向心力。
這是普陀第一次直面“李嘉誠”的問題,
高尚領(lǐng)域不能代表真如,也不是真如的核心。
中海環(huán)宇城的商務(wù)區(qū)和新打造的真如之心才是未來真如的核心動力。
這將是真如第二個TOD項(xiàng)目。
還將新增一座五星級酒店。
樹立真如的商業(yè)、辦公、住宅的真正標(biāo)桿。
這塊50萬方的新規(guī)劃,前身是銅川路水產(chǎn)市場,未來將轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅?wù)新地標(biāo)。
然后是被普陀提到和真如之心同樣高度的“真如翠谷”。
這里將是未來真如2年內(nèi)土地供應(yīng)的核心區(qū)。
解決的是真如北部區(qū)域的城市界面斷裂。
前身嵐皋糧倉像一座城市孤島,拉低了真如北部的城市界面。
讓大家很難將高尚領(lǐng)域以東和真如副中心聯(lián)系到一塊。
這次真如翠谷中規(guī)劃有1.77容積率的地塊,未來能做出洋房或者疊墅產(chǎn)品。
三軌交環(huán)繞,又有上師大學(xué)校。
是有機(jī)會成為新的產(chǎn)品標(biāo)桿。
翠谷的第一塊地將要拍賣,真如是寄予厚望的,未來新房要突破12萬。
臻如府+高尚領(lǐng)域+翠谷,形成真如新的高尚住宅區(qū)。
第三是上海西站的規(guī)劃。
西站規(guī)劃其實(shí)是和真如之心打包一起做的。
實(shí)話說,西站是4個規(guī)劃里面重要度最靠后的。
可開發(fā)空間受限,車站能級也不高。
規(guī)劃上和真如整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一即可。
假如有一天西站外遷了,我相信會比現(xiàn)在發(fā)揮的作用更大。
能夠加強(qiáng)真如對于萬里、桃浦、大華等板塊的輻射能力。
最后一個真如商務(wù)單元更新提升規(guī)劃很有價值。
整個商務(wù)更新規(guī)劃包含3個單元,規(guī)劃范圍面積約3.5平方公里。
不過,真正的核心內(nèi)容,我認(rèn)為是這句話:
“融入上海中央活力區(qū)的新型城市副中心地區(qū)”
普陀要解決中心城區(qū)沒有CAZ的局面。
我們?nèi)ツ晡恼戮驼f過,真如在考慮進(jìn)入CAZ,目前看“野心”很明顯了。
具體的規(guī)劃內(nèi)容也都很接地氣。
1、樓宇更新
星光耀的商務(wù)樓宇要提質(zhì),品尊國際的要改造,長征影劇院要重建。
目前長征地塊已經(jīng)變性為住宅,容積率2.0,限高24米。
一個低密的洋房/疊加社區(qū)。
2、街區(qū)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施升級
在城市界面改造上,應(yīng)該是下了決心。
涉及7項(xiàng)道路改造,要打通一批斷頭路:
蘭溪路-真南路下穿立交
府村路道路新建改建(曹楊路-銅川路)
禮泉路西拓(真北路-大渡河路)
紅沙崗路道路新建(銅川路-禮泉路)
北石路東拓(蘭溪路-曹楊路)
禮泉路西拓(蘭溪路-曹楊路)
南鄭路新建(蘭田路-嵐皋路)
而且所有的規(guī)劃“以高壓架空線遠(yuǎn)期入地為前提”。
2024年11月普陀發(fā)布《上海西站及周邊地區(qū)220kV高壓走廊入地方案前期研究》競爭性磋商文件。
主要論證新建500千伏市西站、遷建西郊站及新建電力隧道實(shí)現(xiàn)220kV高壓走廊入地的可行性。
最后是上海電力設(shè)計院有限公司、上海市隧道工程軌道交通設(shè)計研究院中標(biāo)。
我認(rèn)為不排除在普陀2025-2030規(guī)劃中,高壓線入地真的就啟動了。
解決了嵐皋糧庫、高壓線的問題,真如的想象空間就打開了。
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如此密集且富含信息量的規(guī)劃,體現(xiàn)的是發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變。
