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在全國二手房營銷中心人山人海的同時(shí)，二手房交易中心也早已被排隊(duì)網(wǎng)簽的人擠成了菜市場(chǎng)一般。中介銷售在社媒上不知真假地抱怨，稱二手房看客實(shí)在太多，每天幾乎腿都要走斷了。

但對(duì)于房東們而言，2025年絕非是二手房旺年。雖然無法預(yù)測(cè)今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否會(huì)好轉(zhuǎn)，但自己的房子如果再不降價(jià)，可真就要砸在手里了。根據(jù)全國數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，房東們的直覺無疑是極其敏銳的。

截止今年5月31日，全國二手房的總掛牌量已經(jīng)達(dá)到753萬套！自去年以來，全國多城的二手房增量勢(shì)頭不減，在供需幾近失衡的背景下，二手房或?qū)⒂瓉硎飞献顬闅埧岬膬r(jià)格挑戰(zhàn)。

全國二手房現(xiàn)狀

前兩天，中國房地產(chǎn)指數(shù)百城價(jià)格報(bào)告出爐了。從今年5月份全國前一百座城市的二手房價(jià)變化圖能看到，前一百城市的二手房均價(jià)目前是每平方米1.37萬元，同比下跌7.24%。一線城市的二手房同比跌幅為4.61%，二線城市跌幅為7.93%，三四線的部分代表城市跌幅則為7.57%。

而這還是全國百城的平均數(shù)據(jù)，若是從個(gè)別城市進(jìn)行剖析，其跌幅恐怕只會(huì)更加觸目驚心。比如武漢同比跌幅高達(dá)9.8%，南京高達(dá)9.45%，但無論是一線、二線還是三四線，二手房目前的行情用四個(gè)字就能形容，那就是“跌無止境”。

就庫存增量來說，目前全國范圍內(nèi)的二手房供應(yīng)和需求量出現(xiàn)了明顯扭轉(zhuǎn)。過去二手房市場(chǎng)整體處于相當(dāng)穩(wěn)健的不愁賣階段，但現(xiàn)在卻紛紛陷入滯銷，從賣方市場(chǎng)變?yōu)榱?strong>買方市場(chǎng)。

截止今年初，重慶的二手房掛牌量上升到30萬套。要知道2023年重慶的常住人口可是減少了足足20萬，這一增一減之下，30萬套二手房的需求究竟在哪里？又該由誰來解決呢？更何況這還只是二手房儲(chǔ)量，并不包含新房。

除了重慶外，我國沈陽二手房的掛牌銷售量達(dá)20萬套以上、天津二手房庫存量超19.5萬套、蘇州為17.3萬套、杭州也接近16萬套。二手房本就交易周期漫長，如今掛牌量也在持續(xù)增加，房價(jià)下調(diào)也成了必然結(jié)果。

今年1月，濟(jì)南二手房價(jià)格迎來21連跌，同比下降9.9%。廣大購房者一致認(rèn)為：無論未來房價(jià)漲還是跌，總要買套房子住。也不求出手就能買到冰點(diǎn)低價(jià)，但價(jià)格至少要比去年底。

這或許正是如今二手房市場(chǎng)熱度火爆，但銷量慘淡的原因，持觀望態(tài)度的房客實(shí)在太多了。濟(jì)南龍湖春江酈城，作為曾經(jīng)的雪山片區(qū)天花板，早在2023年的成交均價(jià)還高達(dá)1.5萬，但去年就跌到了1.2萬，如今更是低于1.1萬每平。

長嶺山片區(qū)的萬科金域華府，2023年春每平方米能賣出2萬以上，現(xiàn)在賣到1.5萬就謝天謝地了。唐冶片區(qū)的魯能泰山7號(hào)一區(qū)，2023年報(bào)價(jià)每平1.4萬，購房者絲毫不帶還嘴，如今哪怕再好的格局，掛牌價(jià)也不敢超出1.1萬以上。

對(duì)于廣大房東來說，奮斗一生也就這么一套房子，短短兩年間就跌了50來萬，等同于自己近五年的積蓄。但回過頭來看，這一切失誤，也不過源自于自己的房子晚賣了兩年。

濟(jì)南的二手房行情不過是全國各地的一處縮影，即便是首都北京，如今的二手房也不是那么好賣的。今年3月，鄧先生將自己北京朝陽區(qū)百子灣的一套房子，報(bào)價(jià)800萬掛在了各地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)。

原本以為百子灣臨近地鐵，周邊有大型購物廣場(chǎng)，報(bào)價(jià)每平米只需8萬能迅速出售。但沒想到一連三個(gè)月內(nèi)，鄧先生的房子幾乎無人問津。于是他又將報(bào)價(jià)下調(diào)到760萬，目前已然在苦苦等待購房者的問詢。

