2025年是“好房子”全面落地的第一年，隨著五月份住宅新規(guī)正式實施，好房子建設(shè)正式進(jìn)入到全新階段。

房企紛紛進(jìn)行了產(chǎn)品迭代，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城發(fā)展、越秀地產(chǎn)等房企都推出了自家的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。在政策與企業(yè)的共同推動下，今年的住宅產(chǎn)品的品質(zhì)競爭又升級了。從剛需到改善到豪宅，從規(guī)劃設(shè)計到用材用料，較之以往都有明顯提升。

那個令人懷念的“產(chǎn)品為王”的時代，回來了。

四代住宅進(jìn)化了

墅廳大平層開始流行起來

露臺面積大規(guī)模擴容，是新規(guī)項目最大的特點。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

在此之前，我們曾分享過不少第四代住宅，或者類四代住宅項目，評論區(qū)常常出現(xiàn)類似這樣的評論：

“這么大露臺，對室內(nèi)采光影響太大。”

“樓下生活樓上盡收眼底，沒有私密性可言?！?/p>

“上下層噪音太大，居住體驗不好”。

顯然，對于新規(guī)產(chǎn)品業(yè)內(nèi)依然存在不少質(zhì)疑，首先“吃螃蟹“的房企其實也是摸著石頭過河。而經(jīng)過這段時間的摸索和改進(jìn)，今年的高端樓盤有了明顯進(jìn)化。

1、客廳及露臺雙通高設(shè)計，形成墅廳大平層

最突出的趨勢，便是大平層別墅化——不僅將庭院搬到空中，還融合了大平層的橫向尺度及別墅的垂直尺度于一體，同時兼容兩種產(chǎn)品的優(yōu)勢，形成了大平層”墅居“生活體驗。

通過客餐廳或者局部雙層挑高設(shè)計，使單層的高度翻倍，解決大露臺帶來的室內(nèi)采光問題。同時，LDKBG一體化設(shè)計，聯(lián)通客餐廳與空中庭院，形成一個能兼容豐富場景的立體生活空間。

另外，以往四代住宅上層住戶的窗戶/陽臺/露臺往往正對下層的陽臺/露臺，上下層之間不可避免的存在對視問題。而今年流行起來的四代宅及類四代宅產(chǎn)品，由于客餐廳及露臺通高挑空，很好地規(guī)避了對視問題，極大增強了隱私感。

上面這個項目，是中海在南京的“四代宅住宅4.0”產(chǎn)品，項目通過約6.6米挑高墅廳設(shè)計，突破了傳統(tǒng)單層客廳的桎梏，增強了戶內(nèi)縱向空間感。另外，每戶都配置有約20-30㎡的空中露臺，將別墅獨有庭院生活搬到了大平層里面。

2、270°環(huán)繞式露臺，形成環(huán)幕的景觀視野

豪宅對景觀面開發(fā)，還在進(jìn)一步拓展。

今年，一些項目將挑空式的墅廳設(shè)計與270°環(huán)繞式的空中花園相結(jié)合，成功突破了傳統(tǒng)戶型的束縛，形成了一個更為通透、開放的空間體驗。

例如下面這個項目，采用一層一戶的設(shè)計，客廳與空中花園都是6.3米通高挑空，景觀花園環(huán)繞著超大客廳延展開來，形成了無敵的270°環(huán)幕觀景視野，花園式生活瞬間具象化起來。

這種戶型，不僅將別墅生活方式融入了大平層，也兼顧了豪宅的私密性；既能做到獨梯入戶，又不怕存在鄰里噪聲、對視等矛盾。有人稱，這將四代住宅的最佳解決方案。

3、打通露臺與戶內(nèi)空間，進(jìn)一步豐富生活場景

卷露臺已成為高端產(chǎn)品一個常規(guī)操作，一系列的產(chǎn)品都紛紛在露臺的數(shù)量及尺度上尋求突破。

例如，南通就出現(xiàn)了首個雙露臺洋房產(chǎn)品。

項目采用奇偶層錯層設(shè)計，露臺約6.3米挑高，優(yōu)化了室內(nèi)的采光條件以及露臺的縱向尺度感。同時，采用雙露臺設(shè)計，以建面約125㎡偶數(shù)層戶型為例，雙露臺一南一北，北側(cè)露臺連接餐廳，南側(cè)露臺與臥室相連，實現(xiàn)了動靜分離。

北向生活露臺與餐廚空間形成高效的后勤動線，可以打造成了兒童最愛的野餐及露營陣地；

南向陽光露臺則承載一家人更多興趣愛好，可以是侍弄花草的療愈花園，也可以是私家田園科普基地，還可以邀約三五好友，開個小型派對……

得益于大面積贈送，戶型的使用率達(dá)到了約130%。

為了全面打通露臺與客餐廳，有的項目引入了可移動玻璃幕墻設(shè)計，形成了戶內(nèi)外無界融合的一體化空間。徹底打開后的廳與院，足以兼容更加豐富的生活場景。