在我看來,真如的發(fā)展可以分為3個階段。
第一階段:2001-2015年
從真如副中心確立一直到紅旗村拆遷啟動之前。
這15年,也是真如錯失高速發(fā)展,副中心掉隊的主要時間。
這期間主要有4大事件:
做了好幾版副中心規(guī)劃、長江實(shí)業(yè)拿地、上海西站改造、銅川路水產(chǎn)市場要搬遷。
一句話坑太多了。
對比虹橋樞紐的發(fā)展來看,你就知道有多離譜。
2005年提出的虹橋樞紐設(shè)想;
2008年動工;
2010年投入使用;
2012年虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)動工;
2014年虹橋樞紐單日客流破百萬;
2015年虹橋天地開業(yè)。
虹橋樞紐10年的發(fā)展可以說是天翻地覆。
第二階段:2015-2023年
這8年是真如第一次開始提速。
標(biāo)志性事件是紅旗村動遷啟動,這一次普陀找對了人。
2年完成動遷及土地出讓,5年中海全部開發(fā)完成,實(shí)現(xiàn)中海環(huán)宇城開業(yè)。
徐匯東安從正式動遷開始,到土地出讓是1年半的時間。
雖然不及徐匯速度,但真的提速很多了。
第三階段:2024年往后
這是真如從粗放框架,到精耕細(xì)作的開始;
是從紙上談兵到真刀真槍落地的開始。
真如無法改變的是長實(shí)、復(fù)星、綠地失敗三兄弟。
但是依然有翻盤的機(jī)會。
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重新審視真如,這里已經(jīng)有了相當(dāng)系統(tǒng)性的規(guī)劃。
但是離開香檳慶祝還有很長的距離。
接下來的真如,還有直面2方面的問題。
“產(chǎn)業(yè)培育和全面的城市更新”
真如的交通條件、教育配套、商業(yè)資源都已經(jīng)有了支撐。
那么產(chǎn)業(yè)的凝聚力就是煥發(fā)新生的更高要求。
據(jù)統(tǒng)計,2023年真如地區(qū)甲級寫字樓租賃去化10萬方,位列上海各大CBD甲級寫字樓去化量第二。
2024年,中海中心是上海寫字樓度租賃市場成交量榜首。
2025年上半年,世邦數(shù)據(jù)真如的新租需求排第三。
因?yàn)檎嫒绱_實(shí)便宜,離市區(qū)近,但是租賃價格對比靜安寺只有一半甚至1/3。
目前中海中心入住的企業(yè)有:
冰墩墩的締造者元隆雅圖;
日本知名廣告公司凸版廣告;
A股上市廣告公司宣亞國際;
新媒體廣告公司明堂文化;
虛擬現(xiàn)實(shí)專精公司維邁科技;
德國大眾旗下專業(yè)研發(fā)公司艾爾維;
京東科技;
創(chuàng)業(yè)板上市公司祥明智能;
專精特新企業(yè)歧海防腐;
意大利設(shè)計巨頭賓尼法利納(設(shè)計了包括法拉利、瑪莎拉蒂等車型)等。
不過還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,中海中心寫字樓30萬方體量,整個真如60萬方。
還需要更多的頭部入住打造完整的產(chǎn)業(yè)鏈集群才能形成局部優(yōu)勢。
在內(nèi)環(huán)沿線和銅川路周邊還有大量的老破小。
如果推倒重建,真如將是全面的更新。
有機(jī)會成長為比長風(fēng)更全面的板塊。
真如能崛起絕對是北上海的幸事。
一直以來北上海似乎只有大寧一個能打的。
對比南上海而言,輻射和聯(lián)動能力太弱了。
真如的野心我們看到了。
但是真如的現(xiàn)在依然不完美。
我們希望真如能夠不斷地帶來驚喜。
持續(xù)跑出“深圳速度”。
注:該篇文章僅代表個人見解,不構(gòu)成交易建議。
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