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在婚姻關系存續期間的房產處置中，一方擅自抵押共有財產引發的糾紛屢見不鮮。北京一起案件中，丈夫在離婚訴訟期間將判決歸其所有但需向妻子支付補償款的房產抵押借款，法院經審理認定抵押權人存在重大過失，不構成善意取得，最終判決抵押登記無效。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙麗（被告前妻）

被告：陳明（原告前夫）、劉強（抵押權人）

（二）事件經過

趙麗與陳明原為夫妻關系，2019 年 12 月朝陽區法院作出一審判決：準予雙方離婚，登記在陳明名下的二號房屋歸陳明所有，剩余貸款由陳明償還，陳明需向趙麗支付補償款 85 萬元。陳明不服上訴，2020 年 6 月三中院判決維持原判，該判決已生效。

在離婚訴訟期間的 2020 年 5 月 18 日，陳明向劉強出具《借據》，約定借款 150 萬元，月息 1%，期限一年。次日，雙方簽訂《主債權及不動產抵押合同》，約定以二號房屋為 250 萬元主債權提供抵押擔保，并辦理了抵押登記（京（XXXX）朝不動產證明第 XXX 號）。2020 年 6 月 12 日、14 日，劉強分別向陳明轉賬 100 萬元、50 萬元，合計 150 萬元。

趙麗申請強制執行時發現上述抵押事實，認為陳明與劉強惡意串通，在離婚訴訟期間擅自抵押房屋侵害其合法權益，訴至法院要求確認抵押登記無效。陳明辯稱不同意原告訴求且不愿承擔訴訟費。劉強主張已盡合理審查義務，抵押合同有效，其為善意第三人，應保護其抵押權。

經查，劉強提交的陳明戶口頁顯示 “未婚”，陳明庭審中承認告知劉強自己單身；雙方承認相識時間短、交情淺；抵押合同約定主債權 250 萬元實際僅出借 150 萬元，劉強稱多出部分為預期利息；劉強本人未到庭說明情況。

（三）爭議焦點

陳明在離婚訴訟期間抵押房屋的行為是否構成無權處分？

劉強取得抵押權是否構成善意取得？

涉案房屋的抵押登記手續應否認定無效并予以注銷？

二、案件分析

（一）無權處分的認定

法院對處分權的審查：

房產權利的受限狀態：二號房屋雖判歸陳明所有，但生效判決明確其需向趙麗支付 85 萬元補償款，該房產實際承載著趙麗的債權擔保利益，陳明處分房產時應考慮該受限權利。

離婚訴訟期間的特殊義務：陳明在離婚訴訟尚未審結時（2020 年 5 月），明知房屋歸屬及補償義務已定，仍擅自抵押，未征得趙麗同意，構成無權處分。

權利外觀的誤導性：房屋登記在陳明個人名下，但婚姻關系存續期間取得的房產即使登記在一方名下，仍可能涉及共有權益，陳明隱瞞婚姻狀況進行抵押，主觀存在過錯。

（二）善意取得的構成審查

法院對抵押權善意取得的認定：

善意要件的缺失：根據《民法典》第三百一十一條，善意取得需滿足善意、合理對價、登記三要件。劉強與陳明交情不深，僅憑戶口頁 “未婚” 記載即相信其單身，未通過婚姻登記部門核實真實婚姻狀況，對離婚訴訟事實不知情，存在重大過失，不構成善意。

合理對價的瑕疵：抵押合同約定主債權 250 萬元但實際僅出借 150 萬元，將預期利息計入主債權金額，不符合對價合理性要求，放大了抵押擔保范圍。

審查義務的違反：作為抵押權人，劉強應盡基本審慎義務，包括核實抵押人婚姻狀況、房產是否存在權利負擔等。其未調查陳明婚姻狀況，也未了解房屋是否涉及訴訟，違反必要審查義務。

（三）抵押登記的效力判斷

法院對登記效力的審查：

惡意串通的推定：陳明在離婚訴訟期間隱瞞婚姻狀況抵押房屋，劉強未充分審查即接受抵押，雖無直接證據證明惡意串通，但結合陳明說謊、劉強審查不嚴的事實，可推定雙方存在損害趙麗利益的共同行為。

登記程序的合法性瑕疵：抵押登記雖形式合法，但因基礎民事行為存在無權處分且不構成善意取得，登記效力失去合法基礎。

權益保護的平衡：趙麗的補償款債權與劉強的抵押權沖突時，應優先保護無過錯方權益。劉強因自身過失未發現權利瑕疵，其損失可另行向陳明主張。

三、裁判結果

法院判決：

確認被告劉強不享有二號房屋的抵押權；

被告劉強、陳明于判決生效后七日內協助辦理二號房屋的抵押權登記注銷手續。

四、案件啟示

（一）婚姻關系存續期間的房產處分風險

共有財產的處分限制：夫妻一方處分重大財產需征得對方同意，尤其在離婚訴訟期間，擅自抵押、出售房產可能構成無權處分，面臨行為無效的風險。

判決生效后的履行義務：如房產判歸一方所有但需支付補償款，所有權人應先履行付款義務或與對方協商處分方案，避免因擅自處分引發新糾紛。

權利救濟的及時行使：發現對方擅自處分房產時，應立即提起訴訟主張權利，必要時申請財產保全，防止損失擴大。

（二）抵押權人的審慎審查義務

主體資格的全面核查：接受房產抵押時，務必通過婚姻登記部門核實抵押人婚姻狀況，避免僅憑戶口本記載作出判斷；對已婚者需配偶出具同意抵押聲明。

權利瑕疵的盡職調查：查詢房產是否存在查封、抵押等權利負擔，了解是否涉及訴訟；對婚姻存續期間取得的房產，需特別注意是否存在隱性共有權益。

合同內容的規范嚴謹：主債權金額應與實際出借金額一致，避免將利息等計入本金；明確抵押擔保范圍，留存付款憑證證明對價支付。

（三）善意取得制度的適用邊界

善意的客觀標準：抵押權人需證明自身無重大過失，包括履行必要審查程序、盡到合理注意義務，單純信賴登記外觀不足以構成善意。

對價的合理性要求：抵押擔保金額應與房產價值、借款金額基本匹配，顯著超出合理范圍可能被認定為非善意。

登記的公示效力限制：不動產登記雖具有公示公信力，但存在惡意串通或明顯權利瑕疵時，登記效力可被否定。

（四）離婚案件中的財產保護策略

財產線索的及時固定：離婚訴訟中應全面梳理夫妻共同財產，及時申請法院調查房產、存款等信息，防止對方轉移、隱匿財產。

行為保全的適時運用：發現對方有擅自處分房產跡象時，可申請法院禁止其辦理抵押、過戶等手續，保障判決順利執行。

執行階段的權益維護：判決生效后如對方不履行付款義務，應立即申請強制執行，對已發現的抵押等處分行為，及時提起撤銷或無效之訴。

本案判決明確了 “離婚訴訟期間擅自抵押房產可能構成無權處分”“抵押權人未盡審查義務不構成善意取得” 的裁判規則，警示當事人在房產抵押和離婚財產處理中需遵守法律規定，盡到審慎義務，才能有效維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）