房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

在農村房屋交易中，買賣雙方簽訂合同約定房屋尺寸后，若買家發現實際測量面積與合同記載存在差異，能否簡單認定賣家存在欺詐并據此解除合同、索回購房款？這起案例，或許能讓我們對交易中的責任界定有更全面的理解。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳磊向法院提出訴訟請求：

解除 2022 年 8 月 14 日張健與陳磊簽訂的《房屋買賣合同》；

判令張健退還陳磊購房款 46 萬元。

陳磊稱，2022 年 8 月 14 日，他與張健簽訂《房屋買賣合同》，張健將位于北京市延慶區某村的四號院三間房屋出售給他，價款 46 萬元。2024 年 5 月 7 日，他準備翻建房屋時，北京市延慶區某鎮規劃科對四號院進行測量，發現房屋面積與合同記載不符，且門牌號與實際不符，張健存在嚴重欺詐行為，故提起訴訟。

（二）被告的抗辯主張

張健辯稱，雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，陳磊也已支付購房款，他不存在欺詐行為，不同意陳磊的訴訟請求。

（三）法院查明的關鍵事實

陳磊是北京市延慶區某鎮某村村民。2022 年 8 月 14 日，張健與陳磊簽訂《房屋買賣合同》，約定張健將四號院三間房屋出售給陳磊，價款 46 萬元。合同記載房屋為正房三間，東西長 18 米，南北長 17 米，四至明確。1982 年 5 月 26 日政府部門頒發的林權證顯示，四號院長 18 米，寬 17 米，四至與合同記載一致。

雙方均認可陳磊已支付 46 萬元購房款，張健已將房屋交付給陳磊，且陳磊在該村沒有其他宅基地。

法院現場勘查發現，四號院地形復雜，西側邊墻寬 46 公分；按不同測量起點，東西長度約 17.8 米等，南北長度也因測量起點不同而有差異，坡根東西呈不規則地形，南鄰滴水約 30 公分。張健認為南鄰北房凸進四號院約 2 米。

2022 年 10 月，張健曾起訴陳磊要求撤銷合同，法院判決駁回其訴訟請求。2023 年 3 月，陳磊起訴張健要求確認房屋歸其使用，因雙方無爭議，法院出具調解書確認四號院內北房三間由陳磊使用。

二、案件分析

（一）爭議焦點

張健是否存在欺詐行為，陳磊能否以此為由解除《房屋買賣合同》并要求退還購房款？

（二）法律分析

陳磊以張健存在欺詐為由要求解除合同，缺乏事實和法律依據。

《房屋買賣合同》中記載的四號院四至及長度與林權證記載相符，張健將林權證內容列入合同，并無不當。

四號院所處地形復雜，自林權證頒發至今無明顯變化，張健沒有擅自改變房屋坐落或宅基地面積的行為。陳磊作為該村村民，對當地情況應較為了解，張健不存在欺詐情形。

此前雙方因四號院兩次訴訟，法院已對合同效力及房屋權屬作出處理，陳磊未提出異議，其合同目的及訴訟目的已實現。

三、裁判結果

法院判決：

駁回陳磊的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣需了解房屋實際狀況

購買農村房屋時，買家應充分了解房屋的位置、面積、四至、地形等實際狀況，最好進行實地詳細勘查，避免僅憑合同記載判斷。尤其是對于年代較久的房屋，要結合相關產權證明核實情況。

（二）合同內容應依據合法產權證明擬定

賣家在簽訂合同時，應依據林權證、宅基地使用證等合法產權證明記載房屋信息，確保合同內容真實準確。買家也應核對相關產權證明，確認合同內容與證明文件一致。

（三）欺詐需有充分證據證明

主張對方存在欺詐行為，需提供充分證據證明對方故意告知虛假情況或隱瞞真實情況，使自己在違背真實意思的情況下訂立合同。若僅是因測量方式、地形復雜等導致的面積差異，難以認定為欺詐。

（四）重視訴訟記錄的影響

在涉及同一房屋的多次訴訟中，法院此前作出的生效裁判具有法律效力，當事人應尊重裁判結果。若對房屋狀況有異議，應在合理期限內及時提出，避免錯過維權時機。

農村房屋買賣涉及宅基地等特殊問題，交易前建議咨詢專業律師，了解相關政策和法律規定，仔細核實房屋信息，降低交易風險。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）