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農(nóng)村房屋買賣因涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，效力認(rèn)定一直是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)。北京通州一起案件中，一套農(nóng)村房屋經(jīng)過(guò)三次轉(zhuǎn)手后，現(xiàn)買家起訴要求確認(rèn)合同有效并確認(rèn)房屋所有權(quán)，法院經(jīng)審理支持了買家的訴訟請(qǐng)求。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫浩（北京市通州區(qū)Y村村民）

被告：李娟

第三人：張力、張麗、張威（原房主子女）；劉平、劉洋、劉芳、劉強(qiáng)（第二任房主子女）

（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

孫浩與李娟簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》是否有效？

案涉房屋是否真實(shí)存在？

農(nóng)村房屋經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手后，現(xiàn)買家能否取得房屋所有權(quán)？

（三）事件經(jīng)過(guò)

案涉房屋位于北京市通州區(qū)Y村十一號(hào)院，集體土地建設(shè)用地使用證登記在張建國(guó)（已故）名下。張建國(guó)與周蘭（已故）育有張力、張麗、張威三子女。

1999 年 5 月，張建國(guó)與劉軍（已故）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，將十一號(hào)院北房 4 間以 9600 元價(jià)格賣給劉軍，房屋交付后由劉軍使用。2010 年 7 月，劉軍與李娟簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以 33 萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣給李娟，雙方完成房款支付和房屋交接。

2023 年 9 月 27 日，李娟與孫浩簽訂《房屋買賣協(xié)議書(shū)》，約定李娟將十一號(hào)院北房 4 間及院內(nèi)設(shè)施以 91 萬(wàn)元價(jià)格賣給孫浩，孫浩當(dāng)日支付 50 萬(wàn)元，20 萬(wàn)元由見(jiàn)證人保管，余款 21 萬(wàn)元待法院確權(quán)后支付。協(xié)議簽訂后，李娟將房屋交付孫浩。

孫浩起訴要求確認(rèn)協(xié)議有效并確認(rèn)北房 4 間歸其所有。李娟表示同意。張力、張麗、張威辯稱房屋不存在，屬虛假交易。劉平、劉洋、劉芳、劉強(qiáng)（劉軍子女）主張合同無(wú)效，認(rèn)為 2010 年協(xié)議并非其父簽字。

二、案件分析

（一）合同效力的核心審查

法院對(duì)協(xié)議有效性的認(rèn)定要點(diǎn)：

主體資格合規(guī)性：孫浩系南儀閣村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合農(nóng)村房屋買賣中 “同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員” 的身份要求，不違反宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定。

意思表示真實(shí)性：三次買賣均簽訂書(shū)面協(xié)議，每次交易均有房款支付和房屋交接事實(shí)，李娟與孫浩的協(xié)議還約定了確權(quán)后支付余款的條款，體現(xiàn)雙方真實(shí)交易意愿。

法律強(qiáng)制性規(guī)定審查：案涉房屋買賣未違反《土地管理法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明存在惡意串通、虛假交易等導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。

（二）房屋真實(shí)性的認(rèn)定

法院對(duì)標(biāo)的物存在性的審查：

證據(jù)鏈的形成：孫浩提交的房屋照片顯示院內(nèi)存在具有門窗、墻體、頂棚的構(gòu)筑物，符合房屋基本構(gòu)造；歷任房主的交接事實(shí)和居住使用陳述相互印證，證明房屋真實(shí)存在。

抗辯理由的否定：張力等人主張房屋不存在，但未提供充分證據(jù)反駁，其單純否認(rèn)不能對(duì)抗照片等客觀證據(jù)，法院對(duì)該抗辯理由不予采納。

（三）多次轉(zhuǎn)手的效力延續(xù)性

法院對(duì)流轉(zhuǎn)合法性的分析：

前手交易的有效性：1999 年張建國(guó)與劉軍的買賣、2010 年劉軍與李娟的買賣，雖未辦理宅基地使用權(quán)變更登記，但均系雙方真實(shí)意思表示，且劉軍子女認(rèn)可其父知情并同意賣房，前手交易合法有效。

權(quán)利流轉(zhuǎn)的連續(xù)性：李娟通過(guò)有效買賣取得房屋占有使用權(quán)后，再轉(zhuǎn)讓給孫浩的行為具有權(quán)利基礎(chǔ)，孫浩作為本村村民，依法取得房屋所有權(quán)。

登記與占有沖突的處理：農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記不規(guī)范較為普遍，不能僅以宅基地使用權(quán)未變更登記否定買賣效力，實(shí)際交付占有結(jié)合合法協(xié)議可作為所有權(quán)確認(rèn)的依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)孫浩與李娟于 2023 年 9 月 27 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書(shū)》有效；

位于北京市通州區(qū)Y村十一號(hào)院內(nèi)的北房 4 間歸孫浩所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的合規(guī)要點(diǎn)

嚴(yán)格審查主體資格：買家必須為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋可能導(dǎo)致合同無(wú)效，本案孫浩的本村村民身份是勝訴關(guān)鍵。

完善書(shū)面交易憑證：需簽訂規(guī)范的房屋買賣協(xié)議，明確房屋位置、面積、價(jià)款、交付時(shí)間等要素，留存房款支付憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收條），避免口頭約定引發(fā)爭(zhēng)議。

（二）多次流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范

核查權(quán)利來(lái)源鏈條：購(gòu)買經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)手的農(nóng)村房屋時(shí)，應(yīng)要求賣家提供完整的前手買賣協(xié)議、付款憑證，核實(shí)房屋歷次流轉(zhuǎn)的合法性，必要時(shí)可要求前手權(quán)利人出具確認(rèn)聲明。

明確瑕疵擔(dān)保責(zé)任：協(xié)議中應(yīng)約定賣家對(duì)房屋權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的擔(dān)保條款，如因權(quán)屬問(wèn)題導(dǎo)致合同無(wú)效或無(wú)法取得所有權(quán)，賣家需承擔(dān)返還房款及賠償損失的責(zé)任。

（三）權(quán)屬確認(rèn)的主動(dòng)措施

及時(shí)辦理權(quán)屬變更：雖農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記不完善，但可在買賣后及時(shí)到村委會(huì)備案，申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，降低權(quán)屬爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)訴訟確權(quán)固化權(quán)利：對(duì)于歷史遺留的多次轉(zhuǎn)手房屋，現(xiàn)權(quán)利人可通過(guò)訴訟確認(rèn)合同效力和所有權(quán)，如本案孫浩在協(xié)議中約定 “確權(quán)后支付余款”，通過(guò)司法裁判明確權(quán)利歸屬。

本案判決體現(xiàn)了司法對(duì)農(nóng)村房屋買賣中 “尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)” 原則的遵循，明確了同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力及多次流轉(zhuǎn)的合法性認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，為農(nóng)村房屋交易的規(guī)范化提供了指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）