“房齡超 25年就拆遷” 的說法，其實(shí)是對城市更新政策的一種片面解讀。在現(xiàn)實(shí)中，房屋拆遷是一個(gè)涉及規(guī)劃、安全、民生等多種因素的復(fù)雜工程，絕非簡單以房齡為唯一標(biāo)準(zhǔn)。我國從未出臺過 “21 年房齡強(qiáng)制拆遷” 的全國性規(guī)定，各地在推進(jìn)舊改工作時(shí)，都會結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況制定差異化標(biāo)準(zhǔn)，房齡只是評估體系中的參考項(xiàng)之一。

要追溯 “25年房齡” 說法的來源，不得不提到住建部 2024 年 3 月發(fā)布的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指導(dǎo)意見》。這份文件明確將 “2000 年以前建成的住宅小區(qū)” 列為改造優(yōu)先對象，按照 2025 年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)算，這類小區(qū)的房齡恰好超過 25 年。但需要特別澄清的是，“優(yōu)先改造” 不等于 “必須拆遷”。文件中清晰列出了多種改造方式：對于結(jié)構(gòu)尚可的小區(qū)，會進(jìn)行整治維護(hù)，比如翻新外墻、修補(bǔ)路面、更換老化管線；對于局部存在安全隱患的，采取局部拆建，保留主體結(jié)構(gòu)的同時(shí)拆除危險(xiǎn)樓棟；只有極少數(shù)情況會啟動整體拆除重建，且必須滿足多種前置條件。以杭州西湖邊有個(gè) 1998 年建成的小區(qū)，房齡 27 年卻從未被納入拆遷計(jì)劃。原來這小區(qū)雖老，卻因保留著民國風(fēng)格建筑立面，被列為歷史風(fēng)貌保護(hù)對象，每年只做外墻修繕和管線維護(hù)。

那么，哪些房屋才可能被納入拆遷范圍呢？

首先是因城市規(guī)劃調(diào)整涉及的區(qū)域。隨著城市發(fā)展，交通樞紐建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型等規(guī)劃會直接影響房屋命運(yùn)。例如武漢市 2025 年啟動的長江新區(qū)建設(shè)，將三環(huán)內(nèi)多個(gè)老舊小區(qū)納入拆遷范圍，這些小區(qū)并非單純因房齡達(dá)標(biāo)，而是因?yàn)樘幱谛聟^(qū)核心商務(wù)區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)。

其次是存在嚴(yán)重安全隱患的建筑，尤其是經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為 D 級的危房。這類房屋因結(jié)構(gòu)承載力已無法滿足安全使用要求，隨時(shí)可能發(fā)生坍塌，各地都會優(yōu)先納入拆除計(jì)劃。據(jù)住建部 2024 年數(shù)據(jù)，全國 32.6 萬棟 D 級危房中，已有 87% 進(jìn)入拆遷或加固流程。

第三類是位于環(huán)境敏感區(qū)的房屋，比如化工企業(yè)周邊的居民區(qū)，因土壤或空氣污染物超標(biāo)，為保障居民健康需實(shí)施整體搬遷，像南京市燕子磯化工區(qū)周邊的 12 個(gè)老舊小區(qū)，就因環(huán)保治理需求被納入 2025-2027 年搬遷計(jì)劃。

最后是配套設(shè)施嚴(yán)重缺失的小區(qū)，這類房屋雖結(jié)構(gòu)安全，但無電梯、排水系統(tǒng)老化、消防通道狹窄等問題顯著影響生活質(zhì)量，如北京市西城區(qū)部分 80 年代建成的小區(qū)，因無法滿足現(xiàn)代消防標(biāo)準(zhǔn)，被納入綜合改造范圍，其中 30% 的樓棟因改造難度過大最終選擇拆除重建。

