房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師, 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件,為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。
簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,付了 50 萬購房款,賣家卻不交房還說沒收到錢,這種情況下協(xié)議是否有效,錢能要回來嗎?
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告陳峰向法院提出訴訟請(qǐng)求:
判令原、被告雙方于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效;
判令二被告返還購房款 50 萬元;
判令二被告賠償資金占用期間的利息損失,以 50 萬元為基數(shù),自 2023 年 4 月 16 日至款項(xiàng)返還之日止,按照同期一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算;
本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
陳峰稱,2023 年 4 月 16 日,他與二被告簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定二被告將北京市大興區(qū) x 鎮(zhèn) x 街 x 條 22 號(hào)南院(即八號(hào)院)共計(jì) 250 平方米左右的房屋及附屬物轉(zhuǎn)讓給他,價(jià)格 50 萬元。合同簽訂當(dāng)日,他就履行了付款義務(wù),但二被告至今拒絕交付房屋,致使他使用和擁有房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)。二被告不僅應(yīng)返還購房款,還應(yīng)賠償他的損失。
(二)被告的抗辯主張
鄭濤、鄭梅辯稱,同意雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。但二人均未收到陳峰所述的 50 萬元購房款,陳峰說鄭梅不同意轉(zhuǎn)賬與事實(shí)不符,如果給的是現(xiàn)金,鄭梅不可能不知道此事。故不同意陳峰要求返還 50 萬元及給付資金占用費(fèi)的請(qǐng)求。
(三)法院查明的關(guān)鍵事實(shí)
鄭梅與鄭濤系母子,二人均是北京市大興區(qū) x 鎮(zhèn) x 村村民。鄭梅家在 x 村有宅基地一處,即案涉八號(hào)院。
2023 年 4 月 16 日,鄭濤、鄭梅作為甲方與陳峰(乙方)簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,約定甲方將八號(hào)院及房屋水、電、附屬物轉(zhuǎn)讓給乙方,四鄰明確,東西長(zhǎng) 18 米,南北長(zhǎng) 14 米,成交價(jià) 50 萬元,簽字之日房款一次性付清,甲方保證無任何糾紛,乙方翻建房屋甲方無條件配合等。落款處甲方有鄭梅、鄭濤簽名及摁手印,乙方有陳峰簽名及摁手印。協(xié)議左下角有 “現(xiàn)金 50 萬元整”,右下角有收款賬號(hào)等字樣。
陳峰提交收條一份,內(nèi)容為 “今鄭濤收到陳峰購買八號(hào)院宅基地、房屋及附屬物…… 購房款、轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式共計(jì)人民幣 50 萬元整。收款人:鄭濤 2023 年 4 月 16 日”。
關(guān)于購房款給付,陳峰稱 2023 年 4 月 15 日,鄭濤帶他回家,叫回鄭梅說賣房事宜,當(dāng)晚本想轉(zhuǎn)賬 20 萬元至協(xié)議載明賬戶,因鄭梅不同意,便給了 20 萬元現(xiàn)金,鄭濤出具收條,第二天又給了鄭濤 30 萬元,鄭濤將 50 萬元收條給他。鄭濤稱未收到房款,當(dāng)時(shí)說先打條后轉(zhuǎn)賬,打條后陳峰未付款,因相信陳峰能付款,才在未拿到款項(xiàng)時(shí)將收條和協(xié)議原件給了陳峰。
二、案件分析
(一)爭(zhēng)議焦點(diǎn)
陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效?
鄭濤、鄭梅是否收到 50 萬元購房款,是否應(yīng)返還?
鄭濤、鄭梅是否應(yīng)賠償陳峰資金占用期間的利息損失?
(二)法律分析
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定身份相聯(lián)系,不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。
陳峰主張已支付 50 萬元購房款,提交了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件、收條原件,并對(duì)付款過程作出說明。鄭濤、鄭梅雖辯稱未收到款項(xiàng),但無法合理解釋未收款卻將收條原件給陳峰的事實(shí),應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果,故法院確認(rèn)陳峰已付 50 萬元,鄭濤、鄭梅應(yīng)予以返還。
陳峰購買農(nóng)村宅基地存在過錯(cuò),故其要求賠償資金占用利息的請(qǐng)求,法院不予支持。
三、裁判結(jié)果
法院判決:
鄭濤、鄭梅和陳峰于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效;
鄭濤、鄭梅于本判決生效后十日內(nèi)返還陳峰購房款 500000 元;
駁回陳峰的其他訴訟請(qǐng)求。
四、案件啟示
(一)宅基地轉(zhuǎn)讓受限,非本村成員購買協(xié)議無效
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓受法律嚴(yán)格限制,僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行,非本村成員購買宅基地及地上房屋的協(xié)議通常會(huì)被認(rèn)定為無效,購買前需充分了解相關(guān)規(guī)定,避免風(fēng)險(xiǎn)。
(二)大額交易盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬并保留憑證
房屋、宅基地等大額交易,建議通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付款項(xiàng),并保留轉(zhuǎn)賬記錄、收條等憑證,明確款項(xiàng)流向和收款事實(shí),以防日后發(fā)生收款爭(zhēng)議。
(三)協(xié)議及收條等重要文件需謹(jǐn)慎出具
出賣人在未收到款項(xiàng)時(shí),不應(yīng)輕易出具收條和交付協(xié)議原件,否則可能承擔(dān)舉證不能的后果。簽訂協(xié)議和出具收條前,務(wù)必確認(rèn)款項(xiàng)是否到賬。
(四)合同無效后財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還,過錯(cuò)方可能擔(dān)責(zé)
合同被認(rèn)定無效后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。雙方都有過錯(cuò)的,各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,購房者明知不可購買仍交易,可能無法獲得利息等損失賠償。
涉及宅基地轉(zhuǎn)讓時(shí),一定要清楚相關(guān)法律規(guī)定和自身是否具備購買資格,謹(jǐn)慎交易,必要時(shí)咨詢專業(yè)律師,避免自身權(quán)益受損。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)
特別聲明:以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布,本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.