此外，為了給南向空間保留充足的采光效果，一些項目開始探索做東西向露臺。

例如下面這個位于河南鄭州的項目，針對地域氣候特點進(jìn)行了迭代，不再采用常規(guī)的南向露臺布局，而是將露臺放在東西兩面。

露臺采用奇偶層錯層布置，進(jìn)深做到了約2.4米，聯(lián)通客廳或者臥室，拓展使用場景。這樣一來，南向還可以保留陽臺，贈送面積更大，項目的得房率也突破了106%。

改善產(chǎn)品越級配置

重視產(chǎn)品成長性及均好性

普通改善產(chǎn)品是當(dāng)前市面上的絕對主流，也是房企的兵家必爭之地。這類產(chǎn)品一般對應(yīng)置換群體，最常見的家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，二胎家庭，乃至三代同堂。產(chǎn)品升級，也體現(xiàn)為對不同群體的充分關(guān)照。

1、重視尺度感和通透度，優(yōu)化居住體驗感

這一輪的產(chǎn)品升級賽中，很多產(chǎn)品都出現(xiàn)了“越級”配置，讓改善產(chǎn)品擁有豪宅般的體驗。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

比如，下面這個建面約143㎡戶型，實現(xiàn)了五開間朝南，約16.8米的超寬屏尺度十分闊綽；約9.6米三聯(lián)陽臺，讓三個臥室都能享受到充分的采光。

得益于計容規(guī)則的放寬，戶內(nèi)空間有了更多鏈接戶外的可能，同時，立面公建化的做法也賦予了空間更多通透性。

仍以某項目143㎡戶型為例，不僅實現(xiàn)了17.6米超大面寬，酒店式套房主臥還擁有270°環(huán)幕視野，雙面采光設(shè)計的加持下，戶型整體采光通風(fēng)效果較傳統(tǒng)項目大幅提升。

這樣的配置，以往通常出現(xiàn)在豪宅項目中。而從目前來看，越級配置似乎已成為產(chǎn)品內(nèi)卷的一部分。改善的定位，豪宅的享受，也是當(dāng)前改善產(chǎn)品的一個趨勢。

2、預(yù)留X空間，滿足家庭成長及個性化需求

X空間并不是個新事物，但在這兩年的項目里面應(yīng)用非常普遍，尤其是在100-140㎡的改善項目中，經(jīng)常能看到這一設(shè)計。

一般來說，項目會利用外墻及分戶墻等位置布置剪力墻，而戶內(nèi)空間減少剪力墻的應(yīng)用，從而釋放空間靈活性。用戶可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，改變戶型結(jié)構(gòu)，適應(yīng)不同階段的居住需求，省下置換的成本和麻煩。

例如兩口之家可以將X空間納入到客廳范圍內(nèi)，作為個人興趣區(qū)域來打造，比如布置為電競區(qū)、閱讀區(qū)等。

來源：綠城利普

三口之家，可以運用玻璃隔墻或者輕質(zhì)隔墻，將這一區(qū)域打造成一個兒童房或者兒童活動室。

如果是二胎家庭且三代同堂，則可以在X空間的基礎(chǔ)上，再從客廳“切分”出一個區(qū)域出來，形成兩個南向兒童房。

一個房子，就能滿足家庭全生命周期的需求。

除此以外，X空間的概念還在持續(xù)拓寬，賦予用戶更多的選擇權(quán)。

比如，目前多數(shù)改善型項目都采用雙套房甚至全套房設(shè)計，也有一些項目嘗試將選擇權(quán)留給客戶。例如成都的這個戶型就在次臥預(yù)留一處X空間，預(yù)留水電位，客戶可以根據(jù)需求改造成為衛(wèi)生間，形成雙套房戶型。

3、強調(diào)居住平權(quán)，兼顧空間均好性

針對普通改善型三房或四房產(chǎn)品，有頭部房企曾進(jìn)行市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)臥室及陽臺過小、廚房操作不便、衛(wèi)浴間過小等都是主要痛點。

空間比例失調(diào)，在過去是一種常見現(xiàn)象。很多戶型為了將大量空間留給了客廳和主臥，而不得不壓縮次臥及廚衛(wèi)空間，比如，主臥幾乎達(dá)到酒店式套房的標(biāo)準(zhǔn)，次臥卻連衣柜都放不下。

去年以來不少地方文件都提高了次臥、廚衛(wèi)等空間的面積下限，從根本上抑制這一畸形現(xiàn)象的出現(xiàn)。

從產(chǎn)品上來看，房企對于空間平權(quán)的意識也在覺醒，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出明顯的均好趨勢，各功能空間的尺度趨于合理，兼顧不同群體的居住體驗。

例如，中建某項的128㎡戶型，屬于進(jìn)階級改善產(chǎn)品的檔次。產(chǎn)品重視空間平權(quán)設(shè)計，每個空間都用有不錯的舒適度。

戶型為四開間朝南設(shè)計，南向面寬達(dá)到約15米，視野開闊且采光通透。而南向次臥的開間和進(jìn)深分別為2.7米、3.3米；北向次臥的開間2.6米、進(jìn)深3米，均可滿足常規(guī)的使用需求。

