商業觀察

　　觀察項目 | 海雅繽紛城

　　作者 | 福貴

　　一個新項目開業，往往會對舊有商業格局形成一定沖擊。

　　鴿了一次又一次的深圳大悅城開業后，市場反饋不錯，而其所在的前海-寶中商圈，也將成為商業“修羅場”。

　　深圳大悅城開業現場

　　前海-寶中商圈匯聚了前海壹方城、歡樂港灣、萬象前海、海雅繽紛城、中洲購物中心、深圳大悅城等多個商業項目，這些項目直線距離都不遠。

　　同樣的，某一家發展得好，也會踏著其它項目往上走，為了搶占市場，各家都會各施手段。

　　作為市場觀察者，獨角Mall一直高度關注前海-寶中商圈的發展，相較于其它幾個項目，寶安首個購物中心——海雅繽紛城離地鐵較遠，這是不可忽視的硬傷，在競爭中也會受到比較大的影響。

　　以前相對強力的對手是前海壹方城，現在又有深圳大悅城加入戰局，海雅繽紛城面對的壓力持續增大。項目現如今發展情況如何？面對競爭壓力，又做了哪些動作？

　　01

　　多個品牌門店升級

　　商場在持續優化

　　7月19日（周六）中午11點多，從地鐵12號線新安公園站C1口出站，經寶龍一巷到海雅繽紛城，同路的只有幾個人。

　　到了海雅繽紛城，場內整體人氣不錯。在一樓中庭處，千世機甲X漫威全國首展正在展出，不少家長帶著小孩在體驗。

　　一樓作為海雅繽紛城的門面，目前匯聚了ARMANI、YSL、雅詩蘭黛、CHANEL、LA MER等多家國際化妝品品牌，以及HUGO BOSS、COACH、Victoria′s Secret、Stuart Weitzman等國際名品。

　　位于該樓層的樂道、蔚來、理想等新能源汽車，也有一些人在店內體驗。

　　正值飯點，一些餐飲店門口排滿了人。

　　具體來看，在負一樓，輕食餐飲品牌較多，人氣也相對最旺。如壽司郎，門口等位區坐滿了人，該品牌在寶安，只有海雅繽紛城一家，對消費者具有很強的吸引力。

　　負一樓靠中間一點位置，餐飲集聚，人氣也很旺。

　　高樓層的餐飲區，1點半左右，還能看到一些餐飲店門口在排隊等位。

　　或許是正值暑期，休閑娛樂區小孩比較多，且停留時間比較長，而小孩一般會有家長帶，會進一步提升消費概率。

　　相較餐飲娛樂，一些零售區人氣相對較弱。下午兩點多，可以看到運動服飾區，店內幾乎沒有人，導流通道也沒有什么人走動。

　　除此之外，還能看到海雅繽紛城品牌有比較大的變動。

　　負一樓引進了迪卡儂、野人先生、茶滿方庭，原來的H&M門店關閉，最近在同位置開出超級安踏。

　　還有幾個鋪位目前是其它品牌的廣告，或者沒有品牌露出。

　　一樓引入了Calvin Klein，Calvin Klein在2樓開有牛仔、內衣系列，一樓門店可能是運動休閑系列，將進一步提升場內時尚氛圍。

　　華為在門口位置將開出雙層大店，成為新門神。

　　皮爺咖啡從負一樓挪位到一樓，可以更有效地從地面導流。

　　另外，有消息稱COMMUNE幻師在進行裝修，預計8月開出，海雅繽紛城小程序也有顯示，位置在gaga旁邊。但是現場來看，該位置是華為的圍擋。

　　二樓歌力思應該是換鋪擴店，在營的歌力思隔壁，有歌力思和歌力思男裝兩個圍擋，服飾系列將更齊全。

　　還有超大的三福、Goodland、Caroline（在營，移鋪）、全棉時代、錕鵬卡丁等品牌也即將啟幕。

　　從品牌變化來看，不得不贊嘆海雅繽紛城的招商團隊仍然很給力，像華為大店、Calvin Klein、超級安踏等，都是需要一定實力的商場才會進駐。

　　只是，海雅繽紛城一直缺點運氣。

　　02

　　總是與地鐵差一點

　　總是被截流

　　海雅繽紛城是寶安區首個購物中心，前海壹方城、寶安大仟里、萬豐海岸城、寶安華強廣場、歡樂港灣等項目，開業都要晚幾年。

　　加上寶安區歷來是深圳人口大區，體驗超前的海雅繽紛城自然成為深圳西部人流聚集地。

　　那時候，海雅繽紛城也被人稱為“小東門”。

　　但地鐵，一直是海雅繽紛城的短板。對于地鐵線路發達的城市來說，很多人出行都會選擇地鐵，特別是深圳。

　　交通運輸部發布數據顯示，2025年6月深圳城市軌道交通客運量26841.0萬人次，進站量15143.7萬人次，均位列全國第三；客運強度1.50萬人次/公里·日，已連續19個月穩居全國之首。

　　前海壹方城2017年開業時，雙地鐵直達，加上品牌齊全，前海壹方城開業即火，成為深圳客流最大的商場之一。

　　那個時候，寶安的購物中心還不多，深圳大悅城一直沒開出來（最早傳是2017年開業），加上海雅繽紛城一直在做品牌優化調整，對沖了地鐵的劣勢，就算是前海壹方城開業后，項目在深圳一眾商場中，發展得也很不錯。

　　據了解，2016年海雅繽紛城引進國際美妝和輕奢品牌，奠定了基調；2017年品牌調整率超過40%，當年銷售額達28.5億元；之后調改成為海雅繽紛城的主旋律，銷售額也不斷提高。

　　公開數據顯示，2020年至2023年海雅繽紛城銷售額分別為40億元、48億元、約50億元、58億元。

　　這樣的銷售額，在深圳是排在前列的。這也能看出海雅繽紛城的招商能力，以及消費者粘性很強。

　　如今，深圳大悅城開業，從情況來看，有點當初前海壹方城開業時的味道，人流很大，網上的評論也相對正面。

　　7月19日靈芝站到深圳大悅城地下通道

　　這次，海雅繽紛城受到的影響就比較明顯了，12號線新安公園站到項目的寶龍一巷人流不多，12號線沒開通之前，從5號線靈芝站到項目的建安一路，以前人流如織，現在人流也不多了，甚至街邊有不少街鋪關門，貼著招租的廣告。

　　離項目更近的地鐵站是20號線新安老城站，但這條地鐵線預計2028年通車。三年時間，可能就是另一番景象。

　　現在，海雅繽紛城的人流還可以，去項目的人應該是多年來的忠實客戶和附近居民，但是也不排除附近居民慢慢會被深圳大悅城吸引過去。

　　就看海雅繽紛城能不能跟前幾年一樣，留住品牌留住人，繼續承壓前行。