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買房后還沒來得及辦理過戶，房屋就被法院查封，購房者能否憑借合法的購房行為阻止執(zhí)行？這起案例中，法院的判決為我們揭曉了答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙琳向法院提出訴訟請求：

停止對一號房屋的執(zhí)行；

訴訟費由甲公司承擔。

趙琳稱，她在房屋被查封前購買了一號房屋，按約定支付購房款后實際占有該房屋，后來因為乙公司的原因無法辦理網(wǎng)簽及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?，F(xiàn)在她們?nèi)以诰]有其他住房，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，不同意趙琳的訴訟請求。理由如下：

沒有充分證據(jù)證明一號房屋的買賣合同是在查封前訂立的；

趙琳沒有占有一號房屋，在執(zhí)行異議中曾承認房屋處于毛坯、空置狀態(tài)；

趙琳提交的起訴狀、現(xiàn)房買賣合同都顯示她在京另有住所，沒有證據(jù)證明一號房屋是其唯一住房；

付款證據(jù)表明收款方是丙公司，不是乙公司，無法證明已經(jīng)按約定支付了房款；

趙琳提起本案訴訟已經(jīng)超過時效期間，應(yīng)當裁定駁回起訴。

（三）第三人的陳述

第三人乙公司、丁公司、張偉在庭前談話中共同表示，同意趙琳的全部訴訟請求及事實理由。

（四）法院查明的關(guān)鍵事實

與執(zhí)行程序有關(guān)的事實：就戊公司與乙公司的債務(wù)重組合同、抵押合同，以及與丁公司、張偉的保證合同事宜，北京市長安公證處出具了相關(guān)《公證書》。因當事人未按期履行還款義務(wù)，公證處出具《執(zhí)行證書》。戊公司申請強制執(zhí)行，法院于 2019 年 8 月立案。2022 年 10 月，法院查封了乙公司名下的一號房屋。2024 年 2 月，法院裁定變更甲公司為申請執(zhí)行人。2024 年 7 月，趙琳對查封措施提出異議，法院作出執(zhí)行異議裁定，駁回其異議請求，趙琳不服提起訴訟。

與執(zhí)行異議有關(guān)的事實：

合同簽訂與履行：2021 年 7 月 15 日，趙琳與乙公司簽訂《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定總房價款 1660640 元，當月 16 日支付首付款 90 萬元，網(wǎng)簽后 15 日內(nèi)貸款付清尾款 760640 元。7 月 17 日，趙琳通過銀行賬戶向丙公司付款 90 萬元，乙公司出具《房款收據(jù)》，并于 2024 年 8 月出具《證明》，載明委托丙公司收取 90 萬元購房款。合同簽訂后未完成網(wǎng)簽手續(xù)，趙琳稱因乙公司將房屋為其他公司設(shè)定抵押登記導(dǎo)致無法辦理網(wǎng)簽，剩余房款因無法貸款未支付。

房屋占有情況：經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗，房屋未裝修，但有基本生活設(shè)施且有使用痕跡。趙琳提交的相關(guān)證據(jù)顯示其全家名下在京無其他住房，甲公司對此予以認可。趙琳稱房屋主要供家人偶爾居住。

訴訟時效相關(guān)事實：2024 年 7 月 30 日法院作出執(zhí)行異議裁定，8 月 9 日向趙琳電子送達，8 月 22 日趙琳委托訴訟代理人首次通過在線服務(wù)平臺提交起訴材料，后經(jīng)補充材料，9 月 3 日現(xiàn)場立案，9 月 23 日正式立案。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙琳提起本案訴訟是否超過法定時效期間？

趙琳的購房行為是否真實存在，是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，能否排除對一號房屋的執(zhí)行？

（二）法律分析

訴訟時效問題：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，案外人不服執(zhí)行異議裁定，應(yīng)在收到裁定之日起十五日內(nèi)提起訴訟。趙琳于 2024 年 8 月 9 日收到裁定，8 月 22 日通過在線服務(wù)平臺提交起訴材料，在法定期間內(nèi)。立案審查及補充材料的時間不應(yīng)計入法定期間，故其提起訴訟未超過時效。

購房行為真實性及排除執(zhí)行的條件：

查封前簽訂合同：趙琳與乙公司在 2021 年 7 月 15 日簽訂合同，房屋于 2022 年 10 月被查封，合同簽訂在查封前。

支付房款情況：趙琳支付了 90 萬元首付款，占總房款的比例超過 50%，且有銀行轉(zhuǎn)賬記錄、乙公司的收據(jù)及證明等證實，雖收款方為丙公司，但有委托收款的相關(guān)證明，可認定已按約支付部分房款。

唯一住房及居住目的：趙琳全家在京無其他住房，房屋內(nèi)有基本生活設(shè)施且有使用痕跡，購買房屋系為居住，符合以居住為目的的條件。

未辦理過戶原因：因乙公司將房屋設(shè)定抵押導(dǎo)致無法辦理網(wǎng)簽及過戶，非因趙琳自身原因。綜上，趙琳的情況符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，有權(quán)排除執(zhí)行。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

停止對位于一號房屋的執(zhí)行。

四、案件啟示

（一）購房時要注重合同簽訂與履行證據(jù)的留存

在購買房屋過程中，要及時簽訂合法有效的書面買賣合同，保留好付款憑證、收款收據(jù)、委托收款證明等相關(guān)證據(jù)，以證明購房行為的真實性和房款支付情況，為可能出現(xiàn)的糾紛提供有力依據(jù)。

（二）關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)狀況，及時辦理過戶手續(xù)

購房前要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，是否存在抵押、查封等權(quán)利限制。在簽訂合同后，要積極催促賣方辦理網(wǎng)簽及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，如發(fā)現(xiàn)賣方拖延或存在阻礙過戶的情況，應(yīng)及時采取措施維護自身權(quán)益。

（三）清楚執(zhí)行異議的相關(guān)法律規(guī)定

當所購房屋面臨被執(zhí)行的情況時，要了解《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》等相關(guān)法律中關(guān)于排除執(zhí)行的條件，如在查封前簽訂合同、支付一定比例房款、系唯一住房等，判斷自身是否符合條件，及時提出執(zhí)行異議和訴訟。

（四）注意訴訟時效，及時主張權(quán)利

在收到執(zhí)行異議裁定后，要在法定的十五日內(nèi)提起訴訟，避免因超過時效而喪失維權(quán)機會。在提交起訴材料時，可通過線上等便捷方式提交，并注意保留相關(guān)提交證據(jù)，以證明在法定期限內(nèi)主張了權(quán)利。

若遇到類似的房屋執(zhí)行異議糾紛，建議及時咨詢專業(yè)律師，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和自身實際情況，采取合理有效的維權(quán)措施。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）