百子灣某房產(chǎn)中介對(duì)此直言道：現(xiàn)在的二手房掛牌量一直在增加，你不主動(dòng)降個(gè)大幾十萬，再好的地段連問都沒人問。沒有國家的利好政策刺激，客戶們對(duì)如今的二手房市場(chǎng)并不多么買賬。

因?yàn)槟壳岸址渴袌?chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，供需失衡之下，購房者掌握了更大議價(jià)空間。所以他們普遍認(rèn)為，未來二手房的價(jià)格是沒有上漲空間的，只要耐住性子等，只會(huì)越來越便宜。

張先生最近打算在上海浦東買一套房子，他年初時(shí)看了一套53平米的兩居室，當(dāng)時(shí)中介報(bào)價(jià)450萬元，結(jié)果最近去看又降了30萬。

而據(jù)他本人透露，去年六七月份他的朋友曾花523萬買了一套小區(qū)同戶型，如此算下來相當(dāng)于該小區(qū)的二手房，在短短一年之內(nèi)下跌了足足100萬元。如此恐怖的市場(chǎng)行情，讓張先生遲遲難以下定決心。

中國房地產(chǎn)行情

二手房行情暴跌的原因有很多，四代住宅的推出能提供更寬敞的套內(nèi)面積。同樣110平方米的建面，四代住宅的套內(nèi)面積能達(dá)到154平米，但三代二手住宅卻只有80平米，換算下來的價(jià)格差距甚至不足30%。

如今四代住宅項(xiàng)目在廣州集中上市，其價(jià)格有的比周邊全新二手房還要便宜。產(chǎn)品的代際碾壓，讓二手房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)消散無蹤。

再比如政策，以一個(gè)實(shí)際成交價(jià)7000的二手房為例，如果相關(guān)單位的過戶指導(dǎo)單價(jià)為1萬，那么即便其成交價(jià)不滿一萬，單位卻依然要按照1萬的標(biāo)準(zhǔn)去收取1%的個(gè)稅。如果成交價(jià)超過了指導(dǎo)價(jià)，那么銀行給二手房的評(píng)估價(jià)會(huì)直接打7折，等同于小業(yè)主們虧掉30%。

總得來說，如今的二手房市場(chǎng)，一二線城市還是全國韌性最強(qiáng)的市場(chǎng)。短期內(nèi)雖然略有調(diào)整波動(dòng)，但長期來看，其市場(chǎng)前景依然很值得投資。對(duì)于三四線城市來說，目前最大的問題就是接盤能力不足，需求不夠，所以未來幾年間二手房市場(chǎng)還需要經(jīng)歷一些調(diào)整。

其實(shí)在2015~2021年間，許多城市的二手房市場(chǎng)價(jià)格是出現(xiàn)了不合理暴漲的，一些地區(qū)房價(jià)甚至翻了兩倍多。如今的市場(chǎng)行情與其說是失衡下跌，倒不如說是回歸正常。

接下來討論下新房價(jià)格的未來趨勢(shì)，眾所周知自1998年國家實(shí)行住房市場(chǎng)化改革開始，市場(chǎng)房價(jià)便一路飛漲，在短短20年內(nèi)翻了不止4倍有余。其背后因素可歸納為四點(diǎn)，城市化擴(kuò)張、舊城改造、住房質(zhì)量變化以及人均住房面積的提升，最終助力了房地產(chǎn)的高速增長。

但近兩年來，全國部分地區(qū)的新房價(jià)格又出現(xiàn)了回落，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了“何時(shí)見底”。之前美國高盛曾結(jié)合中美日房價(jià)走勢(shì)圖預(yù)測(cè)道，中國房價(jià)如果參考美國，只需要3年就能見底，從2021年第三季度的最高點(diǎn)，道2027年觸底下跌40%。但如果參考日本，則至少要17年。

關(guān)于房價(jià)變化，我們可以參考一些專業(yè)人士的判斷。中國民生銀行創(chuàng)業(yè)董事馮侖預(yù)測(cè)道：”中國房價(jià)將會(huì)經(jīng)歷長期下降，2024上半年中國新住宅的交易額為3萬億，全年預(yù)計(jì)達(dá)到7萬億。但如果房價(jià)處于穩(wěn)定狀態(tài)的話，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該不超過4萬億元。

當(dāng)下全國房價(jià)平均下降15%，極端地區(qū)降幅可達(dá)50%。如果全國房價(jià)平均降幅為30%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)屆時(shí)可能會(huì)觸底，然后慢慢回溫。但后續(xù)市場(chǎng)行情究竟如何，還要取決于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長情況。