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商品房買賣中，開發(fā)商逾期交房、辦證及抵押未滌除等問題常引發(fā)糾紛。北京通州一起案件中，購房者付清房款后遭遇開發(fā)商多項(xiàng)違約，訴請辦理過戶、支付違約金等，法院結(jié)合合同約定和證據(jù)作出了裁判。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：鄭磊

被告：乙開發(fā)公司、丙信托公司、丁資產(chǎn)公司

（二）爭議焦點(diǎn)

乙開發(fā)公司是否應(yīng)協(xié)助鄭磊辦理一號房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記？

逾期交房違約金及利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)及契稅發(fā)票的訴求能否得到支持？

（三）事件經(jīng)過

2019 年 9 月，鄭磊與乙開發(fā)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買位于通州區(qū)的一號房屋，總價(jià)款 316.33 萬元，付款方式為首付 146.33 萬元 + 貸款 170 萬元。合同約定 2020 年 10 月 30 日前交房，逾期交房按日支付房款萬分之壹的違約金。

合同簽訂后，鄭磊依約支付首付款，銀行發(fā)放貸款，乙開發(fā)公司認(rèn)可收到全部房款。2017 年 10 月，乙開發(fā)公司將項(xiàng)目土地及在建工程抵押給丙信托公司，預(yù)售合同明確披露抵押情況，丙信托公司出具同意銷售聲明。2021 年 8 月，乙開發(fā)公司向鄭磊交付房屋，雙方簽訂和解協(xié)議，確認(rèn)逾期交房違約金 49579 元，約定 2021 年 12 月 31 日前付清。

2021 年 9 月，丙信托公司將對乙開發(fā)公司的債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁資產(chǎn)公司，未辦理抵押權(quán)變更登記，丙信托公司仍為名義抵押權(quán)人。因乙開發(fā)公司未辦理初始登記、未支付違約金，鄭磊起訴要求協(xié)助過戶、支付違約金等。乙開發(fā)公司同意過戶，對違約金本金無異議但不同意利息標(biāo)準(zhǔn)；丙信托公司主張系名義抵押權(quán)人非適格被告；丁資產(chǎn)公司辯稱鄭磊未充分證明支付全款，且房屋若未抵押房款應(yīng)優(yōu)先清償其債權(quán)。

二、案件分析

（一）合同效力與履行認(rèn)定

法院對基礎(chǔ)法律關(guān)系的審查：

預(yù)售合同的合法性：雖房屋預(yù)售時(shí)存在抵押，但抵押權(quán)人丙信托公司出具同意銷售聲明，合同已如實(shí)披露抵押情況，不存在無權(quán)處分情形，故預(yù)售合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行。

付款義務(wù)的履行：鄭磊提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、貸款發(fā)放憑證及乙開發(fā)公司出具的發(fā)票、收款確認(rèn)，足以證明其已支付全部購房款（含面積補(bǔ)差款）315.79 萬元，履行了合同主要義務(wù)。

交房與違約金約定：乙開發(fā)公司逾期交房事實(shí)清楚，雙方簽訂的和解協(xié)議系真實(shí)意思表示，明確約定違約金金額及支付時(shí)間，乙開發(fā)公司未按期支付構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（二）權(quán)屬登記與抵押問題處理

法院對物權(quán)變動(dòng)的分析：

過戶條件的成就：鄭磊已付清全款并實(shí)際收房，乙開發(fā)公司作為出賣人負(fù)有協(xié)助辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的法定義務(wù)。涉案房屋不在丁資產(chǎn)公司受讓債權(quán)對應(yīng)的 98 套抵押房屋清單內(nèi)，無抵押登記障礙，過戶請求具有事實(shí)依據(jù)。

抵押權(quán)的實(shí)際歸屬：根據(jù)《民法典》第 547 條，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)從權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，丁資產(chǎn)公司通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓取得實(shí)際抵押權(quán)，但未辦理變更登記不影響權(quán)利取得。因涉案房屋未在抵押清單內(nèi)，抵押權(quán)與本案無關(guān)。

