上海有兩個(gè)非常有名的“捂盤(pán)惜售“的頂豪項(xiàng)目，一捂就是差不多二十年，主打一個(gè)時(shí)間跑贏空間、跑贏隊(duì)友。

那么，到底是一家什么樣的公司，什么樣的老板，能同時(shí)在上海外灘和長(zhǎng)寧西郊擁有兩個(gè)項(xiàng)目，而且還能捂盤(pán)將近二十年不賣？是另有玄機(jī)嗎？

這兩個(gè)項(xiàng)目地段都非常好，還有個(gè)特點(diǎn)就是快20年也沒(méi)拿出來(lái)賣過(guò)項(xiàng)目。

一個(gè)是位于外灘的洛克外灘源，2006年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，2023年才全面開(kāi)放，迄今已19年。

其中的27套住宅，主力建面約370-470平米，是上海外灘核心區(qū)僅存的住宅供應(yīng)。

最近幾年每年都有 “傳言入市”，但每次都無(wú)疾而終。

這個(gè)地段，一個(gè)字，絕了！

一個(gè)是位于長(zhǎng)寧西郊頂級(jí)豪宅區(qū)的寧國(guó)府邸，2008年拿地，地價(jià)3.28億元，2010年初開(kāi)工，一直到2024年底才完成驗(yàn)收。

從2008年到2025年，中間過(guò)去了17年？

多少神盤(pán)在這期間開(kāi)盤(pán)了，2008年的光景，翠湖當(dāng)時(shí)也才開(kāi)到三期嘉苑呢，新天地的位置，當(dāng)時(shí)均價(jià)差不多7萬(wàn)元／平米。

寧國(guó)府邸現(xiàn)在入市了，11棟“四合院“可售，每棟面積1000-1500平米，拿地17年后第一次放風(fēng)：即將入市！

無(wú)獨(dú)有偶，寧國(guó)府邸的幕后老板是歐亞平，跟外灘的那個(gè)是同一個(gè)。

小帥首先想說(shuō)一下，這兩塊地的位置，是真好。

兩個(gè)項(xiàng)目都屬于一家香港上市公司百仕達(dá)控股，背后的老板，是神秘的資本玩家歐亞平，關(guān)注資本市場(chǎng)的，對(duì)這個(gè)名字應(yīng)該不陌生。

歐亞平真正在內(nèi)地?fù)P名，是2013年11月聯(lián)合馬云（阿里巴巴）、馬化騰（騰訊）、馬明哲（平安）創(chuàng)辦了眾安保險(xiǎn)，他被“三馬“推舉為眾安保險(xiǎn)董事長(zhǎng)，其實(shí)也是實(shí)控人。

2017年，眾安保險(xiǎn)以眾安在線在香港上市。

當(dāng)年在復(fù)旦大學(xué)的開(kāi)業(yè)儀式上，復(fù)星集團(tuán)創(chuàng)始人郭廣昌主持，“三馬“齊聚到場(chǎng)的神級(jí)場(chǎng)面，可謂是星光閃耀。

歐亞平在成為眾安的出面人之前，并沒(méi)有任何保險(xiǎn)或金融的從業(yè)經(jīng)歷。

他賺到的第一桶金來(lái)自石油貿(mào)易，之后創(chuàng)辦佰仕達(dá)，然后就轉(zhuǎn)身地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然上海在捂盤(pán)，其他城市倒還好。

1993年，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，歐亞平得知深圳羅湖有一塊政府無(wú)力改造的地。海南樓市崩盤(pán)和全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控寒冬的當(dāng)下，他成立深圳百仕達(dá)，9億元拿下了這塊32萬(wàn)平方米的地，并在三年后實(shí)現(xiàn)一期銷售額15億。

此后歐亞平，一直被稱為“反經(jīng)驗(yàn)主義者”。這次成功的投資，如今看來(lái)也是讓歐亞平下決心放棄原油生意、轉(zhuǎn)行地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

1998年，歐亞平帶領(lǐng)百仕達(dá)控股在香港上市，募資6億港元。

嘗到地產(chǎn)的甜頭后，百仕達(dá)繼續(xù)出手。2001年再以7.8億拿下當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)地王，并打造了深圳知名豪宅紅樹(shù)西岸。

