房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在拆遷安置房屋的權(quán)屬糾紛中，口頭約定的效力認(rèn)定往往是案件的核心爭議點(diǎn)。北京一起案件中，兒子主張通過家庭會(huì)議達(dá)成口頭協(xié)議，以父母名義購買的安置房屋歸自己所有，但因證據(jù)不足未能獲得法院支持。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳峰（被繼承人之子）

被告：陳麗（被繼承人之女）、陳明（被繼承人之子）、陳剛（被繼承人之子）、陳雪（被繼承人之女）

（二）事件經(jīng)過

2007 年 12 月，陳建國（父親）作為被拆遷人與甲房屋土地經(jīng)營管理中心簽訂《搬遷居民定向安置協(xié)議書》，約定將其承租的公產(chǎn)房屋拆遷，定向安置到三號房屋（三居室），需支付購房款 152006 元。同日，陳建國與乙城市建設(shè)開發(fā)公司簽訂購房合同，購買該安置房屋。

陳峰稱，因父母無力支付房款，2007 年底家庭會(huì)議協(xié)商決定，由其全額支付購房款，三號房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，當(dāng)時(shí)家庭成員均無異議。2008 年 1 月，陳峰通過轉(zhuǎn)賬支付了房款，2016 年 5 月房屋登記在陳建國名下單獨(dú)所有。2015 年 4 月，陳建國立字據(jù)載明 “三號房屋由三子陳峰出資購買，歸陳峰所有”，并有陳明、陳剛、陳雪簽字見證。

陳麗辯稱，從未參加過所謂家庭會(huì)議，口頭協(xié)議根本不存在。購房款實(shí)際來源于拆遷安置款，由陳剛支付而非陳峰。2015 年陳建國已 99 歲高齡，立字據(jù)時(shí)因家庭矛盾受脅迫，且無本人簽名僅有印章，真實(shí)性存疑。此前訴訟中陳峰曾主張?jiān)撟謸?jù)為遺囑，現(xiàn)又稱為購房協(xié)議，陳述自相矛盾。

經(jīng)查，陳建國與妻子劉英共育有五子三女，劉英 2012 年去世，陳建國 2017 年去世。2019 年陳麗曾起訴分家析產(chǎn)，法院判決其對三號房屋主臥享有居住使用權(quán)，所有權(quán)另行通過繼承解決。該判決經(jīng)二審、再審均維持原判。

（三）爭議焦點(diǎn)

2007 年家庭會(huì)議達(dá)成的口頭購房協(xié)議是否真實(shí)存在？

陳峰支付購房款的行為能否直接認(rèn)定其享有房屋所有權(quán)？

2015 年的字據(jù)能否作為認(rèn)定房屋歸屬的有效依據(jù)？

二、案件分析

（一）口頭協(xié)議的成立要件審查

法院對合同成立的認(rèn)定：

合同要素的完整性：根據(jù)《合同法》第十二條，合同需明確當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)款等核心條款。本案中，陳峰主張的口頭協(xié)議僅有 “出資歸己” 的籠統(tǒng)表述，未約定過戶時(shí)間、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容，要素缺失難以認(rèn)定成立。

證據(jù)鏈的充分性：陳峰雖有陳明、陳剛、陳雪的書面認(rèn)可，但作為利害關(guān)系人，其證言證明力較弱。陳麗作為家庭成員明確否認(rèn)參與會(huì)議，且無錄音、會(huì)議記錄等客觀證據(jù)佐證，無法形成完整證據(jù)鏈。

陳述的一致性問題：陳峰在之前訴訟中主張字據(jù)為遺囑，本案又改稱口頭協(xié)議，前后陳述矛盾，降低了主張的可信度，法院對此不予采信。

（二）出資行為與所有權(quán)的關(guān)系

法院對物權(quán)歸屬的審查：

出資不等于所有權(quán)：拆遷安置房屋登記在陳建國名下，根據(jù)物權(quán)登記原則，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。陳峰支付房款的行為可構(gòu)成債權(quán)關(guān)系（如借款或墊資），但不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。

拆遷利益的特殊性：涉案房屋源自陳建國承租的公產(chǎn)房屋拆遷，安置對象包含陳麗及其子，具有人身依附性。即使陳峰實(shí)際出資，也不能排除其他安置對象的合法權(quán)益。

