今天，祺祥旺宇刷屏地產圈！

就在剛剛，在上海第六批次土拍下半場，祺祥旺宇以總價12.2億、溢價率22.38%、樓面價約20萬/㎡競得徐匯區天平路街道低密別墅地塊，并創下：

全國單價地王！

此前的全國單價地王紀錄，由上海靜安國資上海靜投置新城市更新建設有限公司，于今年3月在靜安區靜安寺地塊的16.11萬/㎡。

今天土拍共出讓3宗地塊，起始總價約73.8億，吸引了十多家房企參拍。其余2宗重磅地塊均由大家熟悉的硬核房企拿下：

虹口北外灘地塊被綠城以64.719億拿下，溢價46.33%，樓面價約126577元/㎡，首次落子北外灘，也成為了虹口區域地王。

浦東唐鎮地塊，由招商&港中旅聯合體以總價27.298億、樓面價約52361萬/㎡、溢價率約40%競得，也成為了唐鎮板塊地王。

接下來艷姐就和大家簡單嘮嘮此次土拍。

01

樓面價約20萬/㎡

祺祥旺宇刷新全國單價地王

這次土拍最具看點的王炸地塊當屬徐匯區天平路街道地塊。

該地塊屬于徐匯衡復風貌區優質宅地，出讓面積約0.47萬㎡，起始總價約10.01億，起始樓面價約16.36萬/㎡。

地塊相對秀珍，容積率1.3，建筑面積大約0.61萬㎡。另外地塊整體不算方正，住宅無套數下限、無中小套型限制、限高15米、全裝修交付，大概也就是10套左右的風貌別墅，開發商的發揮空間十分有限。

應該說，這是近年上海難得一遇的“壓箱底”地塊。

或許是地塊秀珍、較高的樓面價，并沒有引發開發商們的哄搶，僅吸引了3家競買人競拍，分別是：

招商蛇口&徐房集團、中海、祺祥旺宇

其實此次地塊，光起拍價就達到16.36萬/㎡，這樣的起拍價格就已經超越了由上海靜安國資房企在靜安寺街道創下的16.11萬/㎡的全國單價地王。

如果再考慮到建面約910㎡的配套設施面積，可售部分起始樓面價更是高達19.25萬/㎡：

可謂是提前鎖定全國單價地王。

唯一的懸念僅剩下一個——全國單價地王的上限，究竟有多高？

今天該地塊的角逐，主要在中海以及祺祥旺宇之間展開。

最終，祺祥旺宇以總價12.2億、溢價率22.38%、樓面價約20萬/㎡，而這家大家陌生的民企，直接刷新了全國單價地王記錄。

上海祺祥旺宇置業有限公司究竟是何方神圣？

根據企查查顯示，該公司的實際控制人并不是什么房地產公司，而是名為葉舒祺的人。

艷姐也從公開網絡上查了一下，實際上葉舒祺是低調的浙江富二代，其父親是葉華彪，而葉華彪是屹豐集團的創始人，屹豐集團是浙江的汽車模具大王，旗下擁有多家子公司，主要從事汽車模具、金屬制品、汽車零部件等的制造和銷售。

而此前，從公開記錄來看，這家公司基本沒有開發過相關的房地產住宅項目，此次拿下這樣的全國地王，可以說是它在住宅領域的處女秀。

未來項目的售價可能超過30萬/㎡，而且這樣的住宅建筑面積，1.3容積率，最后打造出來的可能就是10套左右的別墅產品，真的可以作為家族傳承作品了。

艷姐覺得，只要未來品質尚可，徐匯項目基本是爆款盤的節奏。未來項目價格上也是有一定優勢，畢竟地塊不遠的霞飛別墅，二手掛牌單價49萬+/㎡，單套1.5億；新天地板塊的中海順昌玖里風貌別墅均價29.8萬/㎡。

未來這家陌生企業將帶來怎樣的產品，非常讓業界期待。

02

綠城首次落子虹口北外灘

北外灘殘酷廝殺序幕開啟

此次的虹口北外灘地塊也引發很高關注，也是此次參拍房企最多的地塊之一。

這塊地位于虹口北外灘板塊，出讓面積僅有1.94萬㎡，容積率2.63，起拍價44.28億、起始樓面價8.65萬/㎡。

虹口北外灘板塊今年相當熱鬧：

其一，板塊地王被不斷刷新，今年2月，金茂＆慶隆聯合體經過184輪競價后，以總價89.63億、樓面價11.75萬/㎡，成為北外灘“地王”，也就是如今的金茂·璞元項目；

其二，板塊內新房價格跳漲明顯，去年底首開的碧云北外灘12.8萬/㎡，即將入市的華潤外灘瑞府網傳均價約16萬+/㎡，中糧北外灘壹號預計均價沖擊14萬+/㎡，金茂·璞元沖擊17萬+/㎡！

也因此，北外灘地塊在出讓前就引發諸多關注，這次也吸引了7家巨頭組合前來角逐：

綠城、保利、招商蛇口&南通瑞城、中海、金隅、華潤置地&越秀、金茂。

而且今天艷姐在朋友圈看到綠城上海團隊前往龍華“許愿”了。最終功夫不負有心人：

綠城以64.719億拿下了該地塊，溢價46.33%、樓面價約126577元/㎡，也已經超越了此前金茂聯合體在北外灘地王記錄，至此成為了北外灘的全新地王。

扣除保障房等配套，北外灘的實際樓板價接近14萬/㎡，僅略低于綠城潮鳴東方的15萬/㎡，至此，綠城已經包攬了全國高層住宅地王前兩位。

地塊面積不大，但位置還算優越，計容建筑面積約5.11萬㎡，直線距12號線提籃橋站約600米、在建的19號線周家嘴路站約300米；

但地塊要求也較高，占地面積1.94萬㎡、容積率2.63、限高100米，但要在地塊內設置一塊500㎡的廣場24小時對外開放，并且南側界面不設圍墻，保持公共性和開放性，這意味著社區配套和公區設計難度更大。

