中經(jīng)記者 黃永旭 西安報道

西安盛夏之際，天氣尤其悶熱，幾乎沒有一絲風。高新區(qū)一個售樓部門前，陳先生舉起手機，對著售樓部快速拍了兩張照片，向身后的售樓小姐道：“我回去給家人都看看，之后咱們電話聯(lián)系。”

拍照的工夫，兩鬢的汗水已經(jīng)簌簌地滑落，頂著烈日，陳先生匆匆小跑，在停滿了車輛的馬路邊，鉆進了自己的車里，幾分鐘后，終于從車輛重圍中，擠出一條道，緩緩駛離。

這只是一個普通的工作日，《中國經(jīng)營報》記者走訪邦泰觀宸映玥府項目時，在售樓部門前看到的場景。售樓部里面，訪客眾多，熱情高漲。在如今的西安市場，如此表現(xiàn)，堪稱另類。

不禁要問，邦泰是誰？項目有何魔力？能經(jīng)得起考驗嗎？

首開余熱

每逢年中，各個樓盤項目為了最后沖刺上半年KPI，往往會選擇6月底集中開盤。6月27日，觀宸映玥府項目獲批預售證和價格公示，28日，該項目首次開盤選房。

公示信息顯示，觀宸映玥府項目開發(fā)商為西安邦泰樂居置業(yè)有限公司，系四川邦泰置業(yè)有限公司全資子公司。項目位于西安市高新區(qū)天谷四路以北，云水四路以西，總占地約67畝。

項目首批推出3棟住宅產(chǎn)品，分別為1#、13#、15#樓，共122套房源。其中1#樓總高24層，戶型面積143㎡，備案均價約24431.52元/㎡；13#樓總高16層，戶型面積204㎡，備案均價約25118.67元/㎡；15#樓總高24層，戶型面積185㎡，備案均價約23783.30元/㎡。

在售樓部洽談區(qū)，記者看到基本上座無虛席，每一處都有銷售人員與購房者正在溝通，不時起身前往沙盤區(qū)參觀。

走訪中，置業(yè)顧問秦雨（化名）提到，開盤當天，到場選房客戶超過300組，銷售去化率達到80%，1#樓全部售罄，13#、15#樓僅剩少量房源在售。“143㎡戶型搖號太難了，好多客戶搖號都沒搖到。總共40多套房，近170組客戶，分了10組，搖了17次，中簽率接近3：1。”

據(jù)介紹，該項目產(chǎn)品為第四代住宅，以1#樓143㎡戶型為例，得房率達到120%，只有1個單元，分東西2戶，整棟樓由于樓層高低不同、東西戶的區(qū)別以及贈送露臺方位的差異，導致成交價格存在比較明顯的差別。“整體上一套房成交總價在310萬元—350萬元之間，就同一層而言，東西戶相差10萬元左右。”秦雨介紹。

去往實體樓樣板間的途中，記者先后遇到了三組已經(jīng)參觀完畢的購房者，一邊討論一邊返回售樓部。乘坐電梯到達樣板間，房間內(nèi)仍有兩組購房者正在參觀，數(shù)名營銷人員正在對房間逐一拍攝、直播。

“現(xiàn)在來的客戶大部分都在等我們加推。”秦雨表示，開盤前客戶比現(xiàn)在更多，現(xiàn)在大部分客戶都在關(guān)注后續(xù)加推房源，預計最快本月內(nèi)將加推4#樓。“有兩組客戶來售樓部好多趟，但是首開搖號沒搖到，現(xiàn)在又盯著馬上加推的4#樓了。假如項目15棟樓全部開放，按照現(xiàn)在的去化速度，最慢半年就可以清盤。”

“闖入”西安

在西安房地產(chǎn)市場，邦泰集團是生面孔，直至拿下西咸新區(qū)能源金融貿(mào)易區(qū)一宗宅地的競拍。去年12月，邦泰集團這個“外來者”經(jīng)過73輪競價，以總價7.48億元和16.33%的溢價率，“闖進”了西安市場。

出人意料的是，正是這個“外來者”，不斷振動著西安樓市的神經(jīng)。短短半年，土拍市場上，邦泰集團打出“五連鞭”，能源經(jīng)貿(mào)區(qū)、高新區(qū)軟件新城、曲江文教園等西安熱門板塊，連續(xù)拿地，被行業(yè)內(nèi)人士稱為“黑馬”。

