老黃埔不僅供應量大，價格也卷得厲害。

畢思懿/發自廣州

廣州黃埔樓市的“天花板”項目，近期迎來價格松動。

位于魚珠CBD板塊的中交四航·珠江春，近日被曝推出一批“內部特價房”，起價為3.9萬元/平方米，較此前大幅跳水6000元/平方米，引發市場廣泛關注。

珠江春實景圖。畢思懿/攝

中房君實地走訪發現，盡管銷售人員否認“3”字頭房源的存在，稱項目主流售價仍在4.5萬~7.2萬元/平方米，但也坦言，前期曾推出130平方米低層單位，售價約4.2萬元/平方米，目前基本售罄。

“不過，如果近期簽約，仍有機會獲得額外折扣。”銷售人員舉例稱，一套130平方米的中層單位，原總價約620萬元，若申請“特價房”政策，總價可再降四五十萬元，折合單價與此前特價房相當。

一位資深業內人士透露，目前多數樓盤并不會公開宣稱降價，而是通過“工抵房”“內部房源”等方式實現價格調整，僅對明確購房意向的客戶透露底價。

是什么因素導致該項目價格大幅下調？

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開售半年僅成交38套

珠江春于今年1月11日正式開盤，作為珠江村舊改項目、廣州第二CBD魚珠板塊的標桿之一，原本被市場寄予厚望。

珠江春定位為魚珠CBD瞰江大宅。畢思懿/攝

地理位置上，珠江春臨近天河區，自駕至珠江新城CBD約30分鐘車程，未來魚珠隧道通車后將快速連接琶洲CBD，南向約300米即臨江，兼具地段與景觀優勢。

項目規劃共9棟住宅樓，總計1490戶，首期開售3棟超高層住宅，樓高43~45層，采用三梯三戶或三梯四戶設計，主打建面約130平方米、144平方米、180平方米的南向四房，總價590萬~1310萬元。

根據開發商發布的宣傳海報，項目首開“勁銷10億元”。

但克而瑞1月市場調研數據顯示，珠江春首批推售286套住宅，去化率僅為C級（即0%~20%），實際銷售并不理想。陽光家緣數據亦顯示，截至7月3日，項目僅網簽38套單位，去化率13%，即便以平均800萬元/套估算，成交總額也僅約3億元，與宣傳口徑存在明顯差距。

珠江春標準地名為江曜花園 數據來源：陽光家緣

反觀周邊競品，中指院數據顯示，距珠江春約3公里的中建玖合未來方洲、保利招商華發中央公館上半年分別成交16.3億元、10.9億元，位列廣州一手住宅成交金額榜第5和第17位，明顯領先。

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產品錯配疊加競爭激烈

盡管距離天河區較近，但多位看房者反饋，珠江春周邊大貨車頻繁通行，城市界面較為一般。雖然主打江景，但只有高層單位視野開闊，而目前港口區域環境雜亂，江景景觀打折扣。此外，項目配建的九年制學校尚未最終落地，與周邊幾個項目相比，不確定因素更多。

“老黃埔現在的競爭太激烈了，不僅供應量大，價格也卷得厲害。”一位黃埔樓盤操盤手直言，區域內新盤紛紛通過“特價房”“團購房”“工抵房”等方式降價促銷，昔日“5”字頭起步的樓盤，如今起售價普遍已跌入“3”字頭，次一級地段項目甚至報價低至“2”字頭。

一名資深房產中介經紀人也透露，目前老黃埔不少樓盤價格“非常實在”，通常對外報價會保留1%~3%的議價空間，只要是意向客戶，大多數都可再談。

據不完全統計，當前老黃埔在售樓盤超過10個，包括中建海絲城、中建玖合未來方洲、保利招商華發中央公館、富頤都薈、中鼎珺合府、廣州地鐵瓏玥上城、萬科黃埔新城、黃埔未來城等，還有不少舊改項目將啟動，市場供應持續加壓。

上述操盤手表示，從地段來看，珠江春是老黃埔在售項目中位置最優者之一，但在產品定位上卻出現明顯錯配。目前區域主力客群以首置與剛改為主，需求集中在中小面積、低總價產品，對180平方米、總價七八百萬元甚至更高的大戶型接受度有限。這類客戶更傾向選擇天河、海珠等中心城區。

珠江春樣板間。畢思懿/攝

珠江春的起步戶型為130平方米，即便是特價單位，總價也超過500萬元，難以觸達主流客群的心理預期。相比之下，區域內競品多以120平方米以下的中小戶型為主，起步面積約在80平方米左右，價格普遍控制在300萬元左右，高配戶型也多保持在500萬元以內，更加符合黃埔市場的需求結構。

隨著進入7~8月樓市傳統淡季，廣州政策端階段性利好已基本出盡，市場整體情緒趨于理性，老黃埔競爭持續白熱化。多位業內人士判斷，對于銷售承壓的項目而言，短期內“以價換量”，已成為突破困局的“必要動作”。

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自投自建路徑仍在摸索

珠江春的開發主體是中交四航局，這家總部設在廣州的大型央企，是中國交通建設股份有限公司（中國交建）旗下的重要子公司，隸屬中交集團體系。長期以來，中交四航局的主營業務集中于基礎設施建設，涵蓋港口、橋梁、公路、城市軌道交通等工程的設計、施工與投資。

中交集團旗下已擁有中交地產、綠城中國兩大房地產平臺，而珠江春則是中交四航局在核心城市布局的首個住宅開發項目，某種程度上被視作其房地產戰略轉型的“試驗田”。

根據中交四航局官網披露，近年來，公司確立了“業務多元化、市場國際化、管理標準化”的發展戰略方向。大力進軍地產市場。目前，四航局房地產開發業務主要集中在華南地區，以珠三角城市為核心向周邊區域輻射，在建項目總建筑面積約200萬平方米，產品涵蓋住宅、商業等多種物業類型。

有業內人士分析，隨著房地產市場整體降溫，傳統施工企業普遍面臨工程訂單收縮的壓力，向“自投自建”方向轉型已成為不少央企的共識。通過參與舊改、獲取自有開發收益，成為建筑類央企謀求“第二增長曲線”的一條路徑。

但從“施工總包”向“城市開發商”轉變，并非一蹴而就。在實際操作中，如何充分發揮融資、施工、資源整合等系統性優勢，如何精準理解購房者需求，并建立匹配的產品體系，依然是擺在中交四航局等新晉開發商面前的一道必答題。