商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　房屋交付后，發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符的如何處理？

　　魏一斐律師解答：

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。交付的房屋與合同約定不符的，房屋能重修的應(yīng)予以重修，不能重修的，應(yīng)賠償購房人的相關(guān)損失。對于賠償數(shù)額，應(yīng)具體結(jié)合個案案情，綜合考量雙方履約情況、當(dāng)事人過錯程度、預(yù)期利益、房屋價格等作出合理判斷。

　　魏一斐律師補(bǔ)充：

　　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。一套住宅，在觀念上視為一物，根據(jù)“一物一權(quán)”原則，只能作為整體進(jìn)行銷售，不能分割拆零銷售。商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　【法律依據(jù)】

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

魏一斐律師

畢業(yè)于西南政法大學(xué)行政法學(xué)院，曾任重慶嘉豪律師事務(wù)所民商部門負(fù)責(zé)人律師、北京快手科技有限公司簽約律師，現(xiàn)為重慶卓璟（九龍坡）律師事務(wù)所合伙人律師，重慶眾興合創(chuàng)傳媒有限公司指定聘用法律顧問律師。