消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的適用：鄭磊購買房屋用于居住，已支付全部價(jià)款，符合商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)條件，其過戶請求優(yōu)先于普通債權(quán)，丁資產(chǎn)公司關(guān)于房款優(yōu)先清償其債權(quán)的主張不成立。

（三）各項(xiàng)訴求的審查判定

法院對具體請求的回應(yīng)：

違約金及利息：和解協(xié)議約定的違約金 49579 元合法有效，乙開發(fā)公司逾期支付應(yīng)賠償利息損失。法院結(jié)合司法實(shí)踐，確定按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期 LPR 計(jì)算利息，而非鄭磊主張的 1.5 倍標(biāo)準(zhǔn)。

代辦費(fèi)與契稅發(fā)票：乙開發(fā)公司收取 800 元代辦費(fèi)用于貸款抵押手續(xù)辦理，雙方雖未明確約定但符合交易慣例，故不予返還；鄭磊未舉證證明契稅發(fā)票由乙開發(fā)公司持有未交付，該項(xiàng)訴求證據(jù)不足。

被告主體資格：丙信托公司系名義抵押權(quán)人，丁資產(chǎn)公司為實(shí)際抵押權(quán)人，但均非預(yù)售合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原則，過戶及支付違約金的義務(wù)主體僅為乙開發(fā)公司。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

乙開發(fā)公司協(xié)助鄭磊辦理通州區(qū)一號房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，于判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行；

乙開發(fā)公司給付鄭磊逾期交房違約金 49579 元及利息損失（以 49579 元為基數(shù)，自 2022 年 1 月 1 日起至實(shí)際付清之日止，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算），于判決生效后七日內(nèi)執(zhí)行；

駁回鄭磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房人風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)

合同條款審查：簽訂預(yù)售合同時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注交房時(shí)間、辦證期限、違約責(zé)任等條款，特別注意抵押披露內(nèi)容，要求開發(fā)商提供抵押權(quán)人同意銷售證明，避免購買無法過戶的抵押房屋。

付款證據(jù)留存：保留首付款轉(zhuǎn)賬記錄、貸款合同、放款憑證、購房發(fā)票等完整付款證據(jù)鏈，本案中鄭磊的全面舉證為認(rèn)定付清全款提供了關(guān)鍵支撐。

和解協(xié)議的規(guī)范：與開發(fā)商就逾期問題達(dá)成和解時(shí)，需明確違約金金額、支付時(shí)間及逾期責(zé)任，避免口頭約定，書面協(xié)議應(yīng)加蓋開發(fā)商公章。

（二）開發(fā)商履約管理提示

抵押與銷售的平衡：已抵押項(xiàng)目銷售前必須取得抵押權(quán)人書面同意，如實(shí)向購房人披露抵押情況，避免因隱瞞抵押導(dǎo)致合同無效或賠償責(zé)任。

違約后果的預(yù)判：逾期交房、辦證需按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，拖延支付違約金可能產(chǎn)生額外利息損失，本案中開發(fā)商因未按期支付違約金多承擔(dān)了利息賠償。

權(quán)屬登記的及時(shí)辦理：房屋交付后應(yīng)盡快完成初始登記，協(xié)助購房人辦理過戶，避免因自身原因?qū)е沦彿咳藷o法取得產(chǎn)權(quán)證。

（三）抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)

登記手續(xù)的完善：債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)及時(shí)辦理抵押權(quán)變更登記，避免名義抵押權(quán)人與實(shí)際權(quán)利人不一致引發(fā)糾紛，本案中未辦理變更登記雖不影響權(quán)利歸屬，但增加了訴訟復(fù)雜性。

抵押財(cái)產(chǎn)的清晰界定：抵押權(quán)人應(yīng)定期核查抵押財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，確保抵押清單與實(shí)際情況一致，避免對已售房屋主張抵押權(quán)，否則可能因購房人消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)而無法實(shí)現(xiàn)。

本案判決明確了商品房買賣中各方權(quán)利義務(wù)，強(qiáng)調(diào)了合同相對性原則和證據(jù)裁判規(guī)則，為購房人維權(quán)和開發(fā)商規(guī)范履約提供了司法指引，也警示市場主體應(yīng)重視產(chǎn)權(quán)登記和合同履行的規(guī)范性。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）