即便符合上述條件，拆遷也并非必然發(fā)生。《民法典》明確規(guī)定，舊改項(xiàng)目需獲得小區(qū)內(nèi) 2/3 以上業(yè)主同意，而在實(shí)際操作中，為減少后續(xù)糾紛，各地往往提高了這一標(biāo)準(zhǔn)。以上海 2024 年實(shí)施的 15 個(gè)舊改項(xiàng)目為例，業(yè)主同意率最低的為 91%，最高達(dá) 99%。這種高同意率要求，導(dǎo)致部分爭議較大的小區(qū)遲遲無法推進(jìn) —— 某建于 1990 年的小區(qū)，因 30% 的業(yè)主對補(bǔ)償方案不滿，雖已列入改造名單 3 年，至今仍未啟動。

2025 年國家出臺的多項(xiàng)新政，進(jìn)一步重塑了拆遷格局。“15 分鐘生活圈” 建設(shè)要求社區(qū)周邊配套教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等設(shè)施，這使得部分位置優(yōu)越但配套不足的老小區(qū)更可能通過局部拆建完善功能；“微改造” 模式則強(qiáng)調(diào)在不拆除主體建筑的前提下優(yōu)化居住環(huán)境，如廣州市對 100 個(gè)老小區(qū)實(shí)施的 “電梯加裝 + 適老化改造” 項(xiàng)目，就避免了大規(guī)模拆遷；“共有產(chǎn)權(quán)改造模式” 在浙江的試點(diǎn)顯示，政府、企業(yè)與業(yè)主共同出資改造后，新增面積按比例分配，既提升了小區(qū)品質(zhì)，又降低了拆遷概率。

最后，判斷房齡超 25年的房屋是否會被拆遷，條件并非只有房齡這一條。

位于城市核心區(qū)、存在安全隱患、配套缺失嚴(yán)重的小區(qū)，被納入改造的概率明顯更高；而位置偏遠(yuǎn)、結(jié)構(gòu)完好、業(yè)主維護(hù)意識強(qiáng)的小區(qū)，更可能通過局部修繕延續(xù)使用。以成都為例，同一區(qū)域內(nèi)兩個(gè)房齡均為 22 年的小區(qū)，因一個(gè)位于地鐵規(guī)劃線路上且存在墻體開裂問題，被納入拆遷計(jì)劃；另一個(gè)因建筑質(zhì)量達(dá)標(biāo)且無重大規(guī)劃影響，僅進(jìn)行了管網(wǎng)更新。

對普通業(yè)主而言，了解拆遷信息可通過三個(gè)渠道：

當(dāng)?shù)匾?guī)劃局官網(wǎng)會提前 1-2 年公示城市更新單元規(guī)劃，如深圳市規(guī)劃和自然資源局每月更新的 “重點(diǎn)更新單元名單”；

社區(qū)居委會作為政策落地的 “最后一公里”，通常會提前 3-6 個(gè)月掌握相關(guān)動態(tài)；

開發(fā)商的前期調(diào)研活動也具有參考價(jià)值，如頻繁的入戶走訪、周邊地塊競拍等行為，可能預(yù)示著舊改計(jì)劃啟動。

若房屋已確定拆遷，業(yè)主需做好三方面準(zhǔn)備：一是核實(shí)產(chǎn)權(quán)信息，明確房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等）和建筑面積，避免因信息誤差影響補(bǔ)償；二是積極參與業(yè)主協(xié)商，通過樓棟代表傳遞訴求，數(shù)據(jù)顯示參與協(xié)商的業(yè)主對補(bǔ)償方案的滿意度比被動接受者高 40%；三是留存房屋現(xiàn)狀證據(jù)，如拍照記錄裝修情況、保存購房合同等，以防后續(xù)補(bǔ)償爭議。

總之，房屋拆遷是城市更新的手段而非目的，其核心是提升居民生活質(zhì)量。對于業(yè)主而言，與其糾結(jié)房齡是否達(dá)標(biāo)，不如關(guān)注房屋的實(shí)際居住價(jià)值 —— 一個(gè)配套完善、鄰里和諧、管理規(guī)范的老小區(qū)，即便不拆遷，也能擁有良好的居住體驗(yàn)；而環(huán)境惡劣、隱患叢生的房屋，即便房齡不足 25年，也可能因綜合評估被納入改造范圍。理性看待拆遷，聚焦房屋的居住本質(zhì)，才是更務(wù)實(shí)的選擇。