房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

農(nóng)村宅基地及地上房屋的交易受法律嚴(yán)格限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村房屋的合同常因主體不適格被認(rèn)定無效。近日，北京市大興區(qū)人民法院審理一起此類案件，依法判決買受人返還房屋，明確了無效合同的處理規(guī)則。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告王建軍向法院提出訴訟請求：

判令陳海濤立即將位于北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)院落（下稱五號院落）返還給原告；

本案訴訟費(fèi)用由陳海濤承擔(dān)。

王建軍訴稱，其系采育鎮(zhèn)A村村民，在該村擁有正房五間、東廂房三間（五號院落）。2001 年 7 月 10 日，其與陳海濤簽訂房屋買賣協(xié)議，將五號院落出售給陳海濤。2010 年 12 月 7 日，該協(xié)議經(jīng)法院判決確認(rèn)無效，但因陳海濤拒不露面、惡意缺席訴訟，導(dǎo)致房屋始終無法收回。經(jīng)多次聯(lián)系無果，故訴至法院要求返還房屋。

（二）被告抗辯情況

陳海濤未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯狀。

（三）法院查明事實

王建軍原為A村村民，在該村享有宅基地使用權(quán)，地上有正房五間、東廂房三間（五號院落）。

2001 年 7 月 10 日，王建軍與陳海濤簽訂《房屋買賣合同》，約定以 8000 元價格出售五號院落。當(dāng)日陳海濤支付全款，王建軍交付房屋。

2010 年，王建軍起訴請求確認(rèn)合同無效并返還房屋，因陳海濤未到庭，王建軍撤回返還請求。法院作出判決，以陳海濤系北京市朝陽區(qū)居民（非A村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）為由，確認(rèn)合同無效，該判決已生效。

2011 年，王建軍再次起訴返還房屋，法院以陳海濤未到庭致事實無法查清、房屋不具備騰退條件為由，作出判決駁回請求，該判決已生效。

本次訴訟中，王建軍主張出現(xiàn)新事實：五號院落已成危房瀕臨倒塌；2024 年采育鎮(zhèn)土地確權(quán)時房屋已登記至其名下；2025 年中央一號文件明確農(nóng)村房屋不得向城市居民出售。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，買受人是否負(fù)有返還房屋的義務(wù)；

本案是否已具備房屋返還的法定條件。

（二）法律分析

合同無效的法律后果：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。本案中，房屋買賣合同已被生效判決確認(rèn)無效，陳海濤基于該合同取得的房屋失去合法占有依據(jù)，依法負(fù)有返還義務(wù)。

宅基地使用權(quán)的身份限制：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有使用權(quán)。陳海濤作為城市居民，不具備取得案涉宅基地使用權(quán)的主體資格，其與王建軍的房屋買賣行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效，無權(quán)繼續(xù)占有使用案涉院落。

返還條件的成就：2011 年判決因 “事實不清、不具備騰退條件” 駁回請求，現(xiàn)王建軍已舉證證明房屋已確權(quán)至其名下、房屋已成危房需緊急處置，結(jié)合農(nóng)村土地確權(quán)政策及中央文件精神，本案已具備房屋返還的事實基礎(chǔ)。陳海濤經(jīng)合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯權(quán)利，法院可依法缺席裁判。

損失賠償?shù)木葷?jì)途徑：合同無效后，有過錯的一方應(yīng)賠償對方損失。因陳海濤未到庭應(yīng)訴，法院明確其可就房屋增值、裝修投入等損失另行起訴主張權(quán)利，既保障原房主的返還請求權(quán)，也為買受人保留損失賠償途徑，體現(xiàn)公平原則。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

陳海濤于本判決生效后三十日內(nèi)將位于北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)A村五號院落及院落內(nèi)房屋返還給王建軍。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋交易需嚴(yán)守主體資格紅線

城市居民購買農(nóng)村房屋存在重大法律風(fēng)險，宅基地的集體所有屬性和身份依附性決定了非本集體成員無法獲得合法產(chǎn)權(quán)。買受人應(yīng)充分認(rèn)識此類交易的無效性，避免 “房財兩空”。

（二）合同無效后應(yīng)依法處理權(quán)利義務(wù)

合同被確認(rèn)無效后，出賣人有權(quán)主張返還房屋，買受人可依法主張損失賠償。雙方應(yīng)積極協(xié)商解決損失補(bǔ)償問題，買受人需留存裝修、修繕等費(fèi)用憑證，避免因證據(jù)不足喪失索賠權(quán)利。

（三）關(guān)注新事實對案件的影響

本案因出現(xiàn) “房屋確權(quán)、危房處置” 等新事實改變了裁判基礎(chǔ)。當(dāng)事人應(yīng)密切關(guān)注案件事實變化，在具備法定條件時及時主張權(quán)利，避免因時效經(jīng)過或證據(jù)滅失影響維權(quán)。

（四）遵守農(nóng)村土地政策與法律規(guī)定

中央一號文件明確禁止農(nóng)村房屋向城市居民出售，農(nóng)村土地確權(quán)政策進(jìn)一步強(qiáng)化了宅基地的集體屬性。村民出售房屋時應(yīng)遵守法律規(guī)定，買受人需充分評估政策風(fēng)險，謹(jǐn)慎參與農(nóng)村房屋交易。

（五）訴訟中應(yīng)積極應(yīng)訴保障權(quán)益

本案被告因未到庭喪失抗辯機(jī)會，法院依法缺席判決其承擔(dān)返還義務(wù)。當(dāng)事人在訴訟中應(yīng)積極應(yīng)訴，提交證據(jù)證明己方主張，尤其涉及損失賠償?shù)目罐q需及時提出，避免消極應(yīng)訴導(dǎo)致不利后果。

農(nóng)村房屋交易涉及宅基地制度和集體利益，交易雙方需增強(qiáng)法律意識，嚴(yán)守政策紅線。發(fā)生糾紛時應(yīng)通過合法途徑理性解決，共同維護(hù)農(nóng)村土地管理秩序和交易安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）