每年盤點土拍市場的時候，都是我最開心的時間。

因為平日里確實很難得見到開發商們吃癟的樣子。

但一旦涉及到土拍，他們就會像考生填志愿一樣，做好大量前期調研，并在每次按下鼠標時都確保深思熟慮：

押錯地塊，等于白干一年！

那么，廣州上半年土拍究竟如何呢？

一句話：峰回路轉，劇情比TVB商戰還刺激！

量價起飛，

但火藥味，只集中在“尖子班”

對比2024上半年只有4宗地塊成交的慘淡場景，今年是好上不少了。

195億進賬！同比金額漲202%！成交面積更是暴增250%！

可以發現，開發商終于敢下注了。

注意注意，成交金額和面積的暴增，不僅是數字游戲，而是說明市場信心正在實質性修復。

頭部房企已經嗅到觸底反彈的契機，開始搶占核心資源卡位下一輪周期。

PCT=percentage point=兩個百分比的差值

但不能回避的是，和商品房市場一樣，土拍市場的分化也進一步加劇。

首先，從區域來看，成交主要集中在核心區。

除了天河荔灣海珠的優質地塊得以成交之外，白云和番禺兩區的核心位置地塊也引發爭搶。

而黃埔、南沙、從化等區域則熱度不足。

很難說清楚，這到底是因為沒有宅地出讓，還是因為zf預判了房企的拿地動作才選擇不推出新地。

這簡直是土地市場赤裸裸的“馬太效應”，本質是開發商用腳投票，只認確定性高的“安全牌”。

zf的供地策略也被迫向市場妥協，不敢在非核心區冒險推地。

未來新房供應將進一步向中心聚集，外圍區域去化壓力或將持續加劇。

接著，從產品形態來看，低密改善型宅地已經成為主導。

比如天河世界大觀地塊、白云槎頭車輛段地塊，容積率甚至低于2.0。

更能形成對比的，是高容積率地塊終止出讓。

比如海珠AH050335地塊，容積率高達7.0，起拍樓面價3.4萬/㎡，開發門檻高、市場競爭激烈，只能先下架調整規劃后再重新掛牌。

開發商的動作，其實可以作為下一階段新房市場的風向標。

房子，雖然價格起起伏伏，但質量只會越來越好。

這也和這屆買房人的需求相呼應：拒絕“水泥森林鴿子籠”，要躺平，更要躺贏！

看來，產品力廝殺已成定局。

開發商會更寧愿做“小而精”的改善產品，也不碰高容積率“地雷”。

后續，這波低密宅地潮將直接催生更多高端改善盤入市，倒逼行業卷品質、卷設計。

最后，從拿地主體來看，也都是實力房企在出手。

央國企仍是主力。越秀地產拿下4宗，總金額高達34.24億。保利系也斬獲了天河、荔灣核心地塊。

不過好消息是，實力民企的活躍度終于也獲得了顯著提升。

敏捷集團斥資33.17億競得番禺4宗地，力迅地產底價競得荔灣小梅大街地塊，民企合計斬獲6宗地塊，占比達總量的三分之一，重返廣州市場。

這說明市場健康度正在回歸，絕非偶然。

民企們敢出手，意味著融資困局緩解、對市場流動性恢復有了底氣。

一個央國企、優質民企同臺競技的市場，才是真正良性循環的起點。

否則，全是國家隊托底的土地市場，哪來的真實需求可言？

下半年劇本

改善客看準，就該出手了！

通過上半年的一些趨勢，我們也不難預判下半年土地和商品房市場的走向。

• 首先，是土拍一定會控量提質。

別指望ZF會大水漫灌。

參考高密度地塊終止出讓的教訓，供地邏輯已經明牌：寧可少賣，絕不賤賣！

真正的好地，才有資格上牌桌！

目的就一個：逼開發商把子彈全砸在刀刃上。

• 其次，是商品房市場也會起變化。

上半年政策放的夠寬，出了一批高得房率的產品。目前彈性有所回收，但購房者已經被養“刁”了，要求只會越來越嚴格。

好消息是，下半年入市的項目容積率都不高。

看看土拍囤的糧，天河世界大觀、白云槎頭……這些項目不卷大陽臺、玻璃幕墻、空中會所，難道卷誰家水泥糊得厚？

限價松動疊加低密基因，單價奔10萬+是大概率事件。

• 最后，從買房時機來看，我們可以盯著土拍找新房節奏。

上半年搶下的地，最快Q4就要開售回血。

天河、荔灣、番禺幾個重磅項目一開，大概率都是“低開高走”的套路。

首期價格先按著頭賣，等你搶完再默默漲價去化。

所以想撿漏核心區項目的話，現在就可以開始盯緊蓄客放風價。

下半年的窗口期，大概率只有各盤開售那周！

如果說上半場的土拍，是開發商的押注考試；

那么下半場的樓市，就是買房人的搶位戰爭！

最后，咱們也不妨猜一猜，下半年，會不會有更多民企入場拿地呢？

最后插播一則消息：

廣州PLUS看房團小程序已經正式上線啦，如果大家有任何購房需求，點擊進入小程序填寫相關資料，即可報名參與，報名成功后將有專業人士一對一跟進~

免責聲明:

本文對項目或產品的介紹，對項目周圍環境、交通、教育資源、商業配套及其它公共設施的介紹，均旨在提供相關信息，不作為任何購買要約，不意味著本公司對此作出承諾。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權利義務以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協議為準。本文部分圖片來源于網絡，如有侵權，請聯系刪除。