去年以來(lái)，由于各地計(jì)容規(guī)則調(diào)整，市面上涌現(xiàn)出了越來(lái)越多的超高得房率戶型。看到這些戶型，不由得讓人想起那些曾經(jīng)一度爆火的高贈(zèng)送戶型，這些戶型在過(guò)去也是網(wǎng)紅般的存在，有的甚至被稱之為“神戶型”。

而一通對(duì)比下來(lái)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的戶型與過(guò)去還是有很大不同，過(guò)去可能贈(zèng)送面積多就足以大說(shuō)特說(shuō)，而現(xiàn)在的好戶型，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么簡(jiǎn)單，而是“既要……又要……還要”，沒(méi)有幾把刷子，真玩不轉(zhuǎn)了。

曾經(jīng)最易走紅的三種戶型

都帶有鮮明的階段性特征

神戶型這個(gè)詞，時(shí)不時(shí)會(huì)出現(xiàn)在地產(chǎn)圈里，尤其是在各種建筑規(guī)范都趨嚴(yán)的階段，想將戶型做出彩并不容易，但凡市面上出現(xiàn)的有賣點(diǎn)的戶型，總是很快被復(fù)制、普及，乃至形成特定階段的批量化產(chǎn)物。

在過(guò)去，有三類戶型是比較容易出圈的。

1、緊湊型戶型，小面積擠出大空間

自2006年開始，為了照顧剛需的住房需求，高層要求新建住宅項(xiàng)目按90/70控制戶型比例，也就是90㎡以下戶型建面要占到項(xiàng)目總建面的70%。

于是，很多的項(xiàng)目都卡著90㎡上限來(lái)做設(shè)計(jì)，89 ㎡緊湊型三房成為市面上的主力面積段。

這是2018年北京的一個(gè)89㎡戶型，戶型呈刀把形狀，空間隔離感強(qiáng)，而且南向采光面窄，通透性明顯不足。

經(jīng)過(guò)持續(xù)的演化，設(shè)計(jì)更為合理的89㎡戶型出現(xiàn)了。如下這個(gè)戶型，89平三房?jī)尚l(wèi)，而且是明廚明衛(wèi)，戶型整體的通透性不錯(cuò)，超寬尺度的陽(yáng)臺(tái)，也成為這個(gè)戶型的加分項(xiàng)。戳此了解，VR沉浸式看房

麻雀雖小五臟俱全，這種戶型在房?jī)r(jià)較高的一二線城市很受歡迎，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，能在較小的空間內(nèi)多做一個(gè)房間，使用場(chǎng)景會(huì)豐富很多，可以滿足剛需乃至剛改需求，性價(jià)比不可謂不高 。

2、高贈(zèng)送戶型，憑得房率致勝

每一年，市面上都會(huì)涌現(xiàn)出一些被“封神”的戶型，其中，多數(shù)都有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是贈(zèng)送面積多，得房率高。贈(zèng)送的位置一般集中在陽(yáng)臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)等位置。

由于沒(méi)有明確的贈(zèng)送面積規(guī)范，很多項(xiàng)目把以高贈(zèng)送面積來(lái)增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。有的將陽(yáng)臺(tái)做大，有的將設(shè)備平臺(tái)做大，有的帶入戶花園等等。交付后，業(yè)主將這些空間改造成臥室，形成n+1房，n+2房，甚至n+n房。

比如成都當(dāng)年曾紅極一時(shí)的某樓盤， 產(chǎn)權(quán)面積87㎡的躍層戶型，通過(guò)6m挑高贈(zèng)送、露臺(tái)贈(zèng)送、內(nèi)凹陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送等操作，將使用面積做到210㎡。

還有些項(xiàng)目通過(guò)搭板的方式，贈(zèng)送戶內(nèi)空間，比如下面這個(gè)戶型就很夸張，89平竟然最多可以做出5房。

有些項(xiàng)目設(shè)計(jì)了采光井，等樓盤毛坯驗(yàn)收通過(guò)后，開發(fā)商組織施工隊(duì)統(tǒng)一澆筑樓板，改造出一個(gè)或者幾個(gè)房間，這種其實(shí)是違法搭建，但在市面上也不乏少數(shù)。

3、可變戶型，滿足不同階段的需求

可變戶型一度很火爆，最初將這種戶型帶火的應(yīng)該算是萬(wàn)科。在2016年的時(shí)候，萬(wàn)科推出了一款名為無(wú)限系的可變戶型，萬(wàn)科在天津的民和巷項(xiàng)目中，用兩棟樓來(lái)試驗(yàn)這種戶型。

傳統(tǒng)戶型最大的不同是，可變戶型內(nèi)部沒(méi)有一堵承重剪力墻，所有空間都是開敞的。整個(gè)戶型以一結(jié)構(gòu)柱作為建筑核心，通過(guò)樓板加固加厚，與建筑外剪力墻結(jié)構(gòu)結(jié)合來(lái)滿足力學(xué)要求。

