商業(yè)觀察

　　觀察項(xiàng)目 | 海雅繽紛城

　　作者 | 福貴

　　一個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，往往會(huì)對(duì)舊有商業(yè)格局形成一定沖擊。

　　鴿了一次又一次的深圳大悅城開業(yè)后，市場(chǎng)反饋不錯(cuò)，而其所在的前海-寶中商圈，也將成為商業(yè)“修羅場(chǎng)”。

　　深圳大悅城開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)

　　前海-寶中商圈匯聚了前海壹方城、歡樂港灣、萬(wàn)象前海、海雅繽紛城、中洲購(gòu)物中心、深圳大悅城等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目直線距離都不遠(yuǎn)。

　　同樣的，某一家發(fā)展得好，也會(huì)踏著其它項(xiàng)目往上走，為了搶占市場(chǎng)，各家都會(huì)各施手段。

　　作為市場(chǎng)觀察者，獨(dú)角Mall一直高度關(guān)注前海-寶中商圈的發(fā)展，相較于其它幾個(gè)項(xiàng)目，寶安首個(gè)購(gòu)物中心——海雅繽紛城離地鐵較遠(yuǎn)，這是不可忽視的硬傷，在競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)受到比較大的影響。

　　以前相對(duì)強(qiáng)力的對(duì)手是前海壹方城，現(xiàn)在又有深圳大悅城加入戰(zhàn)局，海雅繽紛城面對(duì)的壓力持續(xù)增大。項(xiàng)目現(xiàn)如今發(fā)展情況如何？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，又做了哪些動(dòng)作？

　　01

　　多個(gè)品牌門店升級(jí)

　　商場(chǎng)在持續(xù)優(yōu)化

　　7月19日（周六）中午11點(diǎn)多，從地鐵12號(hào)線新安公園站C1口出站，經(jīng)寶龍一巷到海雅繽紛城，同路的只有幾個(gè)人。

　　到了海雅繽紛城，場(chǎng)內(nèi)整體人氣不錯(cuò)。在一樓中庭處，千世機(jī)甲X漫威全國(guó)首展正在展出，不少家長(zhǎng)帶著小孩在體驗(yàn)。

　　一樓作為海雅繽紛城的門面，目前匯聚了ARMANI、YSL、雅詩(shī)蘭黛、CHANEL、LA MER等多家國(guó)際化妝品品牌，以及HUGO BOSS、COACH、Victoria′s Secret、Stuart Weitzman等國(guó)際名品。

　　位于該樓層的樂道、蔚來(lái)、理想等新能源汽車，也有一些人在店內(nèi)體驗(yàn)。

　　正值飯點(diǎn)，一些餐飲店門口排滿了人。

　　具體來(lái)看，在負(fù)一樓，輕食餐飲品牌較多，人氣也相對(duì)最旺。如壽司郎，門口等位區(qū)坐滿了人，該品牌在寶安，只有海雅繽紛城一家，對(duì)消費(fèi)者具有很強(qiáng)的吸引力。

　　負(fù)一樓靠中間一點(diǎn)位置，餐飲集聚，人氣也很旺。

　　高樓層的餐飲區(qū)，1點(diǎn)半左右，還能看到一些餐飲店門口在排隊(duì)等位。

　　或許是正值暑期，休閑娛樂區(qū)小孩比較多，且停留時(shí)間比較長(zhǎng)，而小孩一般會(huì)有家長(zhǎng)帶，會(huì)進(jìn)一步提升消費(fèi)概率。

　　相較餐飲娛樂，一些零售區(qū)人氣相對(duì)較弱。下午兩點(diǎn)多，可以看到運(yùn)動(dòng)服飾區(qū)，店內(nèi)幾乎沒有人，導(dǎo)流通道也沒有什么人走動(dòng)。

　　除此之外，還能看到海雅繽紛城品牌有比較大的變動(dòng)。

　　負(fù)一樓引進(jìn)了迪卡儂、野人先生、茶滿方庭，原來(lái)的H&M門店關(guān)閉，最近在同位置開出超級(jí)安踏。

　　還有幾個(gè)鋪位目前是其它品牌的廣告，或者沒有品牌露出。

　　一樓引入了Calvin Klein，Calvin Klein在2樓開有牛仔、內(nèi)衣系列，一樓門店可能是運(yùn)動(dòng)休閑系列，將進(jìn)一步提升場(chǎng)內(nèi)時(shí)尚氛圍。

　　華為在門口位置將開出雙層大店，成為新門神。

　　皮爺咖啡從負(fù)一樓挪位到一樓，可以更有效地從地面導(dǎo)流。

　　另外，有消息稱COMMUNE幻師在進(jìn)行裝修，預(yù)計(jì)8月開出，海雅繽紛城小程序也有顯示，位置在gaga旁邊。但是現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，該位置是華為的圍擋。

