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買房后還沒來得及辦理過戶，房屋就被法院查封，購房者能否憑借合法的購房行為阻止執行？這起案例中，法院的判決為我們揭曉了答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙琳向法院提出訴訟請求：

停止對一號房屋的執行；

訴訟費由甲公司承擔。

趙琳稱，她在房屋被查封前購買了一號房屋，按約定支付購房款后實際占有該房屋，后來因為乙公司的原因無法辦理網簽及所有權轉移登記?，F在她們全家在京沒有其他住房，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的規定，享有排除執行的權利。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，不同意趙琳的訴訟請求。理由如下：

沒有充分證據證明一號房屋的買賣合同是在查封前訂立的；

趙琳沒有占有一號房屋，在執行異議中曾承認房屋處于毛坯、空置狀態；

趙琳提交的起訴狀、現房買賣合同都顯示她在京另有住所，沒有證據證明一號房屋是其唯一住房；

付款證據表明收款方是丙公司，不是乙公司，無法證明已經按約定支付了房款；

趙琳提起本案訴訟已經超過時效期間，應當裁定駁回起訴。

（三）第三人的陳述

第三人乙公司、丁公司、張偉在庭前談話中共同表示，同意趙琳的全部訴訟請求及事實理由。

（四）法院查明的關鍵事實

與執行程序有關的事實：就戊公司與乙公司的債務重組合同、抵押合同，以及與丁公司、張偉的保證合同事宜，北京市長安公證處出具了相關《公證書》。因當事人未按期履行還款義務，公證處出具《執行證書》。戊公司申請強制執行，法院于 2019 年 8 月立案。2022 年 10 月，法院查封了乙公司名下的一號房屋。2024 年 2 月，法院裁定變更甲公司為申請執行人。2024 年 7 月，趙琳對查封措施提出異議，法院作出執行異議裁定，駁回其異議請求，趙琳不服提起訴訟。

與執行異議有關的事實：

合同簽訂與履行：2021 年 7 月 15 日，趙琳與乙公司簽訂《商品房認購書》及《北京市商品房現房買賣合同》，約定總房價款 1660640 元，當月 16 日支付首付款 90 萬元，網簽后 15 日內貸款付清尾款 760640 元。7 月 17 日，趙琳通過銀行賬戶向丙公司付款 90 萬元，乙公司出具《房款收據》，并于 2024 年 8 月出具《證明》，載明委托丙公司收取 90 萬元購房款。合同簽訂后未完成網簽手續，趙琳稱因乙公司將房屋為其他公司設定抵押登記導致無法辦理網簽，剩余房款因無法貸款未支付。

房屋占有情況：經法院現場勘驗，房屋未裝修，但有基本生活設施且有使用痕跡。趙琳提交的相關證據顯示其全家名下在京無其他住房，甲公司對此予以認可。趙琳稱房屋主要供家人偶爾居住。

訴訟時效相關事實：2024 年 7 月 30 日法院作出執行異議裁定，8 月 9 日向趙琳電子送達，8 月 22 日趙琳委托訴訟代理人首次通過在線服務平臺提交起訴材料，后經補充材料，9 月 3 日現場立案，9 月 23 日正式立案。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙琳提起本案訴訟是否超過法定時效期間？

趙琳的購房行為是否真實存在，是否符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，能否排除對一號房屋的執行？

（二）法律分析

訴訟時效問題：根據相關法律規定，案外人不服執行異議裁定，應在收到裁定之日起十五日內提起訴訟。趙琳于 2024 年 8 月 9 日收到裁定，8 月 22 日通過在線服務平臺提交起訴材料，在法定期間內。立案審查及補充材料的時間不應計入法定期間，故其提起訴訟未超過時效。

購房行為真實性及排除執行的條件：

查封前簽訂合同：趙琳與乙公司在 2021 年 7 月 15 日簽訂合同，房屋于 2022 年 10 月被查封，合同簽訂在查封前。

支付房款情況：趙琳支付了 90 萬元首付款，占總房款的比例超過 50%，且有銀行轉賬記錄、乙公司的收據及證明等證實，雖收款方為丙公司，但有委托收款的相關證明，可認定已按約支付部分房款。

唯一住房及居住目的：趙琳全家在京無其他住房，房屋內有基本生活設施且有使用痕跡，購買房屋系為居住，符合以居住為目的的條件。

未辦理過戶原因：因乙公司將房屋設定抵押導致無法辦理網簽及過戶，非因趙琳自身原因。綜上，趙琳的情況符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，有權排除執行。

三、裁判結果

法院判決：

停止對位于一號房屋的執行。

四、案件啟示

（一）購房時要注重合同簽訂與履行證據的留存

在購買房屋過程中，要及時簽訂合法有效的書面買賣合同，保留好付款憑證、收款收據、委托收款證明等相關證據，以證明購房行為的真實性和房款支付情況，為可能出現的糾紛提供有力依據。

（二）關注房屋產權狀況，及時辦理過戶手續

購房前要了解房屋的產權狀況，是否存在抵押、查封等權利限制。在簽訂合同后，要積極催促賣方辦理網簽及所有權轉移登記手續，如發現賣方拖延或存在阻礙過戶的情況，應及時采取措施維護自身權益。

（三）清楚執行異議的相關法律規定

當所購房屋面臨被執行的情況時，要了解《執行異議和復議規定》等相關法律中關于排除執行的條件，如在查封前簽訂合同、支付一定比例房款、系唯一住房等，判斷自身是否符合條件，及時提出執行異議和訴訟。

（四）注意訴訟時效，及時主張權利

在收到執行異議裁定后，要在法定的十五日內提起訴訟，避免因超過時效而喪失維權機會。在提交起訴材料時，可通過線上等便捷方式提交，并注意保留相關提交證據，以證明在法定期限內主張了權利。

若遇到類似的房屋執行異議糾紛，建議及時咨詢專業律師，依據相關法律規定和自身實際情況，采取合理有效的維權措施。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）