本文來源：時代周報 作者：李杭

近年來，隨著經濟社會持續發展以及新型城鎮化深入推進，我國房地產供求關系發生重大變化。

過去十幾年，房地產發展的主要任務是解決住房總量短缺問題，確保人們有房住。而如今，全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，戶均擁有超過1套住房。由此，居民需求從最初的“有沒有”，逐步轉向更加注重“好不好”，改善型住房需求顯著增加，提升居住品質的愿望愈加強烈。

與此同時，我國房地產傳統發展模式逐漸暴露出土地與住房供需不匹配、保障性住房供給相對不足，大城市房價高，新市民、青年人住房負擔較重等一系列問題。因此，為了應對這些挑戰，房地產發展新模式的構建變得尤為迫切。

2021年的中央經濟工作會議上首次提出對于房地產要“探索新的發展模式”，并給出“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”三條路徑。此后，房地產新發展模式相關概念開始頻繁出現。各地也在積極探索適合當地發展的新模式，今年以來部分舉措已經落地。

近期，中央城市工作會議再次強調要加快構建房地產新模式。與以往相比，從“推動”到“加快”的措辭變化，不僅凸顯了這項工作的緊迫性，也意味著政策環境和實施條件逐步成熟。

那么，在房地產發展新模式下，“人、房、地、錢”四大要素到底要如何聯動？在不同人口流動特征的區域，房地產發展新模式又應如何體現差異化？

上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘（圖源：受訪者提供）

帶著這些問題，時代周報記者專訪了上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘，對房地產發展新模式的相關話題進行深度解析。

要素聯動的關鍵在于人

時代周報：2021年中央經濟工作會議首次提出要“探索新的房地產發展模式”，此后，相關的提法也越來越頻繁出現。這些年來多次被提及的新模式，其路徑是否發生了變化？新模式應該朝著什么方向發展？

陸銘：近年來，房地產發展新模式雖被頻繁提及，但其核心內涵并未發生顯著變化。總的來說，房地產市場仍需朝著健康可持續的方向發展。進一步而言，地方政府不應將房地產簡單理解為拉動經濟增長的手段，也不應將土地出讓收入視作財政收入的一種方式，而應真正讓房地產成為滿足人民居住需求的根本手段。

與此同時，從房地產業的角度來看，房地產市場還承載著諸多其他功能，例如金融功能。對于家庭而言，房地產本身具有資產配置的效應。然而，房地產企業在發展過程中，衍生出了大量金融屬性，比如通過發行債券、借債等方式進行開發融資。在此過程中，由于房地產在數量上的擴張以及價格的上漲，產生了很大風險。

那么在未來的房地產發展新模式里，從供給的角度，其一，需要讓建設用地配置與人口流動方向更趨一致，不應再像以往那樣，在人口流出地大規模開發住宅項目，導致房地產庫存積壓；其二，房地產發展不應附加過多金融屬性，過度金融化可能會在行業衰退時帶來巨大的風險；其三，供給端應實現多層次結構，既包括滿足高中低收入人群的各自可負擔的商品房，也涵蓋租賃房。

而租賃房分為兩類，一類是商品屬性的租賃房，另一類是地方政府提供的公租房、廉租房、共有產權房等。城市發展進程中，大量新進城農民與剛畢業大學生收入尚低，針對這部分人群，需提供可負擔的保障房以解決居住問題。

我認為，在未來政府對于保障房的投入方式需要進一步優化，既可以通過直接投資建設和管理的方式，也可以更多借助市場機制，例如發放住房券，從而擴大人們在住房位置、價格、品質等方面的選擇空間，進一步提升相關群體的自主選擇權。

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時代周報：住建部曾提到，在構建房地產發展新模式的過程中，要建立 “人房地錢” 要素聯動新機制。該怎么理解這一聯動新機制？

陸銘：“人房地錢” 要素的聯動，關鍵在于人，人口流動過程中，人們會主動選擇能提供更高收入、更多就業機會及更優生活品質的地方。

這種選擇體現在兩方面：一是就業機會的滿足，即生產側，二是生活品質的滿足，也就是消費側。在人們用腳投票的過程中，一些地方成為人口流入地，另一些則成為人口流出地。那么相應的來講，房地產市場的供應端，就要去順應人口流動方向所帶來的需求的空間結構變化。

