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農村房屋買賣因涉及宅基地使用權，其合同效力問題一直備受關注。近日，一起時隔多年的農村房屋買賣合同糾紛案宣判，法院認定非本村集體經濟組織成員購買農村房屋的合同無效。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告鄭軍向法院提出訴訟請求：

依法確認原、被告于 2003 年 9 月 4 日簽訂的《房屋契約》無效；

本案訴訟費由被告負擔。

鄭軍稱，2003 年 9 月 4 日，被告趙剛以 13000 元價格購買了其所有的位于北京市某區某鎮某村某街一號宅院的地上正房 5 間、西廂房 3 間及地上樹木等，并簽訂《買賣房屋契約》。現因趙剛非本村集體經濟組織成員，雙方簽訂的《買賣房屋契約》應屬無效，經協商未果，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

趙剛辯稱，不同意原告的訴訟請求。雙方簽訂合同時均系真實意思表示，根據誠實信用原則，原告應依約履行合同，不得隨意違約。合同簽訂當天其已付清全部房款，原告也交付了房屋和集體土地使用證，其與家人入住至今。原告的主張已超過訴訟時效，且其對房屋進行了翻建和新建。

（三）法院查明的關鍵事實

鄭軍在北京市某區某鎮某村某街有一號宅院一處，集體土地建設用地使用證登記的宅基地使用權人為鄭軍，鄭軍戶籍為該村農業戶。

2003 年 9 月 4 日，趙剛以 13000 元價格購買該宅院及地上房屋、樹木等，雙方簽訂《買賣房屋契約》，合同簽訂當日房款交清。

涉訴宅院出售后，一直由趙剛居住、使用，集體土地建設用地使用證現在趙剛處。

庭審中，趙剛認可自己及家庭成員自合同簽訂時至今均不是某鎮某村集體經濟組織成員，戶口也未曾遷入該村。

經法院釋明，雙方均表示因合同無效產生的法律后果不在本案中主張，另案處理。

二、案件分析

（一）爭議焦點

原、被告于 2003 年 9 月 4 日簽訂的《房屋契約》是否有效。

（二）法律分析

法律適用：根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，本案法律事實發生在民法典施行前，應適用當時的法律和司法解釋。

農村宅基地性質：農村宅基地屬于農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓。農村房屋附著在宅基地上，與宅基地具有不可分割性，買賣農村房屋必然涉及農村宅基地使用權的轉讓。

合同效力認定：依據相關法律、法規及司法解釋，非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋契約的效力以認定無效為原則。本案中，買受方趙剛非涉訴宅院所在村的集體經濟組織成員，其購買農村房屋的行為違反了法律的強制性規定。

訴訟時效問題：合同無效自始無效，不適用訴訟時效的規定，故被告關于原告訴求超過訴訟時效的主張無事實和法律依據。

綜上，原、被告簽訂的《房屋契約》因違反法律強制性規定，應屬無效。

三、裁判結果

法院判決：確認原告鄭軍與被告趙剛于二〇〇三年九月四日就北京市某區某鎮某村某街一號宅院內原有房屋達成的《房屋契約》無效。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣需明確買受人資格

農村房屋買賣與宅基地使用權緊密相關，根據法律規定，宅基地使用權只能在本集體經濟組織成員內部轉讓。非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，即使簽訂了買賣合同并實際履行，合同也可能被認定為無效。

（二）簽訂合同前需充分了解法律規定

買賣雙方在進行農村房屋交易前，應充分了解相關法律規定，明確農村房屋買賣的限制條件。出賣人不應隨意出售房屋，買受人更要謹慎，避免因買受人資格問題導致合同無效，造成不必要的損失。

（三）合同無效后的法律后果需提前考量

雖然本案中雙方未在本案中主張合同無效的法律后果，但合同被認定無效后，通常會涉及房款返還、房屋及添附物返還或補償等問題。買賣雙方在交易時應提前考量這些風險，必要時可咨詢專業律師。

（四）誠實信用原則與法律強制性規定的平衡

在農村房屋買賣中，即使雙方簽訂合同是真實意思表示，且已實際履行多年，但當合同內容違反法律強制性規定時，仍會被認定為無效。這提醒當事人在民事活動中，既要遵循誠實信用原則，也要遵守法律規定，避免因無知或僥幸心理引發糾紛。

農村房屋買賣涉及復雜的法律問題和政策規定，交易雙方務必謹慎對待，必要時尋求法律專業人士的幫助，以維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）