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上周末，大興發展梧桐府開盤了，悄無聲息地。

它沒有采取集中開盤，也沒有儀式。只宣稱認籌38套，金額3.1億元，成交均價4.3萬元/平米，去化率10.56%。

這個數字，恐怕墊底了北京樓市近年來的開盤銷售榜。

7月10日，梧桐府取得預售證。除了南區6#、7#外，其余12棟住宅樓、366套房源全部入市，預售均價4.93萬-5.07萬元/平米。

拿證翌日開盤，是很罕見的。與梧桐府拖沓的開發節奏相比，顯得十分反常。

它的拿地時間是2024年7月3日，今年2月18日公示了規劃平面圖，5月份樣板間正式開放。

且不說這個開盤成績如何，只看其所處的大興新城位置，未來的土地供應量將無比龐大。

僅大興新城西片區，總建設用地1339.8公頃，地上建面1120萬平米，綜合容積率0.84。

在沒有產業支撐的情況下，規劃居住用地97塊，占地面積301萬平米，規劃建面536.6萬平米，綜合容積率1.78。

如果按照梧桐府和旁邊興城之星的現有戶型段位計算，住宅供應量在3萬至3.5萬套。

如此巨量供應，誰會前去開發呢？

7月9日，中海集團與北京大興區在深圳簽署戰略合作協議，大概率越秀地產、招商蛇口和華潤置地也會跟進。（詳見《大興新城，中海要大干一場》）

這表明，大興新城的開發，開始加速了。

此背景之下，梧桐府一反常態的開盤速度，也就不足為怪了。

產權得房率82%起步

由于前期的開發速度慢，梧桐府等來了好房子政策。它設置了奇偶陽臺、鄰里共享空間和風雨連廊等。

奇偶陽臺和內嵌陽臺相比，各有利弊。前者全送、不能封閉；而后者則為半贈送、有封閉可能。

梧桐府共有南北兩個區域，北區0003地塊與南區0011地塊之間，隔了一座公園。

北區比南區稍小，地上建面3.99萬平米，容積率1.6；南區為4.16萬平米，容積率1.7。南北兩區均規劃了8棟6-10層洋房，布局也十分類似，共404套房源。

它有六款戶型：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

梧桐府的產權得房率很高，起步在82%以上。分區來看：

北區產權得房率最低的是5#，一棟6層洋房，為82.05%；其次是8#，8層洋房，為82.94%。這兩棟樓的戶型均為199平和205平。

其余段位的戶型產權得房率，均突破了84%，最高為6#的84.54%，為一棟10層建筑，邊戶222平米，中間戶216平米。

南區取證的5棟住宅中，產權得房率最低的也是5#，為82.76%，同樣為199平和205平戶型。

其余面積段同樣超過84%，最高為3#84.66%，邊戶為173平，中間戶168平。

與產權得房率多少對應的，是預售價格的高低。

北區和南區5#的預售均價，也同為整個小區最低，分別是4.925萬元/平、4.953萬元/平米。

整個小區最高的房價是北區2#，為5.07萬元/平米，南區則為1#5.04萬元/平米，這兩棟樓位216平和222平戶型。

按照它4.3萬元/平米的成交均價，所有戶型的實際成交價格，至少打了9折以上。

戶型設計中規中矩

梧桐府的戶型設計，中規中矩。

尤其是200平米以上段位，沒有設計成南向4面寬，會成為不少購房者心中的遺憾。（詳見《這座平民豪宅，蒙上了一層陰影》）

花姐拿梧桐府222平和隔壁興城之星230平戶型作個對比，不考慮贈送尺度的情況下，二者有不少差距。

先來看看硬性數據：

1、進深面寬比。興城之星是0.6，梧桐府是1；興城之星面寬20米，梧桐府只有13.95米；

2、客廳。梧桐府只有6米，興城之星達到8米。在動線等方面，后者也是強于前者。

再來看看居住體驗：

1、通透性。梧桐府為四葉草戶型，北面是廚房；興城之星的廚房在側面，完全南北通透；

2、次臥。梧桐府次臥的私密性較差，從陽臺可以看臥室內，臥室也沒有落地窗，比較壓抑；

3、家政間。梧桐府沒有獨立的家政間，洗衣機在公衛外面；興城之星有獨立的家政間，還有一個保姆獨立進出的門；

4、玄關。梧桐府一重入戶，興城之星二重入戶。

當然，要考慮贈送面積的話，大興發展梧桐府在陽臺的加持下，要遠超于興城之星。

日照采光良好

關于梧桐府的日照情況，花姐特意查看了它冬至日的表現，具體如下：

早上9:00。北區3#東邊單元4層及以下、4#西邊戶4層及以下和東邊戶、6#東單元4層及以下，及7#中間和東單元3層往下，有遮擋。

南區3#中間和西單元3層以下、4#東單元全部和西單元2層以下、6#東單元6層以下會見不到陽光。

中午12:00。整個小區全部無遮擋。

下午2:00。南北；兩區除了6#西邊戶少部分戶型，以及部分樓棟的一二層外，其余無任何遮擋。

下午16:00。北區1#大部分樓體、2#和8#3層及以下、6#中間及西單元6層及以下，會見不到陽光。

南區受影響最大的為2#，除了最上面的6、7層，都會被來自4#的陰影遮住。

整體上看，梧桐府的日照表現不錯。