對于人口流入的地方，需相應增加建設用地投入，閑置土地應轉化為住宅用地，以增加住宅供應。對于人口流出地則不應再新增建設用地指標。此外，對住宅也需要有限制，比如這次中央城市工作會議也提到要限制高層建筑。對于住房庫存，需要減量發展，農村的宅基地、部分基礎設施及集體經營性建設用地若出現閑置，同樣需要減量，避免以后還要持續的投入，造成進一步的閑置。

在資金方面，一方面要引導社會資金進入人口流入地進行投資；另一方面，財政轉移支付需更多與人口流動方向相匹配。人口流入地會產生大量公共服務和基礎設施需求，因此要加大財政轉移支付力度，支持當地政府建設學校等公共服務設施。

但這并非意味著人口流入地無需投入，全部依賴中央財政。因為，公共服務供給能吸引人口定居就業，進而增加本地稅收。因此，從財政投入角度看，需要地方政府與中央政府協同配合去增加地方的投入。

相應地，人口流出地需要隨人口減少優化公共服務總量與空間布局。一方面既要適應人口減量發展的過程，另一方面還要兼顧效率與公平，公共服務減量進程不能過快。否則，若因人口減少而急驟縮減公共服務并過度集中，會導致部分人獲取公共服務更加困難。因此，人口流出地需兼顧公共服務提供的效率與公平，優化空間布局。

時代周報：那么，衡量 “人房地錢” 要素聯動新機制是否有效，有標準嗎？

陸銘：衡量其是否有效，并無一個通用的指標，如果真能做到，便成了計劃經濟。不過，仍有一些現象可提供判斷信號。比如前兩年房地產市場較好時，在人口增長較快的地方，一些一線城市房價持續高企且快速上漲，這就表明應加大住房供應，但實際上部分地區在某些年份卻嚴格收緊建設用地供應。

公共服務方面，因缺乏市場價格信號，應按常住人口配置。若居民在一地居住、就業達到一定年限，準入門檻不應過高，應保障其享受本地公共服務。若居民達標卻面臨子女入學難，說明學校供應不足，需降低相應門檻，并增加學校供給。

所以，雖無絕對指標，但仍能通過相關現象判斷住房建設與公共服務是否匹配人口增長帶來的需求。

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房地產供應的總量、結構和區位

時代周報：你一直強調，人口向大城市及都市圈集聚是城鎮化的客觀規律。在人口持續向核心城市、都市圈遷移的背景下，房地產發展新模式的構建應該如何與人口流動趨勢相適配？新模式在不同人口流動特征的區域應如何體現差異化？

陸銘：人口持續向中心城市及周邊都市圈集聚的趨勢，未來可能持續一二十年甚至更久。

在此過程中，房地產供應需關注三方面：一是總量，就是要持續根據人口的增長來造房子；二是結構，既要有面向市場的商品房，也要有面向中低收入群體的公租房、廉租房等。

三是區位，大城市中心城區可能因服務業發展會有大量人口回歸，需在中心城區增加面向服務業就業人員的租賃型公租房，以縮短他們的職住距離，減少交通擁堵。所謂職住分離，是就業跟居住地的分離。如果把大量的公租房建在遠郊，就會導致職住分離比較嚴重，產生城市的擁堵問題，對相關的從業人員通勤不夠友好。

另外一類，中心城區也有高凈值人群，他們對中心城區服務業的需求比較旺盛，愿意承擔高房價。房企可開發相應住宅。一些中產階級收入不足以承擔中心城區高房價，但有駕車能力，部分會遷往郊區，為此，郊區也可以布局更多住宅并提升交通便利性。部分高凈值人群也希望在郊區擁有大戶型住宅作為第二居所，若未來開征物業稅、財產稅，其支付的稅費可補貼中低收入群體的保障性住房，形成良性循環。

對于人口流出地來說，若住房和宅基地大量閑置，可將部分閑置建設用地復耕為農業或生態用地，給予居民補償。農村宅基地復耕后，可在自愿前提下讓居民放棄宅基地及相對應指標，這些指標可以在全國范圍內再進行優化的配置，配置到人口凈增長速度比較快的地方去。

時代周報：你還曾提到，大城市內部也存在“人房地錢”的空間一致性問題。在房地產發展新模式下，如何解決這一問題？

陸銘：大城市內部同樣面臨“人房地錢”問題，這一點常被忽視。我近年來也一直在講城市內部空間結構的問題。

近年來，很多特大和超大城市服務業的占比已經超過一半，未來這一比例還會進一步增加。由于服務業對人際互動的高度依賴，許多服務業崗位集中在城市中心城區。這意味著就業和消費也日益集中于此，而如果繼續按傳統模式將住房建設推向郊區，就會產生職住分離和居住與消費的割裂。

