每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

土拍帶方案入市，似乎成了偽命題。

7月14日，順義新城東風(fēng)商場SY00-0201-096地塊總平面設(shè)計方案公示，規(guī)劃了16棟5-17F洋房+小高層住宅，共計524戶。

它的總用地面積約35959.98平方米，計容地上建筑面積64727.96平方米，容積率1.8。

這些指標(biāo)，與拿地文件一致。

但，它并沒有采用已有的兩個設(shè)計方案，而是自創(chuàng)方案，且沒有和其它幾個兄弟地塊融合。

這些變化只是表象。

花姐獲悉，096地塊剛剛經(jīng)歷了一場股權(quán)變動，原拿地方順義國資引入外來資本，甚至“讓”出了大股東之位。

十分巧合的是，幾乎在096地塊股權(quán)變動前夜，龍湖龍智造宣布為其提供代建代銷服務(wù)。

在東風(fēng)商場板塊，龍湖是有戰(zhàn)績的。

位于096地塊北側(cè)的龍湖·御湖境二期——2025年3月也發(fā)生了股權(quán)變化，于2023年9月20日拿證358套房，目前已基本售罄，成交均價4.32萬元/平米。

贈送面積的"四件套"

先來看看096地塊的新設(shè)計方案：

1、小區(qū)西邊半弧形的大門前，有一個圓形的水系，中間樹木綠化。這讓業(yè)主歸家很有儀式感，三進(jìn)格局設(shè)置。北面也設(shè)了一個人行出入口。

2、下沉庭院在小區(qū)的正中央，風(fēng)雨連廊把大門、兩個鄰里共享空間、下沉庭院、3#4#首層架空層、11#連接在一起。

3、小區(qū)住宅呈對稱布局。最高樓2#位于西北角，共17層。

4、車庫口有兩個，北面是車行出入口，東南角只是車行出口。

5、最南面的15#和16#緊挨一起、平行排列，中間只間隔2.4米，看起來整排建筑長達(dá)137米，恐怕創(chuàng)造了近年來北京樓棟的最長記錄。它們南向花池和建筑墻體離用地紅線只有1米和2.2米。

沒有懸念，它有好房子元素：陽臺+風(fēng)雨連廊+鄰里共享空間。這些空間的建面約1700平米，不計容

有關(guān)陽臺，096地塊有不小的創(chuàng)新，贈送尺度蠻大的。

花姐推斷它有贈送面積“四件套”：南向陽臺為內(nèi)嵌式陽臺+花池+防火挑檐組合，北向?yàn)樘艨贞柵_。

這估計是順義首個內(nèi)嵌式陽臺項(xiàng)目，意味著交付后可以封閉。也是順義首個帶花池的樓盤。

以14#住宅樓為例：

它有8層，一梯兩戶。南向客廳為內(nèi)嵌陽臺——進(jìn)深1.8米，外接花池——進(jìn)深0.7米；南向兩個臥室外接兩個防火挑檐——進(jìn)深1.5米；北向一角有挑空陽臺——進(jìn)深1.8米，可封閉全送。

此外，小區(qū)中央的大戶型，南向和北向多送一處防火挑檐和設(shè)備陽臺。

花姐預(yù)計，它的得房率將突破100%，直追順義的住總青年ONE和星悅時光。若想了解有關(guān)戶型面積情況，請加花姐微信：louhua007。

沒有采納原競賽方案

096地塊沒有采納土拍文件里的兩大設(shè)計方案，是競賽得出的。

原方案是什么，且聽花姐道來。

今年2月26日，順義東風(fēng)商場片區(qū)有兩宗地成交：

1、SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼兒園）地塊，由“大龍控股+順義新城發(fā)展”以26億元底價競得；

2、116商業(yè)地塊由北京國泰東風(fēng)商城有限公司，以5.64億元競得。

當(dāng)時，這兩塊地最終的持有者只有一個——北京順義區(qū)國資委。

按照出讓文件，“支持093和096地塊使用性質(zhì)兼容，兼容用途應(yīng)符合正面清單管理要求，且兼容功能的總地上建筑規(guī)模，不超過地上總建筑規(guī)模的15%。“

簡而言之，就是兩塊地之間，最多15%建筑面積可以增減。你多15%，我就少15%。

從096地塊公布的設(shè)計方案看，它并沒有和093地塊兼容，地塊形狀和大小都沒有變。

096和093是孿生兄弟，意味著093地塊的用地指標(biāo)等，也不會改變。

實(shí)際上，在土拍文件里還有一句，“在確保總建筑規(guī)模不突破，三大設(shè)施建筑規(guī)模不降低的情況下，結(jié)合已開展的城市設(shè)計方案，對用地布局和地塊兼容進(jìn)行優(yōu)化”。

設(shè)計大賽優(yōu)勝方案有兩個，一個是《古州新茂公園天地》，另一個是《京華蒼穹燕云翠谷》招商花園城PLUS。

它們將096、093和116地塊融為一體設(shè)計，打破了原有界限。

這兩個方案有個特點(diǎn)，三地塊深度融合，把116地塊的街坊路整沒了，規(guī)劃設(shè)計十分靈動。

興竺地產(chǎn)蹊蹺"易主"

原方案雖好，但北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“興竺地產(chǎn)”）沒有采納。它是096地塊的項(xiàng)目公司。

為什么興竺地產(chǎn)不采納如此優(yōu)秀的設(shè)計方案呢？

答案或許出在興竺地產(chǎn)的股東之變上。

在2月初拿地時，東風(fēng)商場0201街區(qū)2宗地、4地塊的最終持有者，都是順義國資委100%持股。

但是，在拿地4個月之后，興竺地產(chǎn)的股東悄悄發(fā)生了變化。

興竺地產(chǎn)于2025年3月19日注冊成立，注冊資本13億元，股東為北京順義新城發(fā)展有限公司和北京天竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，最初的法人代表為張云鵬。

到了2025年6月15日，北京宏琨城市開發(fā)建設(shè)有限公司買入興竺地產(chǎn)70%股權(quán)，順義新城和天竺地產(chǎn)股份減為29.7%和0.3%，法人和董事長變?yōu)閺垱_。

宏琨城開是何方神圣？

它似乎是為了這筆收購而來。它成立于2025年5月8日，注冊資本5000萬元，法人張沖。股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司。

淮安浦申背后，有上市公司申萬宏源（000166.SZ）以及淮安市清江區(qū)政府的身影；上海駿瞻背后，則站著香港上市公司遠(yuǎn)東宏信（0336.HK）。

換句話說，興竺地產(chǎn)的大股東"易主"了，或者說引入新的金主。

花姐查了查，116地塊的項(xiàng)目公司尚未成立，目前應(yīng)該還在北京國泰東風(fēng)商城有限公司手上。

興竺地產(chǎn)旗下的093、096地塊，由外來資本控股了，而116地塊依然由順義國資委全部持有，這種股東變化，可能對兩宗地“兼容設(shè)計”有困難，畢竟，這兩宗地的大股東不同了。

如此一來，096地塊自創(chuàng)的設(shè)計方案，沒有和其它地塊深度融合，也就不難理解了。

一個新問題來了，原為純國資的興竺地產(chǎn)，為什么要讓出大股東之位呢？歡迎大家留言評論。