文/北京進(jìn)深 林振興 徐迪

看到招商朝棠攬閱未開(kāi)先火，花語(yǔ)璟云項(xiàng)目總方兵心里，或許一喜一憂(yōu)。

喜的是，通州樓市這把“火”還在燒。

憂(yōu)的是，花語(yǔ)璟云能否大賣(mài)。畢竟兩個(gè)項(xiàng)目相距10公里。

最近，方兵似乎刻意放慢了花語(yǔ)璟云的推盤(pán)節(jié)奏，或是想給出貨留出一個(gè)緩沖期。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱，還有兩天就要開(kāi)盤(pán)，且認(rèn)籌非常火爆，據(jù)說(shuō)69㎡小三居的神戶(hù)型已被搶光。

前有狼，后有虎。中建玖合操盤(pán)的運(yùn)河沿岸河景盤(pán)，也在快馬加鞭趕來(lái)。

小道消息稱(chēng)，后排4個(gè)地塊以中小戶(hù)型為主，最小在90㎡以上，剛改為主，108㎡三居和120㎡四居，單價(jià)在5.5萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

從天津調(diào)來(lái)的方兵，在北京市場(chǎng)卻是一個(gè)“新兵”，他真的能帶領(lǐng)花語(yǔ)璟云在通州突圍成功嗎？

01

花語(yǔ)璟云吃了一個(gè)“大虧”，這地塊的樓面價(jià)被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，中鐵建地產(chǎn)以7.755億元 21.94%的溢價(jià)率，拿下這宗2萬(wàn)㎡出頭的地塊，樓面價(jià)3.58萬(wàn)元/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.84萬(wàn)/㎡、5.48萬(wàn)/㎡。

如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣(mài)到6.5萬(wàn)元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)這個(gè)程度的差價(jià)。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出它的殺手锏，高端產(chǎn)品系——花語(yǔ)，并從天津派來(lái)“火槍手”——方兵。

但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)位置的高端項(xiàng)目接受能力，目前看十分有限。除上述兩個(gè)今年新入市的樓盤(pán)，周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)/㎡。

為了跟隔壁招商云璟攬閱的產(chǎn)品定位做出差異化，花語(yǔ)璟云放棄了90平以下純剛需戶(hù)型，集中精力做好94-126㎡面積段。

但許久未在北京“打仗”的方兵，并未在花語(yǔ)璟云產(chǎn)品上做太大的創(chuàng)新，小戶(hù)型直接照抄了云璟攬閱，甚至連隔壁案名都借鑒來(lái)了兩個(gè)字。

在戶(hù)型上，花語(yǔ)璟云94㎡三居與云璟攬閱89㎡三居直接“撞車(chē)”，都是兩面寬，主衛(wèi)是暗衛(wèi)，客廳窗戶(hù)是270度轉(zhuǎn)角視野。

因?yàn)槭?b>窄長(zhǎng)條戶(hù)型，也導(dǎo)致了設(shè)計(jì)空間利用率低、南北不通透采光和空氣流通受影響。

此外，花語(yǔ)璟云94㎡戶(hù)型的北向次臥，有西曬的煩惱，夏天室內(nèi)溫度會(huì)顯著升高，冬天則會(huì)感覺(jué)悶熱不舒適。

在黑科技上，花語(yǔ)璟云94㎡陽(yáng)臺(tái)面積大，云璟攬閱89㎡飄窗面積大，整體贈(zèng)送面積差不多。

花語(yǔ)璟云106㎡中間戶(hù)/110㎡邊戶(hù)，是小區(qū)主力戶(hù)型，它終于是南向三面寬。但入戶(hù)門(mén)正對(duì)北向次臥，缺少私密性。

更奇葩的是，100多平的客廳面寬僅3.6米，甚至比94㎡客廳面寬（3.8米）還小。

小區(qū)最大戶(hù)型124㎡中間戶(hù)/126㎡邊戶(hù)四居，全部集中在2#樓，共56套。這棟樓是小區(qū)唯一的小高層樓棟，首層架空。

頂配是經(jīng)典四葉草格局，中規(guī)中矩，公衛(wèi)放到主臥與北次臥之間，干濕分離，但這個(gè)設(shè)計(jì)也出現(xiàn)了入戶(hù)門(mén)正對(duì)廁所門(mén)的問(wèn)題。“開(kāi)門(mén)見(jiàn)廁，穢氣迎頭”，風(fēng)水上也是大忌。

它有一個(gè)小缺憾，廚房是窄長(zhǎng)條，一個(gè)人操作還湊合，兩人就顯得擁擠。

一般而言，小高層產(chǎn)品得房率低于洋房產(chǎn)品，所以126㎡戶(hù)型雖然贈(zèng)送面積多了，但實(shí)際得房率僅有84%左右，比兩個(gè)小面積戶(hù)型都要低。

02

花語(yǔ)璟云項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京弘邑置業(yè)，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由中國(guó)鐵建房地產(chǎn)旗下中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司100%持股，法人兼經(jīng)理為方兵。

此次拿地，一定程度上透露出了中鐵建地產(chǎn)重歸北京的信號(hào)。

2024年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中鐵建地產(chǎn)”）營(yíng)收466.46億元，同比下降26.3%；凈利潤(rùn)12.42億元，同比下降7.7%。

中國(guó)鐵建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2024年銷(xiāo)售金額951.45億元，在全國(guó)房企中排名第13位。

近三年來(lái)，中鐵建地產(chǎn)“缺席”了北京土拍。

它上一次在北京拿地還是2022年5月，中鐵建地產(chǎn)聯(lián)合大悅城以23億元的底價(jià)摘得昌平北七家地塊，開(kāi)發(fā)宸悅國(guó)際，當(dāng)年9月底開(kāi)盤(pán)，2023年售罄。

截至2024年底，中鐵建地產(chǎn)計(jì)劃總投資額排名前十的項(xiàng)目中，離北京最近的僅有天津和雄安的三個(gè)項(xiàng)目，其余均位于長(zhǎng)三角、珠三大角以及西南區(qū)域。

此次花不到8個(gè)億補(bǔ)倉(cāng)北京，恰是中鐵建地產(chǎn)一次風(fēng)險(xiǎn)可控的選擇。

花語(yǔ)璟云項(xiàng)目總方兵，目前還是天津萬(wàn)和置業(yè)、唐山啟創(chuàng)房地產(chǎn)、天津萬(wàn)安建創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)，以及天津弘創(chuàng)置業(yè)經(jīng)理。

現(xiàn)在，方兵的重心全撲在通州項(xiàng)目，天津“后院”卻著火了。

6月，天津弘創(chuàng)置業(yè)被法院列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額23.3萬(wàn)元。它是中鐵建天津西派國(guó)印的項(xiàng)目公司。

天津弘創(chuàng)置業(yè)曾被渠道分銷(xiāo)公司告上法庭，索要傭金89317.4元。

更早之前的2020年，董某購(gòu)買(mǎi)天津弘創(chuàng)置業(yè)開(kāi)發(fā)的天津市河北區(qū)方秀道與華新大街交口國(guó)印欣苑XXX及底商商品房一套。

商品房交付后，他發(fā)現(xiàn)自家水管存在漏水情況無(wú)法正常使用。天津弘創(chuàng)置業(yè)維修過(guò)程中，因操作失誤，不慎將水管旁的地暖管砸壞，導(dǎo)致地暖無(wú)法使用。

經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。購(gòu)房者將天津弘創(chuàng)置業(yè)告上法庭。最終，法院判決開(kāi)發(fā)商賠償董某地暖管維修費(fèi)用1000元。