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在農村房屋交易中,買賣雙方簽訂合同約定房屋尺寸后,若買家發現實際測量面積與合同記載存在差異,能否簡單認定賣家存在欺詐并據此解除合同、索回購房款?這起案例,或許能讓我們對交易中的責任界定有更全面的理解。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告陳磊向法院提出訴訟請求:
解除 2022 年 8 月 14 日張健與陳磊簽訂的《房屋買賣合同》;
判令張健退還陳磊購房款 46 萬元。
陳磊稱,2022 年 8 月 14 日,他與張健簽訂《房屋買賣合同》,張健將位于北京市延慶區某村的四號院三間房屋出售給他,價款 46 萬元。2024 年 5 月 7 日,他準備翻建房屋時,北京市延慶區某鎮規劃科對四號院進行測量,發現房屋面積與合同記載不符,且門牌號與實際不符,張健存在嚴重欺詐行為,故提起訴訟。
(二)被告的抗辯主張
張健辯稱,雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效,陳磊也已支付購房款,他不存在欺詐行為,不同意陳磊的訴訟請求。
(三)法院查明的關鍵事實
陳磊是北京市延慶區某鎮某村村民。2022 年 8 月 14 日,張健與陳磊簽訂《房屋買賣合同》,約定張健將四號院三間房屋出售給陳磊,價款 46 萬元。合同記載房屋為正房三間,東西長 18 米,南北長 17 米,四至明確。1982 年 5 月 26 日政府部門頒發的林權證顯示,四號院長 18 米,寬 17 米,四至與合同記載一致。
雙方均認可陳磊已支付 46 萬元購房款,張健已將房屋交付給陳磊,且陳磊在該村沒有其他宅基地。
法院現場勘查發現,四號院地形復雜,西側邊墻寬 46 公分;按不同測量起點,東西長度約 17.8 米等,南北長度也因測量起點不同而有差異,坡根東西呈不規則地形,南鄰滴水約 30 公分。張健認為南鄰北房凸進四號院約 2 米。
2022 年 10 月,張健曾起訴陳磊要求撤銷合同,法院判決駁回其訴訟請求。2023 年 3 月,陳磊起訴張健要求確認房屋歸其使用,因雙方無爭議,法院出具調解書確認四號院內北房三間由陳磊使用。
二、案件分析
(一)爭議焦點
張健是否存在欺詐行為,陳磊能否以此為由解除《房屋買賣合同》并要求退還購房款?
(二)法律分析
陳磊以張健存在欺詐為由要求解除合同,缺乏事實和法律依據。
《房屋買賣合同》中記載的四號院四至及長度與林權證記載相符,張健將林權證內容列入合同,并無不當。
四號院所處地形復雜,自林權證頒發至今無明顯變化,張健沒有擅自改變房屋坐落或宅基地面積的行為。陳磊作為該村村民,對當地情況應較為了解,張健不存在欺詐情形。
此前雙方因四號院兩次訴訟,法院已對合同效力及房屋權屬作出處理,陳磊未提出異議,其合同目的及訴訟目的已實現。
三、裁判結果
法院判決:
駁回陳磊的訴訟請求。
四、案件啟示
(一)農村房屋買賣需了解房屋實際狀況
購買農村房屋時,買家應充分了解房屋的位置、面積、四至、地形等實際狀況,最好進行實地詳細勘查,避免僅憑合同記載判斷。尤其是對于年代較久的房屋,要結合相關產權證明核實情況。
(二)合同內容應依據合法產權證明擬定
賣家在簽訂合同時,應依據林權證、宅基地使用證等合法產權證明記載房屋信息,確保合同內容真實準確。買家也應核對相關產權證明,確認合同內容與證明文件一致。
(三)欺詐需有充分證據證明
主張對方存在欺詐行為,需提供充分證據證明對方故意告知虛假情況或隱瞞真實情況,使自己在違背真實意思的情況下訂立合同。若僅是因測量方式、地形復雜等導致的面積差異,難以認定為欺詐。
(四)重視訴訟記錄的影響
在涉及同一房屋的多次訴訟中,法院此前作出的生效裁判具有法律效力,當事人應尊重裁判結果。若對房屋狀況有異議,應在合理期限內及時提出,避免錯過維權時機。
農村房屋買賣涉及宅基地等特殊問題,交易前建議咨詢專業律師,了解相關政策和法律規定,仔細核實房屋信息,降低交易風險。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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