對上海人來講，“城市更新”這四個字分量很重。

　　畢竟每次城市更新，都會涉及到動拆遷，多少人一夜之間暴富，周邊房價也跟著飆升。

　　再不濟也是美麗家園，讓小區(qū)環(huán)境更美好。

　　而根據(jù)官方消息，上海新一輪城市更新要來了。

　　不過這輪更新的主體，不是居民小區(qū)，而是商務單元，包括寫字樓，公共空間等。

　　7月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)掛出重磅消息：

　　虹橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、漕河涇、五角場、大柏樹、真如五大商務單元即將迎來更新，相關規(guī)劃實施方案正在公示中。

　　可能有人會說，有這個必要嗎？

　　事實上，上海市區(qū)的很多老商務樓也已經(jīng)超過三十歲了，設計過時、設備老化、設施陳舊，空置率高，也是時候啟動更新了。

　　商務單元的城市更新，雖然沒有拆遷暴富，但對區(qū)域也是實實在在的利好。

　　下面我們逐一聊聊上海中環(huán)這幾大即將更新的商務單元。

　　不得不說，上海城市更新，又進入了新階段。

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　　虹橋開發(fā)區(qū)

　　作為上海老牌商務區(qū)，虹橋開發(fā)區(qū)早年風頭無兩。

　　這里是上海第一個涉外開發(fā)區(qū)，上海最早最成熟的現(xiàn)代化商務區(qū) ，外國領事館、500強企業(yè)集中。

　　大名鼎鼎的上海第一代國際社區(qū)古北，其實就是虹橋開發(fā)區(qū)的配套居住區(qū)。

　　然而幾十年過去，虹橋開發(fā)區(qū)很多產業(yè)已經(jīng)外遷，很多功能被其他新興商務區(qū)分流取代。

　　加上日資企業(yè)式微，虹橋開發(fā)區(qū)跌落神壇。

　　如今的虹開發(fā)，不僅地位滑落，而且界面老了，大樓也老了。

　　這里很多寫字樓建造于上世界90年代，樓齡已經(jīng)超過30年。昏暗的大堂，電梯廳，老舊的裝修風格，已經(jīng)不適應新時代的商辦需求，也不符地段定位。

　　從虹橋開發(fā)區(qū)的辦公樓租金就能看出來，其地位下滑嚴重。

　　不過在上海2035規(guī)劃中，虹橋開發(fā)區(qū)被劃進了中央活動區(qū)——官方欽定的頂級地段。

　　加上拼多多等巨擘的入駐，虹開發(fā)依然實力不俗。

　　商業(yè)這塊，雖然世貿商城，友誼商城沒落，但擁有尚嘉中心、金虹橋商場、虹橋南豐城等的新虹橋-天山商圈仍然是中環(huán)區(qū)域強大的商業(yè)中心。

　　根據(jù)官方規(guī)劃，虹開發(fā)這次更新，片區(qū)內巴黎春天，虹橋天都提質；國展中心重建，世貿商城，友誼商城等6棟大樓改造，推動商務樓宇煥新升級。

　　同時對街區(qū)環(huán)境和基礎設施升級，全力恢復往日榮光。

　　周邊工作和生活的人群，有福了。

虹橋開發(fā)區(qū)帶著“第一代商務城區(qū)”的成熟底蘊，劍指“鏈接全球的國際交往新標桿、輻射長三角的內外貿易雙循環(huán)新窗口”。4.06平方公里的土地上，“三片多點、一核雙軸、一環(huán)三帶”的藍圖清晰可辨——婁山關路的商務氣息與遵義路的商業(yè)活力將沿軸迸發(fā)，“黃金城道”的國際社區(qū)氛圍與“不夜仙霞”的夜間經(jīng)濟相互呼應。

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　　漕河涇

　　漕河涇是國家級開發(fā)區(qū)，浦西新興產業(yè)集聚區(qū)。

　　經(jīng)四十多年發(fā)展，漕河涇已成 為上海企業(yè)創(chuàng)新濃度最高的地區(qū)之一， 集聚了15家獨角獸企業(yè)、30家專精特 新“小巨人”企業(yè)。

漕河涇憑借1.4萬家企業(yè)、30萬就業(yè)人口的“創(chuàng)新家底”，朝著“上海硅谷”全力沖刺。6.4平方公里的跨區(qū)空間里，“一帶一核三軸四片”的布局將串聯(lián)起15家獨角獸企業(yè)與30家專精特新“小巨人”。

　　徐匯連帶著閔行，甚至沿著9號線到了松江九亭、泗涇，都吃到了漕河涇的產業(yè)外溢紅利。

　　不過漕河涇已經(jīng)四十多歲了，不少區(qū)域界面老舊，大樓也老化，尤其是漕河涇地鐵站周邊一帶，“上海硅谷”急需更新。

　　漕河涇這次更新，包括：

　　3處甲級樓宇升級（新漕河涇大廈等） ;

　　6處推倒重建（如米哈游總部大樓） ;

　　5處老廠房變身文創(chuàng)/居住空間（普發(fā)園、田林坊）;

　　而且要優(yōu)化區(qū)域職住平衡，結合城市更新，補充面向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè) 人才的居住功能。

　　意味著部分商務商業(yè)建筑可能會改造會保租房，人才公寓，對周邊房租造成一定壓力。

　　但對這邊工作的年輕人來講是一個好消息，畢竟誰不想走路上下班呢？

　　而在商務和產業(yè)功能煥新升級的同時，街區(qū)環(huán)境和基礎設施也要升級。交通鏈接提升，為行人提供便捷舒適的慢行空間，探索軌道交通及路網(wǎng)加密。公園無界開放，貫通濱水空間。

