今天，最高人民法院發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》，對于商品房消費者權益保護進行了細化、具體的規定，進一步拓寬了保護范圍，更大力度守護買房人的合法權益。該解釋自2025年7月24日起施行。

什么是執行異議之訴？執行異議之訴是針對強制執行中發生的財產爭議提起的訴訟。比如，買房人根據合同約定向開發商支付了房款，但還沒辦下房產證，若開發商因債務糾紛導致房屋被法院查封執行，買房人可通過提起“執行異議之訴”主張權利。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如開發商欠債了，債權人拿著法院的生效判決文書，申請法院強制執行開發商的房產，此時買房人就站出來說這個房子我已經買了，我交了房款，雖然我沒有房本沒有產權證，但是這屬于我的房屋，你們不能執行，此時買房人向法院提出排除執行的訴訟請求，這個訴訟就叫執行異議之訴。這時候法院就要審查,看是保護買房人的權益，還是保護債權人的權益，因此作出判決。

法官介紹，法院在審理時，需衡量買房人的生存居住權與債權人的財產債權之間，誰的權益更需要優先保護。

根據以前的規定，如果被執行的房產是買房人的唯一房產，可排除強制執行，但如果買房人還有其他房產，則不能排除強制執行。此次司法解釋的一大亮點是放寬了對房屋類型、套數、性質的限制，將保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如說為了家庭生活的需要，一家人口比較多，原先是有一套房子的，但是為了改善生活居住環境，這樣就又買了一套房子，依據我們新的司法解釋的規定，這種情況是屬于改善性住房的需求，我們依然可以排除執行，保護他的權益。還比如說進城的農村人員，他原先在老家有一套房屋，他進城之后城里又買了一套房屋，雖然此時是有兩套房屋，但是我們也要予以保護，他是為了基本的居住生活的需要。

明確房屋預告登記后可排除強制執行

如何更主動地防范風險？我國法律規定了預告登記制度，買房人在買房后可及時向不動產登記機構申請辦理商品房“預告登記”，防止出現“一房二賣”的情況。此次司法解釋特別規定，買房人辦理預告登記后，如果房屋因開發商債務被申請強制執行，可憑預告登記主張權利。支持、引導、鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：預告登記是什么，由于房地產開發商他們的大所有權證還沒有下來，然后還沒有、不能給我辦產權證，或者說是沒有竣工驗收等等的情況下，此時我交了一部分錢，但是我不能辦理全部的過戶手續，這個時候怎么來保護我的權益，我就可以向不動產登記部門去辦理一個預告登記，辦理預告登記，我們就這個房產是如果在涉及有可能被執行的時候，我就可以申請排除強制執行，此時法院會予以支持。

此外，為更好保護農民工群體的合法權益，司法解釋對涉及農民工工資的債權給予優先保護。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：比如說開發商欠了債權人的錢，債權人來申請法院強制執行開發商的房產，但是開發商還欠施工方的建筑工程款，施工方因為它的主體實際上是由農民工組成的，我們認為債權更具有優先性，為了保護農民工的權益，我們認為可以排除強制執行。

減輕當事人訴訟負擔 一攬子化解糾紛

為了一攬子實質化解矛盾糾紛，減輕當事人訴訟負擔，司法解釋明確可以將當事人的相關訴求合并審理，避免當事人來回奔波起訴，最大限度減少損失。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：如果買房人在提起執行異議之訴的同時，還要求確認這個房子是自己的，然后要求確認產權辦理房屋過戶手續，這種請求我們是可以跟執行異議之訴一并審理的，作為買房人就不用去起兩個訴了，就可以在一個訴中解決，這樣就減輕了當事人的負擔。

若房屋已被執行拍賣，買房人可以如何維護自身合法權益呢？司法解釋規定，買房人可要求取回拍賣的房款。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：買房人向法院提起執行異議之訴，如果他的訴訟請求能夠得到法院的支持，法院就會判決停止執行。但是在審理的過程中，如果因為一些特殊的情況，一些客觀的原因，房產已經被執行了，此時停止執行，已經沒有實際的意義了。房子執行之后如果被拍賣了，拍賣的房款，買房人是可以要求得到的，法院會予以支持。

現實中，個別被執行人為了規避執行、與案外人惡意串通、通過案外人提起執行異議，妨礙法院正常執行工作秩序，為防范、懲治這類虛假訴訟，司法解釋進行了規定。

最高人民法院民一庭副庭長 吳景麗：在申請執行人執行房產的時候，被執行人有的時候就會串通他的親戚朋友，然后虛構事實，說這個房子已經賣給了他的親戚朋友，讓他的親戚朋友以案外人的身份提起執行異議之訴，來妨礙法院的正常執行。這種情況下我們就應該查明事實，應當判決駁回訴訟請求，并視情節輕重予以罰款、拘留，構成犯罪的，處以刑事責任。

（央視新聞）