戶型內(nèi) 部，除了廚衛(wèi)及管井位置不可變，其他空間可以根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)行布局。 萬(wàn)科根據(jù)不同客群的需求，從家庭結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、生活人數(shù)等維度入手，劃分出了超級(jí)頑主、史密斯夫婦、富貴之家、二孩時(shí)代、活力長(zhǎng)者等多種設(shè)計(jì)方案。戳此了解VR沉浸式看房

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此后，市面上多出了許多類似的可變戶，一時(shí)間形成了熱潮。

事實(shí)上，每類住宅都是時(shí)代的產(chǎn)品，戶型也是如此。曾經(jīng)火爆的戶型，都是在某個(gè)或多個(gè)方面滿足了購(gòu)房者的特定需求。而隨著時(shí)間推移，這些戶型也要反復(fù)經(jīng)受市場(chǎng)檢驗(yàn)，在新的設(shè)計(jì)中去糟存精，現(xiàn)在的戶型，已經(jīng)變得更加全能化了。

產(chǎn)品高度內(nèi)卷的時(shí)代

爆款戶型越來(lái)越全能化

這幾年，購(gòu)房主力的變化，推動(dòng)著住宅產(chǎn)品的不斷迭代更新。曾經(jīng)的好戶型，很多放在當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)時(shí)了。現(xiàn)在，市場(chǎng)對(duì)于好戶型的定義更更加苛刻。

一方面，戶型在持續(xù)演變，好戶型的優(yōu)點(diǎn)被保留下來(lái)并不斷強(qiáng)化。

比如可變性依然是戶型的一個(gè)賣點(diǎn)，但現(xiàn)在更多的是僅保留一小部分空間可變，方便業(yè)主自主改造。

另一方面，改善占主流，戶型設(shè)計(jì)更加強(qiáng)調(diào)居住體驗(yàn)的提升。

綜合來(lái)看，現(xiàn)在的戶型對(duì)比以前有了更高衡量標(biāo)準(zhǔn)，追求戶型在動(dòng)線、功能、空間格局等方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加合理，一些花里胡哨的功能也不再受追捧，相反的，購(gòu)房者更關(guān)注如何切實(shí)提升房子的居住體驗(yàn)實(shí)，而并非僅僅只是把面積變大。

1、強(qiáng)調(diào)得房率高，但空間必須好用有用

先說(shuō)得房率，不管過(guò)去還是現(xiàn)在，得房率都是購(gòu)房者比較關(guān)注的一個(gè)話題。前面說(shuō)過(guò)，過(guò)去由于某些特定原因，很多項(xiàng)目通過(guò)”偷面積“來(lái)增加戶型實(shí)用性，不過(guò)，贈(zèng)送面積在合規(guī)性上并不受認(rèn)可，購(gòu)買這類房子存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

而自去年以來(lái)，各地紛紛印發(fā)住宅建筑新規(guī)，支持住宅減少公攤，做大飄窗、陽(yáng)臺(tái)等空間，高得房率房子重出江湖，不同的是，這一次，開發(fā)商可以大大方方的贈(zèng)送面積了。

比如廣州，去年11月份就發(fā)布新的容積率辦法，其中便鼓勵(lì)住宅設(shè)置大陽(yáng)臺(tái)，提高居住品質(zhì)。

半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，且不限制其進(jìn)深。

前段時(shí)間，廣州市場(chǎng)出現(xiàn)了得房率110%的“神”戶型，86平做出了被人110平才有的效果，不僅能做4房，而且客廳開間達(dá)到了約3.9米，尺度感非常足。

廣州不是獨(dú)例，青島、濟(jì)南、珠海、深圳等地都已經(jīng)出臺(tái)新規(guī)，鼓勵(lì)凸窗、飄窗等做大，提高得房率。

對(duì)此，購(gòu)房者自然喜聞樂(lè)見。

目前，由于種種原因，市面上的小戶型越來(lái)越少見，一旦出現(xiàn)，必然是瘋狂卷得房率的。像下面這個(gè)戶型，約80㎡的面積做出了120㎡的既視感，大開間短進(jìn)深，南向面寬達(dá)到約10.7米。

另一個(gè)亮點(diǎn)是S墻設(shè)計(jì)，利用墻體內(nèi)凹預(yù)留了玄關(guān)位、冰箱位，方便做入戶收納以及放置冰箱，進(jìn)一步提高空間的利用率。

得房率提高，將帶來(lái)居住體驗(yàn)的提升。比如

入戶花園更常見了，有利于通風(fēng)換氣，可用于入戶消殺、臨時(shí)儲(chǔ)物等緩沖；

多功能陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深加大，成為休閑、健身、種植等多種功能場(chǎng)景的復(fù)合空間，滿足人們親近自然的需求；

飄窗全屋化，最大程度的拓展戶內(nèi)空間，增加戶型使用率，同時(shí)也為室內(nèi)帶來(lái)更好的采光及視野效果。

生活陽(yáng)臺(tái)與景觀陽(yáng)臺(tái)分開，功能劃分更細(xì)化，也加強(qiáng)室內(nèi)空氣對(duì)流。 等等。

2、“大室所趨”，戶型面積段上移，強(qiáng)調(diào)更好的居住體驗(yàn)