中建在廣州的某項目戶型

另外，還可以看到，越來越多項目重視景觀“平權(quán)”，力求每個空間爭取更多的景觀面，諸如此類的做法， 都體現(xiàn)出了住宅產(chǎn)品以人為本的思想。

剛需剛改實用主義至上

眾所周知，近兩年住宅成交出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，二手房成交量逐年上升，已經(jīng)超過新房。從今年上半年的數(shù)據(jù)來看，二手房成交最活躍的仍是剛需產(chǎn)品。換言之，新房剛需產(chǎn)品的最大競爭對手是二手房。

二手房所見即所得，而且價格有優(yōu)勢。新房如果想要扛住二手房的沖擊，就得找到自己的競爭優(yōu)勢。

1、卷得房率，將可拓展面積做滿

各地住宅新規(guī)的調(diào)整，為新房設(shè)計提供了更多可能性，新房項目的得房率持續(xù)走高，出現(xiàn)了許多得房率100%甚至更高的產(chǎn)品。

一種是全屋飄窗鋪滿，并利用花池、陽臺等不計容或者半計容空間，拉高戶內(nèi)使用面積，并營造出更加闊綽的尺度感。

如下這個建面約99㎡的戶型，做到了三室兩廳兩衛(wèi)，且4+1開間整體面寬達(dá)到約14.2米。橫廳的設(shè)計讓整個戶型看起來很具空間感。同時，陽臺半計容面積做滿，雖然戶型整體不足100㎡，尺度感卻不輸120㎡戶型。也充分利用寬松的計容規(guī)則，實現(xiàn)全屋飄窗設(shè)計，進(jìn)一步的拓展了戶內(nèi)使用面積。

2、卷戶型設(shè)計，剛需產(chǎn)品也有空中花園

四代住宅的風(fēng)吹到了剛需市場，空中花園不再是改善產(chǎn)品的專屬。盡管業(yè)內(nèi)對于小戶型做四代住宅還有爭議，但不得不承認(rèn)，高贈送的空中花園對于客戶還是蠻有吸引力的。

廣州招商蛇口林嶼境項目，就是因為超高得房率及小戶型四大宅兩大概念而出名。

項目建面約82㎡奇數(shù)層和偶數(shù)層戶型，所贈送的空中花園面積分別達(dá)到20㎡和24㎡，為戶內(nèi)面積的約40%。另外，項目的陽臺比例也高達(dá)25%，項目得房率直接飆升至約140%。

項目推出后備受追捧，首開158套房源全部售罄，去化率100%。

偶數(shù)層戶型

這并非個例。其他城市也在積極試水小戶型四代宅。

例如，位于四川德陽的這個項目，建面約98㎡三房兩廳兩衛(wèi)戶型，竟然擁有了約32.08㎡的空中花園，項目采用露臺奇偶層布置，花園進(jìn)深3米，挑高達(dá)6.1米。270°多面落地玻璃轉(zhuǎn)角邊廳設(shè)計，彌補了露臺對室內(nèi)光線的影響，也讓客廳與露臺形成互動空間，可以兼容更多生活場景。

3、卷收納，精裝交付的柜子越來越多

在此前，明源君曾多次提到，這兩年小戶型都在狂卷收納。曾有房企告訴明源君，收納是目前眾多二手房業(yè)主的最大痛點。畢竟，對于面積有限的中小戶型而言，騰出更大的戶內(nèi)活動空間比什么都實在。

可以發(fā)現(xiàn)，剛需剛改產(chǎn)品也在發(fā)力收納，拼誰家的收納系統(tǒng)更能裝。

比如說，玄關(guān)位置引入800柜；利用飄窗做收納，櫥柜貼地位置做抽屜等等，總之，不能浪費任何一個能收納的角落。

更重要的是，收納系統(tǒng)不再作為“裝修參考”而存在，而是納入精裝交付標(biāo)準(zhǔn)。

不難發(fā)現(xiàn)，精裝房交付的柜子越來越多了。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

比如交付櫥柜、鞋柜，有的甚至電視柜和衣柜都一并交付。中建某項目就提出“極致收納、拎包入住”的主張，玄關(guān)至電視背景墻配置高標(biāo)準(zhǔn)收納柜，柜里面還置入了紫外線殺菌儀。主次臥室都贈送了衣柜，而且收納量驚人，其中81和91㎡戶型收納總?cè)萘糠謩e達(dá)到約16510和18420升。

收納系統(tǒng)的設(shè)計也一點不含糊，例如華潤置地的MAX收納體系，交付的時候包含各類洞洞板，廚房下拉籃等等，而不僅僅是一個柜子“空殼”，有的項目和戶型，甚至連廚房島臺都納入交付標(biāo)準(zhǔn)里面。

可見，當(dāng)前住宅產(chǎn)品有多卷，當(dāng)然，這也體現(xiàn)出了頭部房企對市場的滿滿誠意。

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