一邊是公積金“邊角料”大甩賣，一邊是房價“躺平”裝死！

地方救市的工具箱叮當作響，倒出來的全是“螺絲刀”和“橡皮筋”，就指望著這點東西能修好市場這臺拋錨的巨型卡車？這事兒聽著就透著一股子“魔幻現實主義”的味道。

最近幾天，樓市又被幾則公積金新聞刷屏了：北京公積金中心發話，買二手房貸款評估變簡單了，原來那種房子還欠著銀行貸款就得先解押再評估的麻煩事兒，現在直接給簡化掉；深圳那邊更激進，直接琢磨著讓大伙兒可以用自己公積金賬戶里的錢來付首付！廣東的深圳、珠海、汕頭、江門、潮州、揭陽這六個兄弟城市干脆把公積金“賬本”互通了，在任何一個地方交公積金，跑去另外五個城市買房也能用。

這一套“組合拳”，打得挺熱鬧，政策制定者們估計是憋著勁兒想打通最后一公里——讓那些手里攥著點公積金余額、還在猶豫要不要“上車”的剛需人群趕緊掏錢。

邏輯上確實說得通。細水長流嘛，聚沙成塔。瞄一眼新聞，光5月份這一個來月，全國就有不下20個城市在公積金政策上做文章，扭扭捏捏地松綁。這還沒算上從年頭到現在，超過50個城市撒出去的購房補貼“毛毛雨”。地方政府的政策“工具箱”翻箱倒柜，現在掏出來的這些，怎么看都像是壓箱底多年、銹跡斑斑的“小玩意兒”了——政策紅利快被榨干了，擠出來的汁水帶著點酸澀的“邊角料”味兒。怪不得網上有人調侃：“開發商們像是搞了個大促，海報做得震天響，折扣券滿場飛，可低頭看看價簽上的數字，心還是涼半截。”

那么，這滿場飛的“邊角料”折扣券，真能把這鍋早就涼透了的“飯”重新炒得熱氣騰騰嗎？冰涼的數據扇過來一個響亮的耳光。

看看國家統計局最新“成績單”，觸目驚心啊（時間戳鎖定在官方已發布的1-4月數據）：全國房地產開發投資這塊，增速已經是同比下滑超10%，跌到了2016年以來同期最低谷；新開工更是慘不忍睹，住宅新開工面積同比暴降22.3%，創下了2003年以來的歷史同期最低紀錄！

錢？老百姓的錢袋子比保險柜捂得還嚴實！最直觀的體現就是房貸，4月份，居民中長期貸款凈減少了1231億！這可不是增長緩慢，這是實實在在的倒退！

更讓人心頭堵得慌的是房子本身——全國商品房待售面積這個庫存大口袋，4月底已經膨脹到創紀錄的7.8億平方米！歷史新高！

新房這邊呢？部分重點城市靠著“好房子”這個概念硬撐著，表面看價格是沒崩。但這“好房子”撐起來的市場，是真繁榮，還是用力過猛撐出來的“幻象”？

“好房子”意味著啥？往往意味著核心地段、開發商旗艦盤、配套堆滿格。資源拼命往這兒傾斜的結果，是維持了地價，方便了賣地，但代價呢？代價是整個市場的溫度被“好房子”一個點的高溫給“平均”了，掩蓋了其他廣大區域的深寒。

別被表面的光鮮唬住。想摸清當下樓市的真實“體溫”，最準的“體溫計”得插進二手房市場這根“腋窩”。現實比想象殘酷得多。中指研究院發布的5月份百城房價數據不會說謊——整整一百個城市，無！一！例！外！二手房價格環比全部下跌！是100%的城市都在降！成交量倒是沒完全趴窩，有些城市還在往上蠕動。但這“蠕動”是怎么來的？是廣大房東們揮淚甩賣、自降身價“內卷”的結果！

深圳龍崗區一位從業快十年的資深中介老劉就嘆氣：“‘誠心賣’三個字現在不值錢了。想快點出手？行，不僅要掛出小區最低價，你還得保證比小區里上一套剛成交的、裝修戶型都更差那套再低一截！還得主動提出‘包稅費’。買家一個個精得跟猴兒似的，都覺著后面還能再降，砍價的氣勢比債主還兇。”這種氣氛，活脫脫就是一場緩慢蔓延、寒氣逼人的價格“踩踏事故”。

所以，看到鋪天蓋地的公積金“松綁”新聞刷屏，我的第一感覺不是欣喜，反而泛起一絲憂慮和荒誕感。地方工具箱里叮當響的，就剩這點“螺絲刀”、“橡皮筋”、“磨禿了的砂紙”了，就想指望它們修好市場這臺發動機徹底熄火的巨型卡車、逆轉幾十萬上百萬房東日日夜夜積累下來的悲觀預期？這期望值是不是定得有點過高了？是不是對“邊角料”的能量產生了“迷之自信”？過往的經驗告訴我們，在預期徹底拐頭向下、信心跌入冰窟的寒冬里，這些零敲碎打的政策，就像朝著結冰的湖面扔小石頭，連點像樣的漣漪都難指望。

