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農(nóng)村分家協(xié)議是處理家庭財(cái)產(chǎn)分配的重要依據(jù)，但其效力常因時(shí)間久遠(yuǎn)、房屋翻建等問題引發(fā)爭議。北京順義一起案件中，兄弟二人依據(jù) 30 年前的分家協(xié)議占有使用老宅，弟弟翻建房屋后訴請(qǐng)確認(rèn)權(quán)屬，法院結(jié)合農(nóng)村習(xí)俗和證據(jù)作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林偉

被告：林建國、王秀（林偉父母）、林強(qiáng)（林偉兄長）

（二）爭議焦點(diǎn)

1993 年的分家協(xié)議是否合法有效？

林偉翻建后的房屋權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定？

宅基地登記在父親名下是否影響房屋所有權(quán)歸屬？

（三）事件經(jīng)過

林建國與王秀系夫妻，育有林強(qiáng)、林偉二子。二人在順義區(qū)某鎮(zhèn)某村有祖宅兩處（南院、北院），1986-1987 年間建成，各有正房五間、廂房三間。1992-1993 年宅基地登記時(shí)，兩處宅院均登記在林建國名下。

1993 年農(nóng)歷正月，在同村村民見證下，林強(qiáng)與林偉簽訂分家協(xié)議，約定：林強(qiáng)受分北院房屋，林偉受分南院（案涉宅院）房屋；因北院房產(chǎn)價(jià)值較高，林強(qiáng)補(bǔ)貼林偉 500 元；父母住房占用兩院正房東屋兩間，輪住贍養(yǎng)事宜另行約定。協(xié)議簽訂后，兄弟二人分別在受分宅院居住生活。

2022 年 3-4 月，林偉自行出資將南院老房拆除，翻建為二層樓房（上下各四間），另建南房四間。2024 年因贍養(yǎng)糾紛引發(fā)矛盾，林建國、王秀主張房屋歸其所有，要求林偉支付 150 萬元折價(jià)款。林偉訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)南院翻建后房屋歸其所有。林強(qiáng)表示不主張權(quán)利，由法院依法處理。

二、案件分析

（一）分家協(xié)議的效力認(rèn)定

法院對(duì)協(xié)議合法性的審查要點(diǎn)：

意思表示真實(shí)性：分家協(xié)議由代書人起草，有兩名見證人簽字，林強(qiáng)、林偉作為受分人簽字確認(rèn)，內(nèi)容明確約定了房屋分配、補(bǔ)貼金額及贍養(yǎng)安排，符合農(nóng)村分家習(xí)俗，體現(xiàn)各方真實(shí)意愿。

法律強(qiáng)制性規(guī)定審查：協(xié)議內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在欺詐、脅迫等無效情形。雖宅基地登記在林建國名下，但分家協(xié)議對(duì)地上房屋的分配約定合法有效。

履行情況的佐證：協(xié)議簽訂后 30 余年間，林偉一直占有使用南院房屋，林建國、王秀未提出異議，雙方均按協(xié)議實(shí)際履行，進(jìn)一步印證協(xié)議的有效性。

（二）翻建房屋的權(quán)屬認(rèn)定

法院對(duì)所有權(quán)歸屬的分析：

原始取得與繼受取得的結(jié)合：林偉依據(jù)分家協(xié)議取得南院原有房屋所有權(quán)，2022 年自行出資翻建房屋，未使用父母或兄長資金，翻建行為使房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，林偉作為出資建造人取得新房屋所有權(quán)。

房地一體原則的適用：農(nóng)村宅基地以戶為單位，林偉作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，屬于宅基地使用權(quán)戶內(nèi)成員，分家后實(shí)際使用南院宅基地，翻建房屋符合 “房地一體” 原則，有權(quán)取得房屋所有權(quán)。

