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買房后還沒來得及辦理過戶,房屋就被法院查封,購房者能否憑借合法的購房行為阻止執(zhí)行?這起案例中,法院的判決為我們揭曉了答案。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告趙琳向法院提出訴訟請求:
停止對一號房屋的執(zhí)行;
訴訟費由甲公司承擔。
趙琳稱,她在房屋被查封前購買了一號房屋,按約定支付購房款后實際占有該房屋,后來因為乙公司的原因無法辦理網(wǎng)簽及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?,F(xiàn)在她們?nèi)以诰]有其他住房,符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,享有排除執(zhí)行的權(quán)利。
(二)被告的抗辯主張
甲公司辯稱,不同意趙琳的訴訟請求。理由如下:
沒有充分證據(jù)證明一號房屋的買賣合同是在查封前訂立的;
趙琳沒有占有一號房屋,在執(zhí)行異議中曾承認房屋處于毛坯、空置狀態(tài);
趙琳提交的起訴狀、現(xiàn)房買賣合同都顯示她在京另有住所,沒有證據(jù)證明一號房屋是其唯一住房;
付款證據(jù)表明收款方是丙公司,不是乙公司,無法證明已經(jīng)按約定支付了房款;
趙琳提起本案訴訟已經(jīng)超過時效期間,應(yīng)當裁定駁回起訴。
(三)第三人的陳述
第三人乙公司、丁公司、張偉在庭前談話中共同表示,同意趙琳的全部訴訟請求及事實理由。
(四)法院查明的關(guān)鍵事實
與執(zhí)行程序有關(guān)的事實:就戊公司與乙公司的債務(wù)重組合同、抵押合同,以及與丁公司、張偉的保證合同事宜,北京市長安公證處出具了相關(guān)《公證書》。因當事人未按期履行還款義務(wù),公證處出具《執(zhí)行證書》。戊公司申請強制執(zhí)行,法院于 2019 年 8 月立案。2022 年 10 月,法院查封了乙公司名下的一號房屋。2024 年 2 月,法院裁定變更甲公司為申請執(zhí)行人。2024 年 7 月,趙琳對查封措施提出異議,法院作出執(zhí)行異議裁定,駁回其異議請求,趙琳不服提起訴訟。
與執(zhí)行異議有關(guān)的事實:
合同簽訂與履行:2021 年 7 月 15 日,趙琳與乙公司簽訂《商品房認購書》及《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》,約定總房價款 1660640 元,當月 16 日支付首付款 90 萬元,網(wǎng)簽后 15 日內(nèi)貸款付清尾款 760640 元。7 月 17 日,趙琳通過銀行賬戶向丙公司付款 90 萬元,乙公司出具《房款收據(jù)》,并于 2024 年 8 月出具《證明》,載明委托丙公司收取 90 萬元購房款。合同簽訂后未完成網(wǎng)簽手續(xù),趙琳稱因乙公司將房屋為其他公司設(shè)定抵押登記導(dǎo)致無法辦理網(wǎng)簽,剩余房款因無法貸款未支付。
房屋占有情況:經(jīng)法院現(xiàn)場勘驗,房屋未裝修,但有基本生活設(shè)施且有使用痕跡。趙琳提交的相關(guān)證據(jù)顯示其全家名下在京無其他住房,甲公司對此予以認可。趙琳稱房屋主要供家人偶爾居住。
訴訟時效相關(guān)事實:2024 年 7 月 30 日法院作出執(zhí)行異議裁定,8 月 9 日向趙琳電子送達,8 月 22 日趙琳委托訴訟代理人首次通過在線服務(wù)平臺提交起訴材料,后經(jīng)補充材料,9 月 3 日現(xiàn)場立案,9 月 23 日正式立案。
二、案件分析
(一)爭議焦點
趙琳提起本案訴訟是否超過法定時效期間?
趙琳的購房行為是否真實存在,是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,能否排除對一號房屋的執(zhí)行?
(二)法律分析
訴訟時效問題:根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,案外人不服執(zhí)行異議裁定,應(yīng)在收到裁定之日起十五日內(nèi)提起訴訟。趙琳于 2024 年 8 月 9 日收到裁定,8 月 22 日通過在線服務(wù)平臺提交起訴材料,在法定期間內(nèi)。立案審查及補充材料的時間不應(yīng)計入法定期間,故其提起訴訟未超過時效。
購房行為真實性及排除執(zhí)行的條件:
查封前簽訂合同:趙琳與乙公司在 2021 年 7 月 15 日簽訂合同,房屋于 2022 年 10 月被查封,合同簽訂在查封前。
支付房款情況:趙琳支付了 90 萬元首付款,占總房款的比例超過 50%,且有銀行轉(zhuǎn)賬記錄、乙公司的收據(jù)及證明等證實,雖收款方為丙公司,但有委托收款的相關(guān)證明,可認定已按約支付部分房款。
唯一住房及居住目的:趙琳全家在京無其他住房,房屋內(nèi)有基本生活設(shè)施且有使用痕跡,購買房屋系為居住,符合以居住為目的的條件。
未辦理過戶原因:因乙公司將房屋設(shè)定抵押導(dǎo)致無法辦理網(wǎng)簽及過戶,非因趙琳自身原因。綜上,趙琳的情況符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定,有權(quán)排除執(zhí)行。
三、裁判結(jié)果
法院判決:
停止對位于一號房屋的執(zhí)行。
四、案件啟示
(一)購房時要注重合同簽訂與履行證據(jù)的留存
在購買房屋過程中,要及時簽訂合法有效的書面買賣合同,保留好付款憑證、收款收據(jù)、委托收款證明等相關(guān)證據(jù),以證明購房行為的真實性和房款支付情況,為可能出現(xiàn)的糾紛提供有力依據(jù)。
(二)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)狀況,及時辦理過戶手續(xù)
購房前要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,是否存在抵押、查封等權(quán)利限制。在簽訂合同后,要積極催促賣方辦理網(wǎng)簽及所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),如發(fā)現(xiàn)賣方拖延或存在阻礙過戶的情況,應(yīng)及時采取措施維護自身權(quán)益。
(三)清楚執(zhí)行異議的相關(guān)法律規(guī)定
當所購房屋面臨被執(zhí)行的情況時,要了解《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》等相關(guān)法律中關(guān)于排除執(zhí)行的條件,如在查封前簽訂合同、支付一定比例房款、系唯一住房等,判斷自身是否符合條件,及時提出執(zhí)行異議和訴訟。
(四)注意訴訟時效,及時主張權(quán)利
在收到執(zhí)行異議裁定后,要在法定的十五日內(nèi)提起訴訟,避免因超過時效而喪失維權(quán)機會。在提交起訴材料時,可通過線上等便捷方式提交,并注意保留相關(guān)提交證據(jù),以證明在法定期限內(nèi)主張了權(quán)利。
若遇到類似的房屋執(zhí)行異議糾紛,建議及時咨詢專業(yè)律師,依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和自身實際情況,采取合理有效的維權(quán)措施。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)
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