2005年，歐亞平轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。2005年末，“日資三大房地產(chǎn)巨頭”之一的三菱地所子公司洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)以4.11億元獲得外灘源一期黃浦區(qū)174地塊16882平方米的開(kāi)發(fā)權(quán)，隨后就引進(jìn)百仕達(dá)共同參與外灘源開(kāi)發(fā)，百仕達(dá)順利進(jìn)軍上海。

讓歐亞平?jīng)]想到的是，他居然在這個(gè)項(xiàng)目上被日本人“坑“了一把。

據(jù)百仕達(dá)2005年的公告，百仕達(dá)與洛克菲勒成立合資公司（RGAP），百仕達(dá)持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握對(duì)項(xiàng)目各方面的控制權(quán)，百仕達(dá)則扮演項(xiàng)目經(jīng)理的角色。

根據(jù)協(xié)議，百仕達(dá)還需要為外灘源項(xiàng)目提供不超過(guò)13.1億的股東貸款，作為施工前期費(fèi)用支出。承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的百仕達(dá)也因此大虧。截至2023年末，百仕達(dá)對(duì)RGAP投資的公允值虧損2.854億港元。

洛克菲勒的這一波操作被業(yè)內(nèi)視為“空手套白狼”。

故事的結(jié)局是，2024年4月，眾安在線宣布以14.366億元購(gòu)買洛克外灘源的兩棟樓，總建筑面積近15944平米，占整個(gè)洛克外灘源項(xiàng)目的約15%。

這筆“左手倒右手“的交易，一定程度緩解了百仕達(dá)在洛克外灘源這個(gè)項(xiàng)目上的壓力。

這還沒(méi)完。2024年12月20日，百仕達(dá)以200萬(wàn)美元的代價(jià)收購(gòu)了洛克菲勒手中RGAP的510股A股，讓洛克菲勒從洛克外灘源項(xiàng)目中徹底出局！

接下來(lái)，洛克外灘源還能套現(xiàn)的，就剩那27套一捂再捂的住宅了。

洛克外灘源一期由11棟歷史保護(hù)建筑+6棟現(xiàn)代建筑組成，僅有的3棟住宅包含在6棟現(xiàn)代建筑里，大多數(shù)住宅都位于7層以上，樓下是商辦物業(yè)。

在這之前，同屬于洛克外灘源一期的外灘半島酒店也曾有大平層進(jìn)入市場(chǎng)，但屬于商業(yè)性質(zhì)，三年前的成交均價(jià)在18-20萬(wàn)元/平米。

歐亞平在上海獨(dú)立操盤(pán)的唯一一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是長(zhǎng)寧西郊的寧國(guó)府邸。

板塊是好板塊，旁邊不遠(yuǎn)處就是那個(gè)世界級(jí)的頂豪項(xiàng)目——檀宮；名字也是好名字，取自《紅樓夢(mèng)》里的寧國(guó)府。就是寧國(guó)府最終被抄家走向衰敗的結(jié)局，不知道富豪們會(huì)不會(huì)介意？

更讓人無(wú)語(yǔ)的，是這個(gè)別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，在西郊板塊以奢華與尊貴聞名的別墅區(qū)，確實(shí)是有點(diǎn)鶴立雞群。

整個(gè)項(xiàng)目一共就12棟樓，每一棟都是圍合式的、中間帶院落的獨(dú)立別墅，形似“碉堡”。用百仕達(dá)控股的話來(lái)說(shuō)，這是中西合璧的四合院，看現(xiàn)場(chǎng)照片，是用西方建筑風(fēng)格造的中式四合院？

建筑設(shè)計(jì)師很厲害，英國(guó)的殿堂級(jí)建筑設(shè)計(jì)師大衛(wèi)·奇普菲爾德，擅長(zhǎng)性冷淡風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)。

嗯，往高級(jí)了說(shuō)，是性冷淡風(fēng)，也有人戲稱為“提籃橋監(jiān)獄風(fēng)”，也很貼切。

小區(qū)占地不大，目前13號(hào)是物業(yè)管理用房，實(shí)際只有11棟別墅可售。單套別墅地上建筑面積約947-1704平米，總面積最低1400平米起！其中面積最小的一套，光地下室面積就有477平米。貧窮限制了我的想象！

這塊地是2008年8月公開(kāi)招拍掛的，被一家香港上市公司百仕達(dá)控股以3.28億元的總價(jià)拿下。地塊占地面積約13600平米，容積率只有1.0！相當(dāng)于樓面地價(jià)24117元/平米。因?yàn)槲鹘假e館，小區(qū)的限高只有15米。