　　這一次漕河涇商務區(qū)更新，再次利好周邊地帶。

　　而因為受益于漕 河涇的新興產業(yè)紅利，古美標桿萬源城在上海這一輪房價回撤中表現(xiàn)堅挺。

　　五角場

　　五角場作為上海老牌副中心，各方面發(fā)展已經(jīng)十分成熟。

　　科教特色，商業(yè)發(fā)達，人流如織，但不少地方界面老舊，需要更新改造。

　　這里有著最優(yōu)質的人力資源，學術科研氛圍。這次更新，也是“大學+大廠”，打通校園和產業(yè)園區(qū)，進一步激活消費與創(chuàng)新聯(lián)動。

五角場的更新帶著“書卷氣”，打造“面向新經(jīng)濟的機遇之城。作為“大學+大廠”的科創(chuàng)高地，3.2平方公里的范圍內，“三廊串三核、雙鏈并雙環(huán)”的設計將把復旦、同濟的智力資源與創(chuàng)智天地的產業(yè)活力緊密相連。

　　如上圖，抖音青年社交，大學路二次元，B站畢業(yè)歌會，充滿青春氣息。

　　五角場的活力，是越來越足了。

　　可惜五角場房子品質不夠看，板塊內的住宅主要分布在外圍，以老公房和老商品房為主。

　　大多數(shù)小區(qū)都是2005年以前開發(fā)的，好一點的二手房也就三湘世紀花城、江灣翰林，其他都比較一般。

　　市區(qū)外溢的改善客群，更多涌入聯(lián)洋、大寧等高端標桿住宅區(qū)；

　　當?shù)刭徺I力又被江浦、東外灘板塊持續(xù)供應的新房分流。

　　明明身在教育強區(qū)，學區(qū)配套卻平平無奇。

　　楊浦引以為傲的是其教育資源，也有許多家庭是沖著學區(qū)買在楊浦。

　　沒有好房子、沒有好學區(qū)，五角場本身的缺點導致市區(qū)中產外溢不過來；

　　區(qū)內客群喜歡低密的去新江灣城、喜歡學區(qū)的在鞍山湊合、喜歡規(guī)劃潛力的在東外灘綢繆。

　　五角場房地產市場自然不景氣了。

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　　大柏樹

　　大柏樹曾經(jīng)是虹口的一大產業(yè)中心，在依托鋼鐵、建材、陶瓷、石化等傳統(tǒng)產業(yè)發(fā)展了若干年后，轉型出版文化，游戲產業(yè)，還匯集了大量的省市駐滬辦。

　　3號線大柏樹地鐵站旁聚集了1876老站創(chuàng)意園、明珠創(chuàng)意產業(yè)園、張江國家高新區(qū)虹口園等產業(yè)，占地面積不大，人氣還可以。

　　不過從全市的角度來講，這里的產業(yè)不成氣候，居住也全是老房子。

　　優(yōu)勢是緊挨著同濟、復旦、上財，高校資源多，房租便宜，特別適合剛起步的小公司。

　　可惜虹口的發(fā)展重心雖然不在這里，這里也沒什么新房和次新。

　　這一片幾乎沒有房齡15年內的小區(qū)，吸引不到追求品質生活的中產群體。

　　周邊人群的老齡化也十分嚴重，所以這次更新不少區(qū)域都嵌入養(yǎng)老服務設施。

　　大柏樹這次改造，要重建精武體育館，茶葉三廠，岳陽醫(yī)院（局部）這幾個地方。

　　另外嵌入商業(yè)設施，體育休閑設施，居住配套設施。

　　整合藍綠空間，構建主題景觀廊道；完善慢行網(wǎng)絡，提升園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)鏈接。

大柏樹瞄準了“生命力硅巷，青和力街區(qū)”的定位。緊鄰同濟、財大、復旦三所高校的2.2平方公里土地上，“四路雙道五板塊”的規(guī)劃像毛細血管般連通著校園與園區(qū)。

　　整體來看，大柏樹及周邊雖然樓市不行，但居住卻是越來越舒適了。畢竟教育醫(yī)療商場都不缺，副中心五角場也近在咫尺。

　　至于真如，我們之前的文章已經(jīng)單開一篇，這里不再贅述。

　　結語

　　城市發(fā)展有兩個方向，一個是老城更新，一個是造新城。

　　而走過了大拆大建的年代，上海正在強勢重倉市中心。

　　可以看到，這次更新的幾大商務單元都在中環(huán)一帶。

　　雖然不是拆遷暴富，但對整個區(qū)域絕對是大利好！

　　環(huán)境變好、設施更新、體驗升級、人才住得近...整個地方更有活力、更有吸引力了。

　　上海發(fā)展重心變了：

　　以前是使勁擴張造新城（像五大新城），現(xiàn)在人口增長停滯，就回過頭來精耕細作，讓老地方也脫胎換骨，重新煥發(fā)活力。

　　市中心這些老牌商務區(qū)要升級，“虹吸”郊區(qū)新興商務區(qū)的資源也不是沒可能。

　　最終讓上海這座大城市，既有最先進的新區(qū)，也有翻新后活力四射的老牌區(qū)域，保持整體的競爭力。

　　對我們來說，就是生活、工作、娛樂的環(huán)境，會變得越來越好。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。