登記與實(shí)際權(quán)利的沖突處理：宅基地登記在林建國名下僅表明其為家庭代表，不能單獨(dú)作為房屋所有權(quán)歸屬的依據(jù)。村委會(huì)證明中 “房屋所有權(quán)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)” 的表述，經(jīng)核實(shí)僅指宅基地使用權(quán)登記，不涉及翻建后房屋所有權(quán)。

（三）抗辯理由的審查

法院對(duì)被告主張的回應(yīng)：

建房補(bǔ)助款的歸屬：林建國、王秀主張 6.5 萬元補(bǔ)助款歸其所有，但未提供證據(jù)證明該款項(xiàng)與翻建房屋的直接關(guān)聯(lián)，且補(bǔ)助款歸屬不影響林偉作為出資人的房屋所有權(quán)。

贍養(yǎng)居住問題的獨(dú)立性：老人居住困難與房屋權(quán)屬認(rèn)定屬不同法律關(guān)系，本案僅處理所有權(quán)歸屬，贍養(yǎng)問題可另行通過法律途徑解決。

家庭暴力的主張：王秀提出林偉存在毆打行為，但未提交充分證據(jù)，且該主張與房屋權(quán)屬爭議無直接關(guān)聯(lián)，法院不予采信。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

位于北京市順義區(qū)某鎮(zhèn)某村某號(hào)（對(duì)應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證編號(hào)：順 - 某鎮(zhèn)某集建（證）字第某號(hào)）宅院內(nèi)二層樓房上下各四間，南房四間歸原告林偉所有。

四、案件啟示

（一）分家協(xié)議的規(guī)范訂立

書面形式的必要性：農(nóng)村分家應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確房屋分配、贍養(yǎng)義務(wù)、財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償?shù)群诵膬?nèi)容，由家庭成員及無利害關(guān)系見證人簽字并注明日期，避免口頭約定引發(fā)后續(xù)爭議。本案 30 年前的書面協(xié)議成為權(quán)屬認(rèn)定的關(guān)鍵證據(jù)。

內(nèi)容的明確具體：協(xié)議中需清晰記載房屋位置、間數(shù)、補(bǔ)貼金額等細(xì)節(jié)，涉及宅基地分配的應(yīng)與戶內(nèi)成員資格相匹配，必要時(shí)可到村委會(huì)備案，增強(qiáng)協(xié)議的證明力。

（二）農(nóng)村房屋翻建的注意事項(xiàng)

保留出資證據(jù)：翻建房屋時(shí)應(yīng)留存建材采購票據(jù)、施工費(fèi)用支付憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等，證明實(shí)際出資情況，作為主張所有權(quán)的重要依據(jù)。本案林偉因能證明獨(dú)自出資翻建而獲法院支持。

履行告知義務(wù)：翻建前應(yīng)與家庭成員充分溝通，必要時(shí)簽訂書面確認(rèn)文件，明確翻建后房屋所有權(quán)歸屬，避免因溝通不暢引發(fā)糾紛。

（三）宅基地與房屋權(quán)利的區(qū)分

登記與實(shí)際權(quán)利的差異：宅基地使用權(quán)登記在家庭成員名下，僅代表其為家庭代表，不意味著登記人單獨(dú)享有房屋所有權(quán)。分家協(xié)議、實(shí)際占有使用、出資建造等事實(shí)均可作為房屋權(quán)屬的認(rèn)定依據(jù)。

房地一體的原則適用：農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)不可分割，房屋所有權(quán)人應(yīng)具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，非本集體成員通過分家取得房屋的，需符合宅基地流轉(zhuǎn)政策規(guī)定。

本案判決體現(xiàn)了司法對(duì)農(nóng)村傳統(tǒng)分家習(xí)俗的尊重，明確了分家協(xié)議在房屋權(quán)屬認(rèn)定中的核心作用，為農(nóng)村家庭處理財(cái)產(chǎn)分配糾紛提供了參考，也警示家庭成員應(yīng)遵守分家約定，維護(hù)家庭和諧穩(wěn)定。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）