項(xiàng)目2010年初就開(kāi)工了，一造就造了8年！在2018年的中報(bào)里，百仁達(dá)控股說(shuō)：“寧國(guó)府邸目前正在進(jìn)行庭院精裝修、外立面改造和整體配套工程，因市場(chǎng)不穩(wěn)需根據(jù)實(shí)際情況作出合適的經(jīng)營(yíng)安排。”

到2018年的年報(bào)，這個(gè)表述變成了：“寧國(guó)府邸正處于驗(yàn)收階段，4棟精裝修及7棟毛坯、園林工程正在后續(xù)的整改及驗(yàn)收，因市場(chǎng)不穩(wěn)需根據(jù)實(shí)際情況作出合適的經(jīng)營(yíng)安排。”

好事多磨。寧國(guó)府邸的“驗(yàn)收階段”整整持續(xù)了6年！一直到2024年的年報(bào)，寧國(guó)府邸才“已完成驗(yàn)收”，但“4棟精裝修及7棟毛坯、園林工程正在后續(xù)的整改及驗(yàn)收”，并表示后期將“因應(yīng)市場(chǎng)需求及實(shí)際情況作出合適的經(jīng)營(yíng)安排”。

“市場(chǎng)不穩(wěn)”4個(gè)字終于去掉了，這估計(jì)也是百仕達(dá)最近開(kāi)始放風(fēng)項(xiàng)目準(zhǔn)備入市的背后動(dòng)力。

但是，別忘了，寧國(guó)府邸在拿地時(shí)，還有一個(gè)開(kāi)發(fā)條件的限制：就是70/90要求。

當(dāng)時(shí)的政策要求，從2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

地塊容積率低于1.0，限制于70/90政策，低于35%的建筑密度，真的很難啊！尤其是在頂級(jí)別墅扎堆的西郊，如果按70/90規(guī)定做出小面積的聯(lián)排別墅或多層，這樣的房子賣給誰(shuí)啊？簡(jiǎn)直就是難上加難！

終于理解為什么寧國(guó)府邸的驗(yàn)收一拖就是六年了！

2024年8月27日，上海房管局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，70/90政策正式退出。

也就是在2024年的年報(bào)中，百仕達(dá)控股幾乎是卡著點(diǎn)宣布，寧國(guó)府邸完成驗(yàn)收。

買地時(shí)地價(jià)24117元/平米，17年后再賣，售價(jià)可以看到20萬(wàn)元/平米嗎？

去年，檀宮有套二手房出售，建面1613平米，含地下室458平米，最終3.5億成交，成交單價(jià)近22萬(wàn)元/平米。

對(duì)百仕達(dá)控股來(lái)說(shuō)，肯定是價(jià)格能賣得越高越好，就是能買得起單價(jià)20萬(wàn)元/平米別墅的富豪，能不能接受自己家是性冷淡風(fēng)？

現(xiàn)在，已經(jīng)成功進(jìn)軍金融業(yè)的歐亞平，到底有沒(méi)有告別房地產(chǎn)？

從最早起家的原油貿(mào)易到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，再到互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)，又在香港成立眾安國(guó)際，進(jìn)軍虛擬銀行，已然構(gòu)建起橫跨保險(xiǎn)、銀行、證券及加密貨幣、穩(wěn)定幣等數(shù)字資產(chǎn)的眾安金融科技生態(tài)。

2008年之后就從地產(chǎn)圈隱匿，時(shí)隔17年，他手里除了少量出租物業(yè)外，可售的住宅，也就剩下洛克外灘源的27套住宅和寧國(guó)府邸的11套別墅了。

看上去就38套房子，但平均每套的市場(chǎng)價(jià)值都超過(guò)一個(gè)小目標(biāo)，總貨值數(shù)十億！

設(shè)計(jì)原來(lái)前衛(wèi)、現(xiàn)在看有點(diǎn)過(guò)時(shí)的豪宅，富豪們會(huì)因?yàn)榈囟钨I單嗎？都說(shuō)賣豪宅就是賣地段賣圈層，這個(gè)項(xiàng)目終于要硬碰硬去見(jiàn)真章了。

畢竟等了近二十年，中國(guó)的房地產(chǎn)行情已經(jīng)發(fā)生了天翻覆地的變化，錯(cuò)過(guò)了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，他還能抓住最后的機(jī)會(huì)，把這兩筆買賣再賣個(gè)好價(jià)錢嗎？