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簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，付了 50 萬購房款，賣家卻不交房還說沒收到錢，這種情況下協(xié)議是否有效，錢能要回來嗎？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳峰向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令原、被告雙方于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；

判令二被告返還購房款 50 萬元；

判令二被告賠償資金占用期間的利息損失，以 50 萬元為基數(shù)，自 2023 年 4 月 16 日至款項(xiàng)返還之日止，按照同期一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算；

本案訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

陳峰稱，2023 年 4 月 16 日，他與二被告簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定二被告將北京市大興區(qū) x 鎮(zhèn) x 街 x 條 22 號(hào)南院（即八號(hào)院）共計(jì) 250 平方米左右的房屋及附屬物轉(zhuǎn)讓給他，價(jià)格 50 萬元。合同簽訂當(dāng)日，他就履行了付款義務(wù)，但二被告至今拒絕交付房屋，致使他使用和擁有房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)。二被告不僅應(yīng)返還購房款，還應(yīng)賠償他的損失。

（二）被告的抗辯主張

鄭濤、鄭梅辯稱，同意雙方簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。但二人均未收到陳峰所述的 50 萬元購房款，陳峰說鄭梅不同意轉(zhuǎn)賬與事實(shí)不符，如果給的是現(xiàn)金，鄭梅不可能不知道此事。故不同意陳峰要求返還 50 萬元及給付資金占用費(fèi)的請(qǐng)求。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

鄭梅與鄭濤系母子，二人均是北京市大興區(qū) x 鎮(zhèn) x 村村民。鄭梅家在 x 村有宅基地一處，即案涉八號(hào)院。

2023 年 4 月 16 日，鄭濤、鄭梅作為甲方與陳峰（乙方）簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲方將八號(hào)院及房屋水、電、附屬物轉(zhuǎn)讓給乙方，四鄰明確，東西長(zhǎng) 18 米，南北長(zhǎng) 14 米，成交價(jià) 50 萬元，簽字之日房款一次性付清，甲方保證無任何糾紛，乙方翻建房屋甲方無條件配合等。落款處甲方有鄭梅、鄭濤簽名及摁手印，乙方有陳峰簽名及摁手印。協(xié)議左下角有 “現(xiàn)金 50 萬元整”，右下角有收款賬號(hào)等字樣。

陳峰提交收條一份，內(nèi)容為 “今鄭濤收到陳峰購買八號(hào)院宅基地、房屋及附屬物…… 購房款、轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金方式共計(jì)人民幣 50 萬元整。收款人：鄭濤 2023 年 4 月 16 日”。

關(guān)于購房款給付，陳峰稱 2023 年 4 月 15 日，鄭濤帶他回家，叫回鄭梅說賣房事宜，當(dāng)晚本想轉(zhuǎn)賬 20 萬元至協(xié)議載明賬戶，因鄭梅不同意，便給了 20 萬元現(xiàn)金，鄭濤出具收條，第二天又給了鄭濤 30 萬元，鄭濤將 50 萬元收條給他。鄭濤稱未收到房款，當(dāng)時(shí)說先打條后轉(zhuǎn)賬，打條后陳峰未付款，因相信陳峰能付款，才在未拿到款項(xiàng)時(shí)將收條和協(xié)議原件給了陳峰。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效？

鄭濤、鄭梅是否收到 50 萬元購房款，是否應(yīng)返還？

鄭濤、鄭梅是否應(yīng)賠償陳峰資金占用期間的利息損失？

（二）法律分析

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相聯(lián)系，不得轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。

陳峰主張已支付 50 萬元購房款，提交了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件、收條原件，并對(duì)付款過程作出說明。鄭濤、鄭梅雖辯稱未收到款項(xiàng)，但無法合理解釋未收款卻將收條原件給陳峰的事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故法院確認(rèn)陳峰已付 50 萬元，鄭濤、鄭梅應(yīng)予以返還。

陳峰購買農(nóng)村宅基地存在過錯(cuò)，故其要求賠償資金占用利息的請(qǐng)求，法院不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

鄭濤、鄭梅和陳峰于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；

鄭濤、鄭梅于本判決生效后十日內(nèi)返還陳峰購房款 500000 元；

駁回陳峰的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）宅基地轉(zhuǎn)讓受限，非本村成員購買協(xié)議無效

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓受法律嚴(yán)格限制，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行，非本村成員購買宅基地及地上房屋的協(xié)議通常會(huì)被認(rèn)定為無效，購買前需充分了解相關(guān)規(guī)定，避免風(fēng)險(xiǎn)。

（二）大額交易盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬并保留憑證

房屋、宅基地等大額交易，建議通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付款項(xiàng)，并保留轉(zhuǎn)賬記錄、收條等憑證，明確款項(xiàng)流向和收款事實(shí)，以防日后發(fā)生收款爭(zhēng)議。

（三）協(xié)議及收條等重要文件需謹(jǐn)慎出具

出賣人在未收到款項(xiàng)時(shí)，不應(yīng)輕易出具收條和交付協(xié)議原件，否則可能承擔(dān)舉證不能的后果。簽訂協(xié)議和出具收條前，務(wù)必確認(rèn)款項(xiàng)是否到賬。

（四）合同無效后財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還，過錯(cuò)方可能擔(dān)責(zé)

合同被認(rèn)定無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)返還。雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，購房者明知不可購買仍交易，可能無法獲得利息等損失賠償。

涉及宅基地轉(zhuǎn)讓時(shí)，一定要清楚相關(guān)法律規(guī)定和自身是否具備購買資格，謹(jǐn)慎交易，必要時(shí)咨詢專業(yè)律師，避免自身權(quán)益受損。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）