黃浦區(qū)青島路66弄金色家園小區(qū)的部分業(yè)主，向新民晚報“夏令熱線”反映，他們小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)合同竟已過期18年，小區(qū)的公共收益更是一筆“糊涂賬”。

截至發(fā)稿時，針對業(yè)主們的焦點關(guān)切多方均有所回應(yīng)。目前新一屆業(yè)委會已啟動相關(guān)審計流程。

金色家園小區(qū)。陳浩攝（下同）

服務(wù)合同 過期多年

據(jù)小區(qū)業(yè)主曹先生（化名）介紹，金色家園為高層公寓住宅區(qū)，由3幢樓共9個門號組成，共計441戶居民（另有商用裙房），于2004年12月交付使用。

管理小區(qū)的是上海申廈物業(yè)有限公司。

曹先生說，該物業(yè)公司的服務(wù)合同，期限是2005年10月1日至2007年9月30日，之后再未簽過合同。合同竟已過期18年！他質(zhì)疑：物業(yè)公司為何遲遲不續(xù)合同？在一些業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司何以能持續(xù)服務(wù)？

物業(yè)服務(wù)合同早在2007年就已到期

這個問題看上去有點夸張，但在當(dāng)?shù)馗：＞游瘯磥恚⒎恰案久堋薄?/p>

居委會工作人員張先生表示，物業(yè)公司過期服務(wù)的，在本市一些小區(qū)，算不得孤例。

記者查詢到，根據(jù)《民法典》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及相關(guān)司法解釋，若小區(qū)業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，物業(yè)繼續(xù)服務(wù)的，原合同效力延續(xù)，但服務(wù)期限轉(zhuǎn)為不定期；物業(yè)公司按原合同提供服務(wù)且業(yè)主未明確拒絕的，視為事實物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立；在新物業(yè)公司接管前，原物業(yè)必須維持服務(wù)。

就一些法院判例來看，業(yè)主若以“合同到期”拒繳物業(yè)費的訴求，通常會被駁回。

福海居委會

物業(yè)公司為何長達18年未簽約新版服務(wù)合同？

上海申廈物業(yè)有限公司負責(zé)人周先生告訴記者，他們收取的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，是2.10元/平方，維持20多年，至今未變。

公司運營成本年年增加，人工費用也年年在漲，曾考慮物業(yè)費提價問題，但業(yè)主反對意見大，最早的業(yè)委會希望維持現(xiàn)狀。物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)，一般是隨合同擬定而一起約定的，漲價一事不了了之，續(xù)簽合同的事得不到積極推動，便也一直沒有更新。

金色家園小區(qū)環(huán)境

公共收益 成糊涂賬

隨著物業(yè)服務(wù)合同“過期問題”的曝光，小區(qū)部分業(yè)主產(chǎn)生了另一個關(guān)于“錢袋子”的疑問。

有業(yè)主向記者展示了通過“上海物業(yè)”小程序查詢到的小區(qū)公共收益詳情。

查詢結(jié)果顯示，金色家園2022年第三季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元；2022年第四季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元。

金色家園2022年第三季度公共收益

2023年第一季度：停車費收入0元，廣告費收入2100元；2023年第二季度：停車費收入0元，廣告費收入84884.80元；2023年第三季度：停車費收入2100元，廣告費收入0元；2023年第四季度：停車費收入2100元，廣告收入0元……

上述公共收益收支公示表中，還有其他多個項目，收入均為0。

另一位業(yè)主汪先生（化名）表示，“前一陣小區(qū)里貼出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的‘收入’也是2100元，沒有業(yè)委會蓋章，引起了業(yè)主議論。”

公示的小區(qū)公共收益表只有物業(yè)蓋章

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2022年第三季度，到2025年第一季度，在可查詢的11個季度中，一筆2100元的固定金額出現(xiàn)10次，一會兒出現(xiàn)在“停車費收入”（6次）中，一會兒出現(xiàn)在“廣告費收入”（4次）中。唯一讓業(yè)主們“欣慰”的是，其中有一次金額漲到了84884.80元。

當(dāng)停車費有“收入”時，廣告費收入必為0，反之亦然。

有一次公共收益金額漲到了84884.80元

停車費收入，指的是臨時停車產(chǎn)生的收益分配。

據(jù)業(yè)主測算，小區(qū)里的臨時停車，執(zhí)行的是“能停就停”原則，所有可以利用的地方（地面加地下）加起來，甚至角落里和坡道上，最多可提供大約60個臨時停車位，實時數(shù)據(jù)則是波動的。

業(yè)主測算，小區(qū)臨時停車最多可停60輛左右。實時數(shù)據(jù)則是波動的。

業(yè)主表示：臨時停車的收費標(biāo)準(zhǔn)是，1小時內(nèi)免費，4小時5元，24小時20元封頂。按每個車位每月400元計算，一年就有28.8萬元。換算成一個季度的停車費就有7.2萬元。