這種分離帶來的后果是多方面的。

首先，大量通勤將增加成本，抑制人們對服務業消費的需求，進而影響生活質量和城市服務業的發展。另一個結果是，人們為了從事服務業工作或進行消費，不得不長途通勤，這會加劇城市的交通擁堵壓力。更突出的是，如果公租房建在郊區，即便有供應，也會出現閑置——因為位置太遠、太偏，沒人愿意去租。

關于錢的安排，一個城市的財政支出究竟投向中心城區還是郊區，關鍵在于所討論的具體問題是什么。若討論住房供應，需適當關注在中心城區就業的服務業人群，保障房建設資金應適當多投向中心城區。

公共服務是另一個問題。如今大城市中心城區的醫院、學校等公共服務品質較好，有必要推動這類公共服務在郊區與中心城區之間實現均等化，大量新增投入可能需要投向有人聚居的郊區。

甚至在大城市的農村地區，即便其人口密度或許不高，但既然有居民在那里生活，就需要增加這些人群對本地公共服務的可及性，主要是醫療、教育，當然也包括養老等方面。

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保障房該如何配置？

時代周報：在房地產發展新模式下，如何解決城中村的問題？

陸銘：城中村始終是城市發展的痛點，但傳統模式多聚焦于其居住環境差、人口密度高的表面問題，卻嚴重忽視了它對流動人口及剛畢業大學生的重要意義 。例如廣州、深圳的城中村，租金甚至可低至每月數百元。因此，不能僅看到城中村的負面，城市更新中應適當保留一些低成本居住形態，這對為新市民提供落腳之處至關重要。

對于城中村，不應簡單拆除，而需著力提升其生活品質，涵蓋改善環境衛生、治安狀況，以及完善公共場所與公共空間。

時代周報：隨著城鎮化加速和人口流動加劇，保障性住房需求持續增長，但現有的保障房建設與分配制度面臨區域差異和資源錯配問題。在房地產發展新模式下，保障房到底應該如何配置？

陸銘：保障房的供應在空間配置上有兩大主題，其一就是城市之間、地區之間的布局，這一布局需與人口流動趨勢緊密結合。人口流出地房價水平不高，租賃市場房源充足且價格低廉，因此僅需為貧困群體提供政府保障房即可。

當前房地產市場遇冷，部分地區提出收購閑置房源轉化為保障房，對此需審慎行事。

在人口持續流出的區域，若住房已出現閑置，政府不應大面積收購，否則極易加重財政負擔，還可能導致公租房閑置。畢竟，人口流出地對保障房的需求有限，過量建設或收購只會造成資源浪費。而公租房建設應重點向人口流入多的地區傾斜，人口越多，對公租房的需求就越迫切。

其二，是城市內部的布局，傳統模式下的公租房多建于城市郊區，因其地價較低，部分大城市也傾向于把公租房布局在工廠周邊。

但現實是，如今城市從業人員中服務業占比已大幅提升，包括農民工群體也多集中在城市服務業領域，而服務業崗位大量分布在中心城區。如此一來，郊區的公租房雖建設成本較低，卻因遠離就業集中的中心城區，可能出現閑置現象，這些現象在一些我調研的大城市里面已經出現了。

時代周報：在房地產發展新模式下，人口流出地區由于房地產市場需求下降，傳統的土地財政依賴模式面臨轉型壓力。在這種背景下，這些城市應該如何找到新的可持續發展路徑？

陸銘：針對人口流出地，可采取三項應對措施。首先，要在經濟發展中發掘新的比較優勢，通過經濟增長形成可持續的財政收入來源。

其次，部分人口流出地需依托中央和省級政府的財政轉移支付，支撐當地基礎設施建設與公共服務供給，不應一味依賴房地產及土地財政融資。在借債發展方面，這些地區需格外謹慎，因為一旦人口未能集聚，極易導致資源閑置與債務高企。

第三，在人口流出過程中，應提升政府公共服務與基礎設施投資的效率。隨著人口減少，公共服務支出總量可相應縮減，同時需優化布局。例如，隨著學生數量減少，學校可適當撤并，醫院、養老院等也需依據服務對象減少的情況實現集中供應。優化空間布局時，要兼顧效率與公平，在資源有效利用與公平性之間找到平衡。

（本報記者王晨婷對本文亦有貢獻）