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在二手房交易中，戶口問題常成為引發(fā)糾紛的導(dǎo)火索。近日，北京市大興區(qū)人民法院審理一起因房屋戶口登記情況與合同約定不符引發(fā)的合同解除糾紛，依法判決確認(rèn)合同解除，賣方退還買方已支付的定金。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周建明向法院提出訴訟請(qǐng)求：

請(qǐng)求確認(rèn)雙方于 2023 年 8 月 6 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于 2023 年 12 月 15 日解除；

請(qǐng)求依法確認(rèn)無需退還趙磊支付的購房定金 100000 元；

本案訴訟費(fèi)用由趙磊承擔(dān)。（庭審中，周建明撤回了原第 3、4 項(xiàng)關(guān)于剩余定金和違約金的請(qǐng)求）

周建明訴稱，2023 年 8 月 6 日與趙磊通過乙公司簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定將位于北京市大興區(qū)房屋（下稱三號(hào)房屋）出售給趙磊，總價(jià)款 358.8 萬元。合同簽訂后，趙磊支付定金 10 萬元。2023 年 11 月 9 日，趙磊以房屋內(nèi)存在戶口為由發(fā)函解除合同，主張雙倍返還定金。周建明認(rèn)為，合同中關(guān)于戶口的約定存在矛盾，且趙磊在知曉戶口存在后仍于 2023 年 11 月 2 日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定留存 5 萬元戶口遷出保證金，證明其知情且同意繼續(xù)履行，現(xiàn)趙磊因房?jī)r(jià)波動(dòng)解約屬違約，故訴至法院。

（二）被告反訴請(qǐng)求與理由

被告趙磊辯稱并反訴：

判決確認(rèn)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及相關(guān)協(xié)議于 2023 年 11 月 11 日解除；

判令周建明返還雙倍定金 200000 元；

判決周建明賠償逾期返還雙倍定金利息損失；

本案全部訴訟費(fèi)用由周建明承擔(dān)。

趙磊訴稱，合同明確約定三號(hào)房屋無戶口，戶口協(xié)議進(jìn)一步約定若戶口情況與合同不符，買方有權(quán)解除合同并要求退還已付款項(xiàng)。2023 年 10 月底得知房屋內(nèi)實(shí)際有周建明及其家人 4 人戶口，與合同約定嚴(yán)重不符。多次協(xié)商無果后于 2023 年 11 月 9 日發(fā)函解約，周建明于 11 月 11 日收到通知。周建明故意隱瞞戶口事實(shí)構(gòu)成違約，應(yīng)雙倍返還定金并賠償損失。

（三）第三人陳述

乙公司述稱，愿意配合法院調(diào)查，案件與公司無關(guān)。

（四）法院查明事實(shí)

2023 年 8 月 6 日，周建明與趙磊在乙公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《房款支付協(xié)議》《戶口協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議，約定：三號(hào)房屋價(jià)款 358.8 萬元，定金 35 萬元（已付 10 萬元）；合同第十一條注明 “房屋現(xiàn)有戶口情況：無戶口”；戶口協(xié)議約定，若查詢戶口情況與合同不符，雙方同意解除合同，賣方退還已付款項(xiàng)；房款支付協(xié)議約定留存 5 萬元作為戶口遷出保證金。

2023 年 11 月 2 日，雙方簽訂第二份補(bǔ)充協(xié)議，調(diào)整貸款金額為 232 萬元，仍約定留存 5 萬元戶口保證金，協(xié)議明確與原合同沖突之處以本協(xié)議為準(zhǔn)。

2023 年 10 月底，趙磊經(jīng)乙公司告知三號(hào)房屋存在戶口；11 月 6-7 日查詢確認(rèn)房屋內(nèi)有周建明、其子周昊、其妹周艷、其母孫琴琴 4 人戶口，且過戶前無法遷出。

2023 年 11 月 9 日，趙磊發(fā)函解除合同，周建明于 11 月 11 日收到；周建明認(rèn)可收到通知，但主張趙磊系因房?jī)r(jià)波動(dòng)解約。

乙公司證實(shí)，合同按周建明之子周昊 “無戶口” 的陳述擬定，戶口保證金系為保險(xiǎn)起見約定；11 月 2 日補(bǔ)充協(xié)議因 “認(rèn)房不認(rèn)貸” 政策調(diào)整貸款金額而簽。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋戶口情況與合同約定不符是否構(gòu)成解除合同的條件；