　　二樓歌力思應(yīng)該是換鋪擴(kuò)店，在營(yíng)的歌力思隔壁，有歌力思和歌力思男裝兩個(gè)圍擋，服飾系列將更齊全。

　　還有超大的三福、Goodland、Caroline（在營(yíng)，移鋪）、全棉時(shí)代、錕鵬卡丁等品牌也即將啟幕。

　　從品牌變化來(lái)看，不得不贊嘆海雅繽紛城的招商團(tuán)隊(duì)仍然很給力，像華為大店、Calvin Klein、超級(jí)安踏等，都是需要一定實(shí)力的商場(chǎng)才會(huì)進(jìn)駐。

　　只是，海雅繽紛城一直缺點(diǎn)運(yùn)氣。

　　02

　　總是與地鐵差一點(diǎn)

　　總是被截流

　　海雅繽紛城是寶安區(qū)首個(gè)購(gòu)物中心，前海壹方城、寶安大仟里、萬(wàn)豐海岸城、寶安華強(qiáng)廣場(chǎng)、歡樂港灣等項(xiàng)目，開業(yè)都要晚幾年。

　　加上寶安區(qū)歷來(lái)是深圳人口大區(qū)，體驗(yàn)超前的海雅繽紛城自然成為深圳西部人流聚集地。

　　那時(shí)候，海雅繽紛城也被人稱為“小東門”。

　　但地鐵，一直是海雅繽紛城的短板。對(duì)于地鐵線路發(fā)達(dá)的城市來(lái)說(shuō)，很多人出行都會(huì)選擇地鐵，特別是深圳。

　　交通運(yùn)輸部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年6月深圳城市軌道交通客運(yùn)量26841.0萬(wàn)人次，進(jìn)站量15143.7萬(wàn)人次，均位列全國(guó)第三；客運(yùn)強(qiáng)度1.50萬(wàn)人次/公里·日，已連續(xù)19個(gè)月穩(wěn)居全國(guó)之首。

　　前海壹方城2017年開業(yè)時(shí)，雙地鐵直達(dá)，加上品牌齊全，前海壹方城開業(yè)即火，成為深圳客流最大的商場(chǎng)之一。

　　那個(gè)時(shí)候，寶安的購(gòu)物中心還不多，深圳大悅城一直沒開出來(lái)（最早傳是2017年開業(yè)），加上海雅繽紛城一直在做品牌優(yōu)化調(diào)整，對(duì)沖了地鐵的劣勢(shì)，就算是前海壹方城開業(yè)后，項(xiàng)目在深圳一眾商場(chǎng)中，發(fā)展得也很不錯(cuò)。

　　據(jù)了解，2016年海雅繽紛城引進(jìn)國(guó)際美妝和輕奢品牌，奠定了基調(diào)；2017年品牌調(diào)整率超過40%，當(dāng)年銷售額達(dá)28.5億元；之后調(diào)改成為海雅繽紛城的主旋律，銷售額也不斷提高。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年海雅繽紛城銷售額分別為40億元、48億元、約50億元、58億元。

　　這樣的銷售額，在深圳是排在前列的。這也能看出海雅繽紛城的招商能力，以及消費(fèi)者粘性很強(qiáng)。

　　如今，深圳大悅城開業(yè)，從情況來(lái)看，有點(diǎn)當(dāng)初前海壹方城開業(yè)時(shí)的味道，人流很大，網(wǎng)上的評(píng)論也相對(duì)正面。

　　7月19日靈芝站到深圳大悅城地下通道

　　這次，海雅繽紛城受到的影響就比較明顯了，12號(hào)線新安公園站到項(xiàng)目的寶龍一巷人流不多，12號(hào)線沒開通之前，從5號(hào)線靈芝站到項(xiàng)目的建安一路，以前人流如織，現(xiàn)在人流也不多了，甚至街邊有不少街鋪關(guān)門，貼著招租的廣告。

　　離項(xiàng)目更近的地鐵站是20號(hào)線新安老城站，但這條地鐵線預(yù)計(jì)2028年通車。三年時(shí)間，可能就是另一番景象。

　　現(xiàn)在，海雅繽紛城的人流還可以，去項(xiàng)目的人應(yīng)該是多年來(lái)的忠實(shí)客戶和附近居民，但是也不排除附近居民慢慢會(huì)被深圳大悅城吸引過去。

　　就看海雅繽紛城能不能跟前幾年一樣，留住品牌留住人，繼續(xù)承壓前行。