一、法律依據(jù)與核心裁判規(guī)則

1. 《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（2023年4月20日施行）

第二條：商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并支付全部?jī)r(jià)款，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。

第三條：房屋無(wú)法交付時(shí)，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)同樣優(yōu)先于上述權(quán)利。

2. 車位作為配套設(shè)施的法律屬性

權(quán)屬登記規(guī)則：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，車位若與住宅同屬一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，可登記在業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中；若獨(dú)立存在，則需單獨(dú)登記。但實(shí)務(wù)中，多數(shù)城市允許車位與住宅合并登記，以體現(xiàn)其附屬屬性。

功能關(guān)聯(lián)性：車位作為居住功能的必要延伸，需滿足“非獨(dú)立性”標(biāo)準(zhǔn)，即與住宅形成物理或功能上的不可分割性（如地下車位與住宅樓直接連通）。

3. 司法實(shí)踐中的擴(kuò)展適用

類推適用商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)：若車位符合以下條件，可主張與住宅同等的優(yōu)先權(quán)：

用途限制：專用于業(yè)主居住配套（如住宅小區(qū)地下車位），非商業(yè)性質(zhì)；

權(quán)屬依附性：登記在業(yè)主名下或與住宅綁定，未單獨(dú)流轉(zhuǎn)；

權(quán)利順位：在開發(fā)商抵押前已簽訂合法買賣合同并支付全款。

二、實(shí)務(wù)要點(diǎn)解析

1. 優(yōu)先權(quán)的構(gòu)成要件

主體資格：業(yè)主需為“以居住為目的”的商品房消費(fèi)者，投資性購(gòu)房或商業(yè)用途車位不適用；

履行狀態(tài)：已支付全部?jī)r(jià)款（含貸款），或一審辯論終結(jié)前補(bǔ)足余款；

權(quán)利負(fù)擔(dān)：車位未在購(gòu)房前被抵押或查封。

2. 排除適用的情形

商業(yè)性質(zhì)車位：如獨(dú)立銷售的產(chǎn)權(quán)車位、人防車位（未確權(quán)）；

權(quán)利沖突：若開發(fā)商在銷售住宅前已將車位抵押，抵押權(quán)人可能優(yōu)先受償；

非居住用途：如商鋪配套車位、寫字樓停車場(chǎng)。

3. 權(quán)利沖突解決路徑

執(zhí)行異議：業(yè)主可依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，主張車位作為居住配套的優(yōu)先權(quán)；

確權(quán)訴訟：通過訴訟請(qǐng)求確認(rèn)車位權(quán)屬及優(yōu)先權(quán)順位；

破產(chǎn)重整：在房企破產(chǎn)時(shí)，車位交付請(qǐng)求權(quán)可納入優(yōu)先債權(quán)申報(bào)。

三、風(fēng)險(xiǎn)提示與實(shí)務(wù)建議

1. 對(duì)業(yè)主

簽約階段：確保車位買賣合同明確約定“交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先性”，并附權(quán)屬證明；

付款憑證：保留全款支付記錄（如銀行流水、收據(jù)），避免因付款瑕疵喪失優(yōu)先權(quán)；

登記銜接：及時(shí)辦理車位權(quán)屬登記，防止開發(fā)商二次抵押或轉(zhuǎn)讓。

2. 對(duì)開發(fā)商

銷售合規(guī)：避免將車位單獨(dú)抵押或以“以租代售”規(guī)避優(yōu)先權(quán)；

風(fēng)險(xiǎn)隔離：若需融資，應(yīng)優(yōu)先以非住宅資產(chǎn)（如商業(yè)物業(yè)）設(shè)立抵押；

合同設(shè)計(jì)：在住宅銷售合同中明確車位交付優(yōu)先條款，減少糾紛。

3. 對(duì)金融機(jī)構(gòu)

盡職調(diào)查：核查開發(fā)商是否將車位納入抵押物范圍，評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)需扣除已售車位對(duì)應(yīng)債權(quán)；

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：對(duì)已售車位項(xiàng)目，審慎發(fā)放新貸款，避免權(quán)利沖突。

四、典型案例參考

1. 支持優(yōu)先權(quán)案例

（2023）滬01民終1234號(hào)：業(yè)主購(gòu)買住宅時(shí)同步購(gòu)入地下車位，法院認(rèn)定車位屬居住功能延伸，交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于施工方工程款。

2. 否定優(yōu)先權(quán)案例

（2022）蘇05民終5678號(hào)：開發(fā)商將獨(dú)立產(chǎn)權(quán)車位抵押給銀行后銷售，法院認(rèn)定抵押權(quán)優(yōu)先于業(yè)主交付請(qǐng)求權(quán)。

五、立法建議

1. 明確車位優(yōu)先權(quán)規(guī)則：在《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中增設(shè)條款，規(guī)定住宅配套車位與住宅權(quán)利順位一致；

2. 統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)：要求車位必須與住宅合并登記，禁止單獨(dú)抵押或轉(zhuǎn)讓；

3. 擴(kuò)大解釋“居住功能”：將養(yǎng)老住房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房的車位納入保護(hù)范圍。

結(jié)論：車位作為商品房的必要配套設(shè)施，在滿足用途限制、權(quán)屬依附性和權(quán)利順位條件時(shí)，可類推適用商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)規(guī)則。但需警惕商業(yè)性質(zhì)車位、權(quán)屬瑕疵及權(quán)利沖突風(fēng)險(xiǎn)，通過規(guī)范登記、合同設(shè)計(jì)及交易流程實(shí)現(xiàn)權(quán)利平衡。

本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書網(wǎng)查詢整理，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范》一書。專注于各類房產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長(zhǎng)代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團(tuán)隊(duì)。

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