2023 年 11 月 2 日補(bǔ)充協(xié)議是否變更了原戶口協(xié)議的解除約定；

合同解除時(shí)間及定金返還方式。

（二）法律分析

合同效力與條款解釋：雙方簽訂的買賣合同、戶口協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議均系真實(shí)意思表示，合法有效。戶口協(xié)議作為專門約定戶口問題的條款，明確約定 “戶口情況與合同不符時(shí)買方有權(quán)解除合同”，該條款具體明確，對(duì)雙方具有約束力。

戶口約定不符的責(zé)任認(rèn)定：合同注明 “無戶口” 但實(shí)際存在 4 人戶口，明顯與約定不符。周建明主張 “合同存在瑕疵格式條款” 缺乏依據(jù)，其子周昊的陳述經(jīng)其簽字確認(rèn)，應(yīng)視為賣方的真實(shí)意思表示，賣方未如實(shí)披露戶口情況構(gòu)成違約。

補(bǔ)充協(xié)議的效力認(rèn)定：2023 年 11 月 2 日補(bǔ)充協(xié)議雖約定戶口保證金，但未明確廢止戶口協(xié)議中的解除條款。趙磊在知曉戶口存在后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，僅表明其曾嘗試?yán)^續(xù)履行合同，并非放棄解約權(quán)。在確認(rèn)戶口無法按時(shí)遷出后選擇解約，符合合同約定。

合同解除時(shí)間：根據(jù)《民法典》第五百六十五條，解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。趙磊的解約通知于 2023 年 11 月 11 日送達(dá)周建明，故合同應(yīng)于該日解除。

定金返還規(guī)則：戶口協(xié)議約定 “解約后退還已付款項(xiàng)，互不承擔(dān)責(zé)任”，該約定優(yōu)先于定金罰則適用，故趙磊要求雙倍返還定金的主張不符合協(xié)議約定，賣方僅需退還已收定金 10 萬元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周建明與趙磊簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、房款支付協(xié)議、兩份補(bǔ)充協(xié)議于 2023 年 11 月 11 日解除；

于本判決生效后 10 日內(nèi)，周建明退還趙磊購房定金 100000 元；

駁回周建明的其他訴訟請(qǐng)求；

駁回趙磊的其他反訴請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）二手房交易需明確戶口約定

賣方應(yīng)如實(shí)披露房屋戶口情況，避免因隱瞞信息構(gòu)成違約；買方應(yīng)在合同中明確戶口查詢時(shí)間、遷出期限及違約責(zé)任，可約定戶口保證金條款，確保戶口問題可追溯、可追責(zé)。

（二）格式條款需盡提示說明義務(wù)

中介機(jī)構(gòu)提供制式合同時(shí)，應(yīng)對(duì)戶口、付款等關(guān)鍵條款向雙方充分說明，避免因條款矛盾引發(fā)爭(zhēng)議。當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)合同條款與實(shí)際情況不符時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確約定，避免口頭承諾無據(jù)可依。

（三）合同變更需明確條款效力

簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)明確新約定與原合同的關(guān)系，如需廢止原條款需明確注明。本案中補(bǔ)充協(xié)議未否定戶口協(xié)議的解除條款，故原約定仍有效，提示當(dāng)事人重視合同變更的規(guī)范性。

（四）解約需依法履行通知義務(wù)

主張解除合同的一方應(yīng)書面通知對(duì)方，明確解約理由和依據(jù)，并留存送達(dá)憑證。本案中趙磊通過書面函件解約并證明對(duì)方簽收，確保了解除行為的合法性。

（五）定金罰則的適用以約定優(yōu)先

合同對(duì)解約后的款項(xiàng)處理有明確約定的，優(yōu)先按約定執(zhí)行。本案戶口協(xié)議約定 “解約后僅退還已付款項(xiàng)”，故不適用雙倍返還定金，提示當(dāng)事人在簽約時(shí)需明確違約后果的具體條款。

二手房交易涉及戶口、產(chǎn)權(quán)、付款等多重風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方應(yīng)增強(qiáng)合同意識(shí)，對(duì)關(guān)鍵事項(xiàng)作出明確約定，留存書面證據(jù)，發(fā)生糾紛時(shí)通過合法途徑理性維權(quán)，維護(hù)交易安全與穩(wěn)定。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）