今天，上海迎來今年最大規模宅地出讓！

就在剛剛，上海2025年第六批次土拍上半場開拍，15家央國企同臺角逐5宗宅地，總攬金184.5億、平均溢價率13%。

這次的土拍，上海拿出了多宗“壓箱底”的市中心優質地塊，競拍環節也有2個明顯特征：

清一色的央國企——參拍房企有華潤置地、保利、中海、招商蛇口、金茂、越秀、象嶼、國貿、聯發等；

遠郊宅地開始分化——青浦朱家角“托底”成交、奉賢新城宅地溢價率11.8%。

中海，無疑是本次土拍最大贏家，在今天的土拍中連落2子，拿地金額近119億。

具體來看：

中海在土拍中強勢爆發：以總價53.63億、樓面價約9.03萬/㎡“撿漏”老靜安鉆石地塊，以總價65.25億、樓面價5.88萬/㎡競得普陀真如地塊；

安徽高速深耕閔行：以總價36.89億、溢價率30%、樓面價5.62萬/㎡競得閔行莘莊地塊，刷新板塊樓面價地王；

聯發集團進場“托底”：聯發集團以總價21.95億、樓面價1.49萬/㎡“托底”青浦朱家角5宗地塊；

象嶼聯手國貿再落一子：以總價7.58億、溢價率11.8%、樓面價2.46萬/㎡競得奉賢新城地塊。

今天，艷姐就來說說這場土拍以及拿地的房企們，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法。

01

中海“撿漏”老靜安鉆石地塊

未來注定要爆賣！

今天土拍最具看點的王炸地塊當屬靜安東斯文里地塊，也是今天起始樓面價最高的地塊。

地塊位于老靜安石門二路街道，在寸土寸金的老靜安，一次性拿出計容建面約6萬㎡的地塊難度相當大，可以說是壓箱底的優質地塊了。

地塊出讓面積約1.68萬㎡，容積率3.53，計容建面約5.93萬㎡，起始總價48.71億，起始樓面價約8.2萬/㎡。

地塊質素相當優越。北距蘇州河僅約90米；直線距離13號線自然博物館站約200米，1、12、13號線漢中路約500米；1公里范圍內就是南京西路商圈，興業太古匯、恒隆廣場、梅龍鎮廣場、張園等高能級商業。

當然，這樣的老靜安鉆石地塊，也對房企提出了非常高的要求：

| 限高150米，住宅占比79%、商業占比21%，商業需100%自持；

| 保護更新不少于1.53萬㎡的里弄，部分界面需保留特色風貌構件；

| 裝標不低于7000元/㎡。

東斯文里地塊現狀

能啃的動這樣的地塊，自然需要不俗的實力。最終，保利發展、中海、招商蛇口&象嶼、華潤置地報名參拍。

不過在競拍開啟后，現場并沒有出現異常激烈的競價，爭奪主要在中海與招商蛇口&象嶼之間進行。最終，經過34輪競價，中海以53.63億、樓面價約9.03萬/㎡、溢價率10.1%成功“撿漏”。

在去年中海順昌玖里、中海恒昌玖里中海領邸·玖章、中海領邸·玖序熱賣后，中海在上海面臨土儲不足的窘境。

目前中海在上海除了中海·順昌玖里、中海·恒昌玖里風貌在售外，還有一個楊浦濱江的中海云邸·玖章在售，后者今年也是創造了3開3罄的業績，以34.01億的銷售額排在上海樓盤銷售排行榜第17。

去年全年，中海在上海全口徑銷售額達到創紀錄的702億躋身銷冠，是第2名保利發展的近2倍。而今年上半年，中海以137.78億全口徑銷售額排在上海房企第7，與排在第一的保利發展有近120億的差距。

150米超高層+風貌，艷姐預測，中海老靜安東斯文里項目大概率會中海順昌玖里的“翻版”。

中海·順昌玖里&中海·恒昌玖里效果圖

如今，中海來到上海老靜安核心地段，也將發揮出打造高端產品的實力，將靜安的人居標準推上一個新的高度。

要知道的是，項目所處的老靜安新房供應非常稀缺，近2年來新房供應大約1000套，但客戶需求卻非常旺盛：

老靜安曹家渡板塊的招商蛇口康定壹拾玖，均價約17萬/㎡，今年也是2次開盤，認購率分別是265%、258%，并實現2開2罄。

位于這樣配套資源豐富、城市界面優質的地段，再加上板塊需求旺盛，以及中海的產品力加持，一切都是順風局，未來注定是爆賣的節奏。

02

再下一城！

中海強勢回歸普陀真如

再來說說普陀真如地塊的成交情況。

普陀真如地塊還算優質，由1幅宅地、1幅商業用地組成，起拍總價57.15億，出讓面積4.72萬㎡，計容建筑面積11.1萬㎡。

地塊位置也還不錯，直線距離7號線皋蘭路站約600米；1公里范圍內有環宇城、山姆會員店、高·尚領域……

不過地塊要求自持全部約2.51萬㎡左右的商業配套，十分考驗開發商的資金實力和商業運營能力。

原本以為地塊會被托底成交，但讓艷姐意外的是，地塊仍吸引了2個買家：

上海城建、中海。

最終，中海以總價65.25億、樓面價5.88萬/㎡、溢價率14.17%競得。

中海也是真如的“老朋友”了，此前他們在真如紅旗村的城市更新項目，打造了環宇城、中海臻如府、中海中心等，覆蓋商業、住宅、寫字樓等業態，總建面約100萬㎡，并引入高端產業，給整個片區的面貌帶來了革新式的變化。