這幾年出讓的土地趨向于少而精，地塊的容積率普遍下降到2.0左右，更有部分直接降到1以下。

容積率下降，帶動(dòng) 了住宅產(chǎn)品形態(tài)的變化。

首先，超高層、高層住宅減少；“高低配”形式逐步淡出市場(chǎng)，大量小高層搶占市場(chǎng)主流；

其次，戶型面積段全面上移，更多大戶型改善產(chǎn)品乃至大平層豪宅產(chǎn)品開始涌現(xiàn)。

而作為改善乃至高端改善產(chǎn)品，自然不僅僅停留于“面積大”，戶型設(shè)計(jì)上也要求有更高的突破。

比如，加大南向采光面。有些項(xiàng)目100平方米以下都能做到三開間朝南，100平以上的戶型就更不用說(shuō)。

面這個(gè)戶型，目前在市面上就比較主流。南面戶型4.5開間的南朝向，大面寬帶來(lái)更好的采光通風(fēng)效果，景觀視野也會(huì)上一個(gè)層次，居住體驗(yàn)感明顯提升。

對(duì)于改善產(chǎn)品，素來(lái)有句俗話——窗外的風(fēng)景價(jià)值千萬(wàn)。改善型住宅，外部景觀尤為重要。尤其這幾年，回歸自然的趨勢(shì)愈演愈烈，住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，房企也更加強(qiáng)調(diào)將景觀價(jià)值最大化。

現(xiàn)在，好的戶型都擁有寬廣的全景布局和采光，有些戶型已擁有全屋環(huán)形巨幕采光面。

比如下面這個(gè)建面約175平方米的戶型，就擁有一個(gè)南向L型轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)北生活陽(yáng)臺(tái)，以及屋飄窗設(shè)計(jì)。

其中，公區(qū)為三面環(huán)幕采光，將空間最大限度的向外延伸。餐廳超大飄窗與客廳觀景陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)南北對(duì)流。豪華主臥套房也則設(shè)計(jì)了L型環(huán)幕轉(zhuǎn)角飄窗，大面積飄窗拉伸了景觀視野，極大提升了景觀體驗(yàn)感。

就連等待電梯的時(shí)間，都要為業(yè)主創(chuàng)造欣賞戶外景觀的機(jī)會(huì)，這不，市面上已出現(xiàn)一些候梯廳全明的項(xiàng)目。

例如以下這個(gè)143㎡戶型就打造了一個(gè)270°轉(zhuǎn)角的全明候梯廳，作為一個(gè)與自然充分融合的入戶過(guò)渡空間，全名候梯廳不僅擴(kuò)寬了項(xiàng)目的景觀視野，也兼具收納和實(shí)用性。

3、仍保留一定的戶型可變性，同時(shí)強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)空間互動(dòng)性

對(duì)于以前那種百變戶型，業(yè)界一直有爭(zhēng)議。

支持者認(rèn)為，可變戶型滿足了客戶diy的愿望，可以適應(yīng)家庭不同階段的居住需求；

反對(duì)者則認(rèn)為，絕大部分業(yè)主都不是專業(yè)設(shè)計(jì)市，diy戶型有很大難度，而且，戶內(nèi)裝修改造是一個(gè)大工程，絕大部分人不會(huì)經(jīng)常去折騰自家戶型。

隨著時(shí)間推移，現(xiàn)在變形金剛式的戶型很少聽人提及了，但很多戶型依然會(huì)保留一定的可變性，以適應(yīng)不同家庭成員、不同場(chǎng)景的使用需求。

具體體現(xiàn)為：

① 預(yù)留X空間，滿足多元功能需求

比如打造X娛樂(lè)空間、X收藏空間、X兒童成長(zhǎng)空間等等，滿足家庭活動(dòng)開展，以及家庭不同階段的需要。

②打造開放的客餐廚空間，加強(qiáng)空間互動(dòng)性

開放式的空間設(shè)計(jì)，沒(méi)了隔斷所產(chǎn)生的逼仄感，同時(shí)有助于提高家人間的互動(dòng)性。

比如這個(gè)158㎡的戶型，采用的是大三房+x空間的空間布局。BLDK餐客廳一體化設(shè)計(jì)，寬幕客廳連通大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)，情境互動(dòng)餐廳與廚房，形成了既關(guān)聯(lián)又獨(dú)立的空間關(guān)系。

X空間的寬度達(dá)到約3.6米，既可與客廳連通，納入客廳互動(dòng)場(chǎng)景，也可以改造成書房、茶室等，或者作為獨(dú)立臥室使用，免去換房的麻煩。

在產(chǎn)品高度內(nèi)卷的當(dāng)前，戶型僅有一個(gè)閃光點(diǎn)已經(jīng)很難出彩了。隨著住宅產(chǎn)品的持續(xù)進(jìn)化，接下來(lái)，“既要……又要……還要”的全能式戶型，將會(huì)越來(lái)越多。

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