另外，參照2024-2026年的廣告合同，9個門號18部電梯產(chǎn)生的廣告收益，每個季度約有1.2萬元。

業(yè)主們表示，小區(qū)被分配到的公共收益之低，令他們無法接受，懷疑被打秋風(fēng)了。

B1至B2層坡道停車

物業(yè)公司 回應(yīng)解釋

7月8日，記者約請上海申廈物業(yè)公司負責(zé)人周先生來到報社。周先生作出了相關(guān)回應(yīng)。

周先生介紹，金色家園的公共收益，主要含兩塊，一是停車費收入，二是廣告費收入。其中停車費是大頭。但他表示，業(yè)主對停車費的理解有較大偏差。其中，停車費收入遠遠沒有業(yè)主們設(shè)想的那么多。

他說，小區(qū)兩層地下停車庫，有333個車位，是產(chǎn)權(quán)車位，其中大部分已由業(yè)主買斷，還有70個產(chǎn)權(quán)車位的權(quán)屬仍歸開發(fā)商。小區(qū)的停車費收入不涉及這些產(chǎn)權(quán)車位。

小區(qū)地面臨停車輛

業(yè)主或訪客的臨時停車，主要停泊在地面（有十幾個），地庫內(nèi)則是見縫插針。這些“流動”“臨時”的停車位，即便占用坡道，“遠沒有業(yè)主所說的60個那么多”，可能也就大約20個。

引發(fā)誤解的可能是，部分開發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)車位，現(xiàn)用作租賃車位使用，產(chǎn)生的停車費由物業(yè)“代收”，上繳開發(fā)商，而不歸入小區(qū)公共收益。

記者再三追問，但周先生始終沒有透露，金色家園每個季度臨時停車費收益在未分配前的基數(shù)（總數(shù)）到底有多少，只說“請關(guān)注審計報告”。

小區(qū)地面停車

住宅小區(qū)的停車費收益，通常由物業(yè)和小區(qū)按約定比例分配。記者再問停車費收益分配比例問題。

周先生說，當(dāng)時物業(yè)公司與老的業(yè)委會有“口頭”約定，停車費和廣告費（數(shù)目有限）大部分都歸入物業(yè)公司，以彌補物業(yè)公司在不提高物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)下，人力成本飆升、經(jīng)營入不敷出困境，但公司考慮到“小區(qū)的公共收益賬戶不該是0”，還是留出了一部分停車費劃到了小區(qū)公共收益賬戶。

為何某個季度固定的2100元增加到了84884.80元？周先生解釋，那筆錢，是該季度停車費和2022年度廣告費的總和。

金色家園小區(qū)

新業(yè)委會 提交審計

隨著物業(yè)公司“過期”18年的問題曝出，一些問題指向早年的業(yè)委會。

記者了解到，金色家園共產(chǎn)生過三屆業(yè)委會。目前，新舊業(yè)委會主任均回避此事。新一屆（第三屆）業(yè)委會在2024年11月剛剛通過選舉產(chǎn)生。

居委會工作人員張先生認為，部分業(yè)主對物業(yè)公司的否定，并不能代表全員觀點；即便業(yè)委會成員之間也有不同意見。“支持物業(yè)公司的業(yè)主也有很多。”

金色家園小區(qū)

7月10日，又有兩位居民來到新民晚報值班室，認為“現(xiàn)在的物業(yè)公司并沒有什么不好”“反對現(xiàn)物業(yè)的一批業(yè)主帶節(jié)奏，撕裂小區(qū)，制造混亂”，并呼吁小區(qū)管理有序透明，維修工程公正無私。

據(jù)新一屆業(yè)委會的工作報告，后續(xù)推進的重頭工作將包括：完善《業(yè)主管理規(guī)約》等治理框架，清查公共資產(chǎn)，推進物業(yè)公司的選聘（續(xù)聘）等。

金色家園

目前，相關(guān)工作在推進中。申廈物業(yè)公司已正式向業(yè)委會發(fā)送了“申請金色家園物業(yè)續(xù)簽函”：“由于歷史原因，物業(yè)服務(wù)合同期滿后沒再續(xù)簽……承諾2年內(nèi)物業(yè)管理費2.1元每平方，同時會積極努力提高服務(wù)質(zhì)量。”

另外，業(yè)委會也已委托第三方審計機構(gòu)，對上一屆業(yè)委會的財務(wù)狀況進行全面審計，重點核查物業(yè)費用收支、公共收益結(jié)存、維修資金使用等業(yè)主最關(guān)心的問題。

目前居委會也在持續(xù)協(xié)調(diào)業(yè)委會和物業(yè)的人員，溝通相關(guān)情況。小區(qū)業(yè)主們希望，他們心頭的疑惑，可以盡快得到解答。

原標(biāo)題：《炸鍋！滬上小區(qū)物業(yè)，服務(wù)合同竟過期18年！公共收益，引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑》

欄目編輯：李曉明

來源：作者：新民晚報 陳浩