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征收調查認定不公?無證房屋遭“視而不見”如何破局!

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當數百平米的國有土地房屋被納入征收范圍,本是改善生活的重要契機。然而,當征收方在“調查登記”環節只認有證房屋,對明明白白存在的無證部分刻意忽略,被征收人即將面臨的,是補償權益被大幅縮水的殘酷現實。面對調查登記結論的“不公”,被征收人真的只能束手無策嗎?

一紙“答復”引發爭議:無證房屋緣何被“抹去”?

四川某民族自治州某縣,唐先生等四位被征收人,各自擁有幾十至數百平米不等的國有土地上房屋。其中部分房屋因歷史原因,未能辦理產權證書,相關用地、建設手續也不齊全。這些房屋承載著他們的生計與記憶,是實實在在的財產。

2024年6月,隨著該縣啟動國家公園建設,他們的房屋被劃入征收紅線。征收方隨后發布了《房屋征收補償方案》,其中載明了“被征收房屋的基本情況”。然而,這看似客觀的信息,卻讓唐先生等人心頭一緊——方案中認定的房屋和土地面積,遠小于他們實際擁有和使用的面積。這意味著,即將到來的補償計算,將建立在一個被嚴重壓縮的基礎之上,他們的合法權益面臨重大損失。

面對這一不公,唐先生等四人并未沉默。2024年7月,他們依法向該縣自然資源局提交了書面異議,明確指出補償方案中房屋和土地面積認定的錯誤,要求重新核實。然而,自然資源局的回復——《關于房屋基本情況核實申請的答復》——如同一盆冷水澆下。該答復僅簡單告知,四位申請人的宗地和房屋面積與此前公示信息一致。他們提出的異議和證據,似乎被輕描淡寫地“駁回”了。

法律利劍出鞘:復議程序揭露“敷衍式”調查

面對縣自然資源局的消極回應,唐先生等人在拆遷律師的專業指導下,于2024年8月毅然向該縣人民政府提起行政復議,請求撤銷那份流于形式的《答復》。

法律是維護公正的堅實盾牌。《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第12條明確規定:

調查范圍廣泛:房屋征收部門必須對征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等進行全面調查登記,被征收人有配合義務(拒不配合的,按檔案登記)。

公示與異議權:調查結果必須在征收范圍內公示,且公示期不得少于7日。這是法律賦予被征收人的重要知情權和監督權。

異議處理程序:對公示結果有異議者,可在公示期內向征收部門提出書面核實申請。征收部門則負有在受理后15日內予以核實并告知申請人的法定義務。

拆遷律師在復議中一針見血地指出,本案的關鍵在于縣自然資源局是否真正履行了實質性調查核實義務。法律規定的“調查登記”,絕非僅僅是坐在辦公室里翻閱陳年檔案,它必然包含現場踏勘、實地測量、走訪詢問等動態過程。唯有如此,才能還原房屋真實狀況,特別是對于那些因特定歷史背景形成的、未持有完整權證但長期穩定存在的房屋。本案證據清晰顯示,部分委托人房屋曾嘗試辦理規劃許可,且從未被有權機關依法認定為違法建筑。征收方在調查登記環節就將其面積“縮水”,完全忽略了后續應進行的“未登記建筑調查、認定和處理”這一獨立且必經的法定程序,試圖在源頭剝奪其獲得合理補償的機會。

復議機關——該縣人民政府——經審慎審查,于2024年10月9日作出關鍵性《行政復議決定書》(x府行復決〔2024〕3號):

精準指出程序瑕疵:四位申請人基于各自獨立的不動產權益(土地使用權和房屋)提出獨立訴求。縣自然資源局未分別核實、分別答復,而是采用一份籠統的《答復》進行“批發式”處理,嚴重違反了行政程序應遵循的“一案一議”、具體明確的基本原則,構成程序違法。

依法撤銷并責令重為:縣政府據此決定撤銷涉案的《關于房屋基本情況核實申請的答復》,并責令縣自然資源局限期依法對四位申請人分別重新作出答復。

至此,通過專業律師的精準策略和行政復議程序的強力糾錯,唐先生等四人的合法權益在關鍵階段得到了初步但至關重要的維護。這場勝利不僅關乎個體補償,更捍衛了征收程序中“陽光調查、公正認定”的法律底線。



律師警示:征收調查環節——補償保衛戰的前沿陣地

拆遷律師鄭重提醒廣大被征收人:在國有土地上房屋征收過程中,“征收調查登記” 及其緊密關聯的 “未登記建筑調查、認定和處理” 環節,絕非走過場!它直接決定了你房屋的“合法身份”和“計算面積”,是最終補償數額的核心依據。忽視這一環節,無異于在補償博弈中率先繳械。

因此,被征收人務必做到:

全程緊盯公示信息:對公示的調查結果保持高度敏感,逐項核對房屋面積、結構、用途、土地范圍等關鍵信息。

果斷行使法定異議權:一旦發現認定錯誤(尤其是無證、缺證部分被遺漏或低估),務必在7日公示期內,向征收部門提交書面核實申請,并盡可能提供能證明房屋來源、歷史狀況、實際面積的證據(如老照片、繳費憑證、鄰里證明、曾申請辦證的記錄等)。

復議維權不容遲緩:若對征收部門的核實結果仍不服,切勿拖延,務必在法定期限內(通常是60日)及時向同級人民政府申請行政復議。這是成本相對較低、效力明確的關鍵救濟手段。

謹慎簽字,保留證據:對于任何要求你簽字的調查登記表、測繪圖表等文件,務必看清內容,確認無誤后再簽。對不認可的文件,可注明“有異議,僅簽收”或拒絕簽字,并保留好相關證據(如拍照、錄像、索要文件副本)。

征收補償的大廈,建立在調查認定的地基之上。對調查登記結果的漠然或輕易妥協,無異于親手為未來的補償陷阱埋下伏筆。當補償決定書送達時,再想撼動當初“默認”的調查結論,將異常艱難。唯有在調查環節就擦亮眼睛、據理力爭,才能牢牢守住公平補償的生命線,避免權益在起點就已悄然流失。記住,法律賦予你的異議與復議之劍,正是刺破征收調查迷霧、捍衛自身財產權利最鋒利的武器。



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