款項(xiàng)性質(zhì)的爭議：陳麗主張房款來源于拆遷安置款，陳峰未能舉證證明款項(xiàng)為其個(gè)人新增資金，無法排除用家庭共同拆遷利益支付房款的可能。

（三）字據(jù)的證據(jù)效力評價(jià)

法院對書面材料的審查：

形式要件的缺陷：2015 年字據(jù)無陳建國親筆簽名，僅加蓋印章，無法確認(rèn)是否為其真實(shí)意思表示。且劉英已去世，字據(jù)未涉及繼承人對其份額的處分意見，效力存在瑕疵。

內(nèi)容的模糊性：字據(jù)僅簡單表述 “歸陳峰所有”，未明確是贈(zèng)與、買賣還是遺囑繼承，不符合房屋權(quán)屬變更的法定形式要求，難以作為確權(quán)依據(jù)。

形成背景的影響：字據(jù)形成于家庭矛盾期間，陳建國高齡狀態(tài)下的民事行為能力存疑，且無無利害關(guān)系人見證，證明力不足。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告陳峰的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）口頭協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)防范

書面合同的必要性：涉及不動(dòng)產(chǎn)等重大財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，務(wù)必簽訂書面合同，明確當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等核心條款，本案因缺乏書面協(xié)議導(dǎo)致主張難以認(rèn)定。

家庭會(huì)議的證據(jù)固定：家庭內(nèi)部協(xié)商重要事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)制作會(huì)議記錄由全體成員簽字，必要時(shí)錄音錄像，避免日后出現(xiàn) “各執(zhí)一詞” 的舉證困境。

及時(shí)補(bǔ)簽協(xié)議：若已達(dá)成口頭約定，應(yīng)盡快補(bǔ)簽書面合同，尤其要明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬歸屬及變更條件，不能僅憑 “親情信任” 忽視法律形式。

（二）出資與物權(quán)的法律邊界

區(qū)分債權(quán)與物權(quán)：出資行為產(chǎn)生的是債權(quán)請求權(quán)（如返還出資或支付利息），而非物權(quán)。想要獲得房屋所有權(quán)，需通過買賣、贈(zèng)與等法定方式辦理過戶登記。

保留出資憑證：實(shí)際出資人應(yīng)妥善保存轉(zhuǎn)賬記錄、付款憑證，并注明款項(xiàng)性質(zhì)（如 “購房款”），同時(shí)讓收款人出具書面確認(rèn)，為債權(quán)主張保留證據(jù)。

避免代持風(fēng)險(xiǎn)：以他人名義購房時(shí)，應(yīng)簽訂書面代持協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)及過戶條件，必要時(shí)辦理公證，降低登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）拆遷安置房屋的特殊注意事項(xiàng)

明確安置對象范圍：拆遷安置涉及家庭成員利益，購房前應(yīng)厘清安置人口及各自份額，避免因權(quán)屬不清引發(fā)糾紛。

及時(shí)辦理權(quán)屬登記：安置房屋具備辦證條件后，應(yīng)按照約定及時(shí)辦理過戶手續(xù)，不能依賴口頭承諾拖延登記，本案房屋登記在被繼承人名下多年，為糾紛埋下隱患。

尊重登記公示效力：不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信力，任何關(guān)于權(quán)屬的約定都不能對抗登記效力，實(shí)際權(quán)利人應(yīng)通過法定程序變更登記，而非僅依賴內(nèi)部約定。

（四）遺囑與贈(zèng)與的規(guī)范操作

遺囑的法定形式：老人處分財(cái)產(chǎn)應(yīng)采用自書、代書等法定遺囑形式，確保有簽名、日期及必要見證，避免使用模糊表述的字據(jù)。

贈(zèng)與的交付要求：房屋贈(zèng)與需簽訂書面合同并辦理過戶登記，未過戶的贈(zèng)與可隨時(shí)撤銷，本案字據(jù)因未辦理過戶，無法產(chǎn)生贈(zèng)與的法律效力。

本案判決明確了 “口頭協(xié)議需充分證據(jù)證明”“出資不直接等同于所有權(quán)” 的裁判規(guī)則，警示當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)交易中要注重法律形式，通過書面合同和登記手續(xù)明確權(quán)利歸屬，才能有效維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）