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在房屋所有權糾紛中,產權登記與實際出資、居住事實的沖突往往引發家庭矛盾。北京一起案件中,登記房主起訴兄妹騰退房屋,卻因房屋所有權存在另案爭議被法院駁回。這起案件為家庭住房權益糾紛的處理提供了重要參考。
一、案情梳理
(一)當事人信息
原告:陳立(房屋登記所有權人)
被告:陳英(妹妹)、陳明(妹妹)、陳強(妹夫)、陳思(侄女)
涉案房屋:一號房屋(北京市某區房屋)
關聯人物:陳建國(父親,已故)、李秀蘭(母親,已故)
(二)爭議焦點
陳立作為登記所有權人,是否有權要求四被告騰退房屋?
房屋實際出資與產權登記不一致時,如何認定居住權?
(三)事件經過
1999 年 12 月,陳立與甲公司簽訂《職工集資購房合同》,購買一號房屋,2000 年 8 月取得房屋所有權證,登記在陳立名下。2008 年,因父母陳建國、李秀蘭年事已高,陳立安排二老入住一號房屋。母親 2016 年去世后,父親 2022 年去世。
期間,妹妹陳英(1996 年離婚后)、陳明及妹夫陳強、侄女陳思陸續以房屋改造等理由入住。陳立稱自己一家三口長期租住地下室,因居住環境惡劣要求四被告騰房遭拒,遂起訴要求騰退房屋并支付占有使用費、物業費及供暖費。
四被告辯稱:一號房屋是父母以陳立名義購買的單位福利房,實際由父母出資,購房材料均由被告保管。陳立僅為名義登記人,父母口頭承諾房屋有被告份額。陳英自 1996 年起長期與父母同住照顧老人,陳立未實際贍養,且已領取父母喪葬費和撫恤金。目前陳明、陳英已另案起訴所有權確認糾紛,故陳立無權要求騰房。
二、案件分析
(一)產權登記與實際出資的爭議
法院審查的核心矛盾:
登記效力的初步認定:陳立提交的購房合同、付款證明及房屋所有權證,能證明其為登記權利人。根據《民法典》第 209 條,不動產物權以登記為準,登記具有公示公信力。
實際出資的抗辯:四被告主張父母通過頂替職工名額購買福利房,首付及全款由父母與被告共同出資,購房材料由被告持有,但未提供直接出資證據(如銀行轉賬記錄)。陳英稱登記時未協商名字,僅因表哥建議寫陳立名字,事后父母曾要求變更未果。
(二)居住權的合理性審查
法院對居住事實的考量:
長期居住的正當性:陳英自 1996 年離婚后與父母同住,2008 年隨父母遷入一號房屋,承擔主要贍養義務,形成長期居住事實。根據《民法典》第 366 條,贍養人基于照料老人形成的居住權益應受尊重。
家庭關系的特殊性:陳立認可因父母意愿允許被告入住,多年未提出異議,雙方形成事實上的居住容忍關系。現以自身居住困難主張騰房,需平衡家庭成員合理居住需求。
(三)另案糾紛對本案的影響
法院駁回訴求的程序理由:
所有權爭議未決:陳明、陳英已另案提起所有權確認訴訟,主張一號房屋為父母遺產,目前案件已受理。根據 “先確認后排除妨害” 的裁判規則,在所有權歸屬未明確前,無法認定陳立是否享有排除妨害的權利基礎。
程序優先原則:本案需以所有權確認糾紛的審理結果為依據,在另案未審結前,直接判決騰房可能導致矛盾激化,亦可能與后續確權判決沖突。
三、裁判結果
法院判決:
駁回陳立的全部訴訟請求。
四、案件啟示
(一)福利購房的產權風險防范
明確登記與出資關系:購買單位福利房時,應書面約定實際出資人與登記權利人的權利義務,避免因 “借名購房”“頂替名額” 等操作引發權屬爭議。本案因未明確約定,導致登記與實際出資主張沖突。
保留完整出資證據:無論以誰名義購房,均需留存出資憑證(如轉賬記錄、收款收據),并注明款項性質。被告雖持有購房材料,但缺乏直接出資證據,難以對抗產權登記效力。
(二)家庭居住權益的平衡
贍養與居住權的關聯:長期照料老人的家庭成員,可通過簽訂居住權合同或保留贍養證據(如護理費支付記錄、醫療單據),明確居住權益。陳英因長期贍養父母,其居住權主張具有一定合理性。
及時厘清權利邊界:家庭成員間應就房屋居住、使用達成書面協議,明確居住期限、條件及費用承擔。陳立多年未提出異議,導致被告形成穩定居住預期,增加騰房難度。
(三)訴訟策略的選擇
優先解決權屬爭議:涉及房屋所有權與居住權沖突時,應先通過所有權確認之訴明確產權歸屬,再主張排除妨害或騰退。本案因另案未審結,法院從程序上駁回訴求,避免實體裁判風險。
證據準備的全面性:主張產權者需提供完整登記、出資證據;主張居住權者需舉證贍養事實、長期居住證明及家庭約定。雙方均需圍繞核心爭議點(所有權歸屬、居住合法性)充分舉證。
本案中,法院基于另案所有權爭議未決的現狀,駁回了陳立的騰房訴求,體現了 “先確權后處理” 的裁判思路。這一判決警示家庭成員在住房問題上應注重書面約定,及時厘清權利義務,避免因親情忽視法律風險,導致矛盾升級。
(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)
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