上海普陀真如紅旗村舊改項目——中海·真如境實景

這次以地王姿態強勢回歸真如，也算是實至名歸了。

從2021年開始，真如新房已經斷供，市場積累了大量居住需求！目前板塊內的品尊國際二手房掛牌均價10.1萬/㎡，中海臻如府掛牌均價11.4~11.8萬/㎡，高尚領域掛牌均價11萬/㎡左右。只要未來產品和價格說得過去，利潤和流速還是有一定保障的。

今天接連拿下靜安東斯文里、普陀真如2宗地塊后，中海在上海的土儲不足也將得到一定緩解。

03

深耕閔行

安徽高速強勢拿下莘莊地塊

此次閔行莘莊地塊的競爭十分精彩，也是今天土拍中熱度和溢價率最高的地塊。

在此次土拍中，原本預計應該有一場實力房企的PK賽——安徽高速、中海、保利發展、象嶼之間的PK。

有意思的是，保利發展、安徽高速在土拍前都提前發布了招標公告，原本是要共同競爭莘莊地塊，并且都公布了招標計劃：

保利發展計劃總投資60億、安徽高速施工計劃總投資33億。

不過經過78輪競價觸及中止價，并進入競高品質環節；并觸及4000元/㎡的高品質上限，進入公共服務設施配建環節。

最終，該地塊由安徽高速以總價約36.89億拿下，成交樓面價5.62萬元/㎡，溢價率30%、裝標4000元/㎡、配建2650㎡公共服務設施。

此次出讓的莘莊地塊質素還算不錯。占地面積約2.6萬㎡、容積率2.5，計容建面約6.5萬㎡，中小套型占比30%。

區位方面，直線距離1、5號線莘莊站，12號線、嘉閔線七莘路站約1.5公里；1.5公里范圍內有印象城購物中心、黎安公園等配套。

莘莊板塊的新房供應相當稀缺，上一次供應還是2023年4月出讓的莘莊社區春申湖畔的兩塊宅地，就是后來的海玥錦上、中企云啟春申，均價8萬/㎡，目前均已售罄。

安徽高速也是閔行的“老朋友了”！

此前他們在閔行打造的安高申隴院就有不錯市場表現，艷姐預計，安徽高速在閔行莘莊的個項目也會帶給市場更多驚艷。

04

底價“撿漏”

聯發集團“托底”遠郊地塊

上午開拍的青浦朱家角地塊，毫無懸念地被唯一的一位競拍人——聯發集團以底價21.95億、樓面價14925元/㎡競得。

地塊由5幅子地塊組成，其中3幅住宅地塊、2幅商業地塊，總出讓面積約7萬㎡，總計容建面約14.7萬㎡，其中住宅計容建面約13.48萬㎡。

區位上，地塊位于青浦區朱家角淀山湖大道商圈，直線距離17號線淀山湖大道站約1公里；萬達茂、東渡悅來城等商業均在1公里范圍內。

艷姐注意到，聯發集團在今年初進行組織架構調整，并更換董事長后，在土拍市場頻頻發力。

就在上個月，聯發還以總價21億競得浦東曹路一宗容積率1.5的低密宅地，并在近期做了規劃公示。

上半年，聯發集團新增貨值164.1億，行業排名第14，對比去年同期，新增貨值47.3億、行業排名第51，聯發集團擴張意愿非常強烈。并且在廈門、上海、深圳、成都連拿多塊重磅宅地，深耕布局一線及強二線城市的策略非常明確。

銷售端，上半年聯發集團在上海全口徑銷售 30.38 億、行業排名第 30 位，而去年同期聯發集團還沒有進入 TOP50，集團銷售占比約23%。上海的金海汀云臺項目，以 26.15 億銷售額排名上海樓盤銷售排行榜第 21 位。

艷姐也相信，隨著三四線存量貨值的逐漸去化和投資質量的改善，聯發集團或許會走的更加從容、淡定！

05

象嶼聯手國貿

中海強勢拿下閔行莘莊地塊

另一宗遠郊地塊奉賢新城地塊，原本以為會被托底，但最終被象嶼聯手國貿以7.58億、樓面價2.46萬/㎡、溢價率11.8%競得。

奉賢新城最近的新盤熱度有所升溫，板塊內的上江南·賢廬項目，首開100套房源、均價3.87萬/㎡，認購率超160%。

象嶼今年在上海參拍多宗地塊，3月曾以約66億的總價競得閔行蘭香湖3宗地塊。

此前象嶼在上海打造了天宸雅頌等項目，國貿也打造了西派海上等標桿項目，都以強悍的產品力獲得不少市場口碑。此次奉賢新城地塊被他們拿下，未來預計也將會延續熱度。

結語

總的來說，上海這一次土拍雖然沒有預期中的激烈，但還是有一些小驚喜和小意外在的。

這背后，是房企對一線城市，特別是上海的全面看好。

要知道去年以來，上海房地產市場全面啟動，土拍端誕生了多個板塊單價地王，甚至全國單價地王。市場端日光盤頻現，特別是豪宅盤受到市場追捧。

當然，這只是開始，明天還有徐匯、浦東唐鎮、虹口北外灘3幅重磅地塊開拍，也期待后續能夠有更多意料之外的劇情，給到我們驚喜。

主編：張艷

責編：Eric

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