日前，邦泰集團微信公號發(fā)布半年度回顧稱，2025年上半年，邦泰集團在武漢、南寧、南昌、西安、昆明等城市，共摘得土地15宗，顯示出其在土拍市場的活躍度。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，邦泰集團2025年上半年全口徑銷售面積位列全國TOP14，全口徑銷售金額位列全國TOP24。

不過，在拿地規(guī)模上，邦泰集團的表現(xiàn)令人矚目。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，邦泰出資63億元在全國拿地，拿地金額位居全國房企第18名、民營房企第2名；拿地面積144萬㎡，位居全國房企第4名、民營房企第1名。

在西安市場來看，邦泰集團連續(xù)拿地的動作，也被認為是深耕西安市場的信號。

截至目前，邦泰集團在西安已經(jīng)收獲5宗地塊。2024年12月12日，拍得西咸新區(qū)能源金融貿(mào)易區(qū)土地約70畝，現(xiàn)已開盤銷售，項目名為邦泰·悅九章；2024年12月13日，拍得曲江新區(qū)文教園板塊約42畝土地，溢價率25.63%；2024年12月27日，拍得高新區(qū)絲路軟件城土地約67畝，即上述觀宸映玥府；2025年3月24日，拍得西安文教園板塊（雁塔區(qū)）約35畝土地；2025年6月17日，再度拍得高新區(qū)絲路軟件城土地約64畝，完成西安第五子布局。

當然，在西安迅速拿地布局的同時，其項目運作節(jié)奏緊湊。比如西咸新區(qū)能源金融貿(mào)易區(qū)邦泰·悅九章，從拿地到開盤，歷時170天；高新區(qū)絲路軟件城的觀宸映玥府項目，從拿地到開盤，歷時184天。

“在短短半年時間內(nèi)，連拿5宗優(yōu)質(zhì)地塊，展現(xiàn)了其強大的市場競爭力和深耕西安市場的決心，稱得上是一匹‘黑馬’。”西安資深房地產(chǎn)分析師朱郁稱，這些地塊都位于熱點區(qū)域，位置優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

克而瑞西安機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示，邦泰集團在房地產(chǎn)調(diào)整期，采用“小盤快跑”模式，不同于恒大的高杠桿擴張。邦泰聚焦中小地塊、核心區(qū)布局，控制拿地總價，降低資金風險。其資金主要來源于銷售回款，形成“銷售—再投資”的良性循環(huán)。

市場“攪局者”

事實上，邦泰集團在摘得的第五宗地塊處于觀宸映玥府西北側(cè)，直線距離約1公里。該地塊土地編號GX3-36-13，占地面積64.307畝，土地性質(zhì)為住宅用地，容積率≤2.5，總價11.02億元，折合樓面地價10282元/㎡。

據(jù)了解，該GX3-36-13地塊是今年軟西板塊成交的首宗住宅地塊，也是今年西安高新區(qū)的第二宗萬元地。不過，相較于周邊項目較高的樓面價，該地塊具有明顯優(yōu)勢和更大操作空間。

對此，秦雨介紹，觀宸映玥府的樓面價約10200元/㎡，相對周邊項目源頭上具有價格優(yōu)勢。“邦泰集團所有的成本運營全部都是由集團自己來做的，比如園林樹種、外立面設(shè)計、工程團隊等全部由邦泰自己的團隊完成，省去了第三方賺差價的成本。所以，同行們開玩笑都說我們是來‘掀桌子’的。”

秦雨解釋稱：“前兩年的軟西板塊地王項目的樓面價基本上都在13000—14000元/㎡，我們項目樓面價只有10200元/㎡，所以我們項目能夠把成本和房價壓下來。當然，如果同樣按照10200元/㎡的樓面價，按照其他開發(fā)商的成本運算來講，最終產(chǎn)品單價肯定會超過27000元/㎡，而我們現(xiàn)在的開盤價格，143㎡戶型均價在23000—26000元/㎡之間。”

李曉兵分析稱，邦泰集團首入西安即連落五子，邦泰通過其拿地節(jié)奏與產(chǎn)品策略，快速建立了市場話語權(quán)。拿地策略上，以核心地段的中小規(guī)模地塊為主，布局高新、曲江等高價值板塊，從源頭保障了項目競爭力。另外，產(chǎn)品策略上，精準卡位核心資源，按照“好房子”標準，打造的產(chǎn)品具有更高配置。

“但需警惕，若西安市場調(diào)控收緊或需求降溫，銷售放緩可能引發(fā)資金鏈壓力。總體而言，邦泰模式更接近區(qū)域深耕型‘小而美’路徑，而非盲目擴張。”李曉兵指出。

（編輯：王金龍 審核：童海華 校對：顏京寧）