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簽訂了宅基地轉讓協議，付了 50 萬購房款，賣家卻不交房還說沒收到錢，這種情況下協議是否有效，錢能要回來嗎？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳峰向法院提出訴訟請求：

判令原、被告雙方于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉讓協議》無效；

判令二被告返還購房款 50 萬元；

判令二被告賠償資金占用期間的利息損失，以 50 萬元為基數，自 2023 年 4 月 16 日至款項返還之日止，按照同期一年期貸款市場報價利率計算；

本案訴訟費由二被告承擔。

陳峰稱，2023 年 4 月 16 日，他與二被告簽訂宅基地轉讓協議，約定二被告將北京市大興區 x 鎮 x 街 x 條 22 號南院（即八號院）共計 250 平方米左右的房屋及附屬物轉讓給他，價格 50 萬元。合同簽訂當日，他就履行了付款義務，但二被告至今拒絕交付房屋，致使他使用和擁有房屋的目的無法實現。二被告不僅應返還購房款，還應賠償他的損失。

（二）被告的抗辯主張

鄭濤、鄭梅辯稱，同意雙方簽訂的宅基地轉讓協議無效。但二人均未收到陳峰所述的 50 萬元購房款，陳峰說鄭梅不同意轉賬與事實不符，如果給的是現金，鄭梅不可能不知道此事。故不同意陳峰要求返還 50 萬元及給付資金占用費的請求。

（三）法院查明的關鍵事實

鄭梅與鄭濤系母子，二人均是北京市大興區 x 鎮 x 村村民。鄭梅家在 x 村有宅基地一處，即案涉八號院。

2023 年 4 月 16 日，鄭濤、鄭梅作為甲方與陳峰（乙方）簽訂《宅基地轉讓協議》，約定甲方將八號院及房屋水、電、附屬物轉讓給乙方，四鄰明確，東西長 18 米，南北長 14 米，成交價 50 萬元，簽字之日房款一次性付清，甲方保證無任何糾紛，乙方翻建房屋甲方無條件配合等。落款處甲方有鄭梅、鄭濤簽名及摁手印，乙方有陳峰簽名及摁手印。協議左下角有 “現金 50 萬元整”，右下角有收款賬號等字樣。

陳峰提交收條一份，內容為 “今鄭濤收到陳峰購買八號院宅基地、房屋及附屬物…… 購房款、轉賬及現金方式共計人民幣 50 萬元整。收款人：鄭濤 2023 年 4 月 16 日”。

關于購房款給付，陳峰稱 2023 年 4 月 15 日，鄭濤帶他回家，叫回鄭梅說賣房事宜，當晚本想轉賬 20 萬元至協議載明賬戶，因鄭梅不同意，便給了 20 萬元現金，鄭濤出具收條，第二天又給了鄭濤 30 萬元，鄭濤將 50 萬元收條給他。鄭濤稱未收到房款，當時說先打條后轉賬，打條后陳峰未付款，因相信陳峰能付款，才在未拿到款項時將收條和協議原件給了陳峰。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉讓協議》是否有效？

鄭濤、鄭梅是否收到 50 萬元購房款，是否應返還？

鄭濤、鄭梅是否應賠償陳峰資金占用期間的利息損失？

（二）法律分析

農村宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定身份相聯系，不得轉讓給非本集體經濟組織成員。陳峰與鄭濤、鄭梅簽訂的《宅基地轉讓協議》違反了土地管理法的強制性規定，應屬無效。

陳峰主張已支付 50 萬元購房款，提交了宅基地轉讓協議原件、收條原件，并對付款過程作出說明。鄭濤、鄭梅雖辯稱未收到款項，但無法合理解釋未收款卻將收條原件給陳峰的事實，應承擔舉證不能的不利后果，故法院確認陳峰已付 50 萬元，鄭濤、鄭梅應予以返還。

陳峰購買農村宅基地存在過錯，故其要求賠償資金占用利息的請求，法院不予支持。

三、裁判結果

法院判決：

鄭濤、鄭梅和陳峰于 2023 年 4 月 16 日簽訂的《宅基地轉讓協議》無效；

鄭濤、鄭梅于本判決生效后十日內返還陳峰購房款 500000 元；

駁回陳峰的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）宅基地轉讓受限，非本村成員購買協議無效

農村宅基地轉讓受法律嚴格限制，僅限本集體經濟組織成員之間進行，非本村成員購買宅基地及地上房屋的協議通常會被認定為無效，購買前需充分了解相關規定，避免風險。

（二）大額交易盡量通過銀行轉賬并保留憑證

房屋、宅基地等大額交易，建議通過銀行轉賬方式支付款項，并保留轉賬記錄、收條等憑證，明確款項流向和收款事實，以防日后發生收款爭議。

（三）協議及收條等重要文件需謹慎出具

出賣人在未收到款項時，不應輕易出具收條和交付協議原件，否則可能承擔舉證不能的后果。簽訂協議和出具收條前，務必確認款項是否到賬。

（四）合同無效后財產應返還，過錯方可能擔責

合同被認定無效后，因該合同取得的財產應返還。雙方都有過錯的，各自承擔相應責任，購房者明知不可購買仍交易，可能無法獲得利息等損失賠償。

涉及宅基地轉讓時，一定要清楚相關法律規定和自身是否具備購買資格，謹慎交易，必要時咨詢專業律師，避免自身權益受損。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）