“一房二賣”指房屋出賣人與首位買受人訂立合同后，又將同一房屋再次出售的行為。該行為性質認定關鍵在于行為人是否具有非法占有他人財物的目的。為讓大家對“一房二賣”行為有更清楚了解，北京市中恒信律師事務所渠迪哲律師依托司法裁判口徑以及舉證責任分配，梳理探析了“一房二賣”行為的罪與非罪司法認定標準，供大家參考。

一、一房二賣的法律性質雙重性

1.民事層面構成雙重買賣違約責任

一房二賣首先是對第一買受人合法債權的嚴重侵害。根據(jù)《民法典》第五百七十七條，出賣人未能履行向第一買受人交付房屋并辦理產權轉移的主要合同義務，構成根本違約。第一買受人可主張繼續(xù)履行合同、解除合同并要求賠償損失。即使房屋已過戶給第二買受人，第一買受人仍可依據(jù)有效合同追究出賣人的違約責任。

2.刑事風險指向合同詐騙罪等罪名

當出賣人從一開始即懷有非法占有目的，利用簽訂房屋買賣合同的形式騙取買受人財物，且數(shù)額較大時，其行為超越民事欺詐范疇，符合《刑法》第二百二十四條合同詐騙罪的構成要件。該罪核心在于行為人以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中騙取對方當事人財物。

二、區(qū)分罪與非罪的核心要素

非法占有目的是區(qū)分罪與非罪的核心要素。司法實踐中通過以下客觀情形綜合推定非法占有目的：

資金異常使用：房款未用于履約，而用于個人揮霍或高風險投資；

履約意愿缺失：簽約時明知房屋存在無法過戶障礙，或收款后無履約行動并逃匿；

逃避責任行為：切斷聯(lián)系、轉移財產對抗返還；

重復欺詐模式：短期內對同一或多套房屋實施類似操作。

三、對出賣人的風險警示

杜絕利用“一房二賣”套取資金。清晰認識收取多筆購房款的法律風險，確保交易透明。如遇履行困難，應積極協(xié)商解決或返還房款，避免行為模式符合刑事推定要件。

對買受人的權利保障策略

交易前盡職調查：通過不動產登記中心核查房屋權屬狀態(tài)、是否存在網(wǎng)簽備案。

購房款資金監(jiān)管：采用第三方資金監(jiān)管賬戶，確保過戶完成前資金安全。

及時主張權利：發(fā)現(xiàn)出賣人違約或欺詐跡象，立即采取法律行動，固定證據(jù)并防止財產轉移。

律師觀點

“一房二賣”行為是民事不法還是刑事犯罪，關鍵在于行為人內心圖謀與外在行跡的交匯印證。穿透合同表象，查明非法占有的目的，是司法精準打擊此類欺詐行為、保護市場誠信的基石。