問題的根子埋在凍土層下，遠非幾個“邊角料”政策就能融化的。(比喻過渡到深層分析)

第一道“冰川”叫“預期反轉難如登天”。資產價格這玩意兒，天生“買漲不買跌”的德性。當價格不斷下探的趨勢形成，買家的本能是啥？“等等！還能更便宜！”降價非但不能刺激接盤，反而會強化“再等等”的決心。這就形成了踩踏的負循環，越降價，越沒人買。政策的小風小雨在這么強大的慣性面前，連個水花都濺不起來。

第二道“攔路虎”是購買力和信心的雙重透支與枯竭。前些年的房價狂飆，早已把無數家庭的杠桿（負債率）逼到了天花板邊緣。疫情之后，飯碗穩不穩？收入漲不漲？對未來的預期普遍轉弱。這個節骨眼上，“掏空六個錢包”這種極限操作，更像是一場持久力不足、后勁虛弱的“孤注一擲”。即使政策給點“優惠”，很多人也得盤算著那點錢是留著看病應急還是交房貸。

最硬核的結構性梗阻則是 “新房與二手房的左右手互搏”與“天量庫存堰塞湖”。(核心觀點加粗，精準概括)一方面，“好房子”拼命上新、新地塊繼續拍，不斷向市場注入新供應；另一方面，二手房掛牌量像雪崩一樣激增，形成了難以忽視的庫存“堰塞湖”。新房子和舊房子，優質盤和普通盤，在有限的購買力面前，不得不展開一場刺刀見紅的“貼身肉搏”。你猜結果？大多數情況下，是“好房子”以品牌、設計、配套的優勢（外加土拍的剛需）暫時“背刺”了二手房東。可這種內部消耗，讓整個市場的恢復蒙上了巨大的陰影。

因此，所謂“第三波救市重拳出擊”的說法，前半句（政策出來）沒錯，但后半句可能需要修正——這波公積金“松綁”和“毛毛雨”補貼，不像正菜，更像是主菜早就撤下，晚宴尾聲勉強端上來湊數的“甜點果盤”。數據擺在那兒，疲軟肉眼可見，而且這種下行壓力大概率還會持續傳導。政策之手絕不會就此收手。更狠的招、或者說更無奈的“大招”，應該正在某個決策會議室的煙霧繚繞里醞釀著。

所以，現在著急入市的朋友，特別是盯著二手房的買家們，你們慌什么？市場天平的指針，正顫巍巍、但堅定地向你們這一邊轉動啊！政策牌還沒出完，價格踩踏沒見底，急吼吼沖進去干嘛？讓這出價格擠泡沫的“懸疑劇”再飛一會兒不行嗎？至于新房？在“好房子”戰略和地方政府土拍財政的剛性邏輯下，它對二手房市場形成的局部“虹吸效應”（或者說“精準打擊”）可能還會持續一段時間。但是，試圖用“核心區豪宅盤”的火熱來暖熱整個被凍僵的市場，就跟指望點燃一根火柴來解凍一片冰原一樣天真可笑。

最后這個扣問，值得我們所有人，包括政策的制定者、持幣觀望者、焦灼的房東和每一位市場參與者，都靜下心來想一想：
當所有的常規“子彈”——限購、限貸、利率、稅費、補貼、公積金……都一輪又一輪打光之后，市場復蘇的根本動力到底在哪里？

是重走“漲價去庫存”的老路？

還是必須經歷一場徹底的結構性調整，讓真實的居住需求、合理的價格體系和良性的市場循環從泡沫廢墟中涅槃重生？

或是在這兩極之間，摸索出一條前所未有、需要極大魄力和智慧的新路？

現實遠比想象骨感。我認識一位做小生意的張老板，前幾年趕上風口賺了些錢，心思活絡想搞點投資。他老家在二線城市下面的地級市，看中了當地新區描繪的美好藍圖，咬牙在規劃中的新CBD邊緣，斥資近千萬買了整整一層寫字樓。結果呢？藍圖兌現得太慢，招商稀稀拉拉，現在租金水平只有他當初預計的一半多點，空置率常年維持在4成以上。每個月面對十幾萬的銀行貸款賬單，壓力山大。

最近一次見面聊起來，他說現在根本不敢指望樓市反轉套現離場，那太遙遠了。他開始認真研究當地政策，打聽有沒有扶持“產業升級”或者“靈活辦公”的窗口，盤算著能不能把這層樓進行合規改造，也許分割成單元，或者引入共享辦公運營商，打造成面向小微創業者的“共享直播基地”、“微型創客空間”，甚至利用層高優勢做些有特色的Loft空間，好歹把空置率降下來，實現點“以租養貸”。這何嘗不是冰冷市場壓力下，個體努力尋找活路、嘗試“自我造血”的生動縮影？

張老板這種“盤活存量、尋找出路”的需求，或許比那些隔靴搔癢的“邊角料”政策更能預示市場未來的真實脈動方向。