虹口北外灘地塊示意

在上海，綠城也是急需增加新增土地。去年綠城新增2個項目，分別是虹口江灣的綠城·沁香園、徐匯濱江的綠城·潮鳴東方；今年上半年新增1個項目，也就是3月份在浦東以總價29.16億、樓面價7.15萬/㎡、溢價率40%競得的北蔡地王。

經過今天的土拍，綠城在上海的“彈藥”得以進一步補充。不得不承認，這兩年去年綠城在上海的外灘蘭庭、潮鳴東方等項目帶給市場上非常大的震撼，將整個新房的審美和產品力帶入了新的高度。

上海潮鳴東方實景圖

就在前不久，綠城還舉辦了30周年品牌暨華東作品發布會，在地產圈引發了不小的震動。接下來，綠城華東將接連推出7部年度作品，每個作品都是舉全公司之力的戰略級年度迭代作品，他們分別是：

上海潮鳴東方、上海逸廬、蘇州鳳起潮鳴、蘇州沁百合、南京沁百合、無錫逸廬以及前不久在南京拿下的顧家營地塊項目。

艷姐預計，綠城在北外灘的這個項目，坊間猜測估計未來售價可能要到19萬/㎡左右，也將成為新一代的重磅年度作品，將為綠城在上海和華東的業績帶來非常大的助力。

但是也不得不承認，目前北外灘已經有金茂、華潤置地、中糧等超級房企打造的超級豪宅，配置都是拉到了頂格，如今綠城也加入了戰局，未來北灣灘的豪宅競爭估計也將更加激烈。

03

招商&港中旅拿下唐鎮地塊

保利要開心了

在今天上午，浦東唐鎮地塊也進行了出讓。出讓信息顯示，地塊出讓面積約2.27萬㎡，容積率2.3，起始總價約19.5億，樓面價約3.7萬/㎡。

唐鎮地塊區位示意

雖然地塊比較秀珍，但依然吸引了7名競買人參拍，可見地塊對于眾房企來說，還是有比較大的吸引力，這7位競買人分別為：

保利發展、綠城、中海、安徽高速、招商&港中旅、華潤置地&越秀、廈門國貿。

競拍現場非常有意思的是，最開始的增價幅度是100萬，經過一輪加價后，現場陷入了沉默，主持人直接將增價幅度增加到500萬，但現場競拍熱情仍然不高，加價速度十分緩慢。

主持人還說了這么一句：大家都這么謙虛嗎？

之后，從第7輪競價開始，主持人又把加價幅度上漲到1000萬，大家的競價熱情依然不算高；從40輪開始，增加幅度為2000萬，競價的角逐主要在招商&港中旅、中海兩家房企之間展開。

在前50輪的土拍中，國貿幾乎沒有參與競價，然而50輪后開始，國貿突然殺出頻繁舉牌，頗有要拿下地塊的氣勢。

最終項目達到了中止價，進入了競高品質指標建設階段。而此前呼聲很高的保利發展，幾乎沒有在此次競價中舉牌，在競品質階段，也放棄了競價；積極參與競價的中海，也放棄了競品質階段。

該地塊的終極對決在國貿、招商&港中旅聯合體之間展開，之后到達最高4500元/㎡的裝修標準最高值；之后公共服務設施到達200㎡公共服務設施最高值；之后進入高端人才住房配建比例，達到0.7%的比例！

經過漫長的對決，最終——

招商&港中旅聯合體以總價27.298億、樓面價約52361萬/㎡、溢價率約40%競得該地塊，也成為了板塊的新地王。

也不得不承認，這個地塊本身就具有爆款屬性：

雖說唐鎮板塊是浦東新區中外環位置，唐鎮作為張江輻射區域，一直是張江白領購房的重點板塊：

過去幾年，板塊內的華發半島華庭3次開盤，全部觸發70分+的高積分；

來自外地的高速地產＆安聯公司也因為在唐鎮板塊一戰成名，打造的安高申宸院三開三罄，最高認購率達373%。

目前地塊周邊在售新房即使保利發展打造的保利天奕，均價約8萬/㎡，今年6月底火爆開盤，首開231套房源，當天100%售罄！

溢價率40%封頂，也意味著唐鎮即將邁入9W+時代，而保利天奕8W+的價格，保利操盤手估計要開心了，占據了價格優勢。

而對于招商蛇口聯合體來說，拿下這個地塊，也基本就是穩贏牌，只要產品品質及格，價格合適，未來該地塊的流速還是有保證的。

實際上，招商蛇口和港中旅此前也已經在上海聯合拿下閔行浦江地塊、寶山顧村地塊，此次再次強強聯合在唐鎮拿地，港中旅也難掩內心喜悅，發布了海報。

尤其是招商蛇口，今年上半年在上海的全口徑銷售額突破240億元，位列前三。今年也推出了海上清河璽、招商序、招商林嶼湖畔、康定壹拾玖等高品質爆款項目，獲得了較高的市場口碑。

海上清河璽效果圖

招商林嶼湖畔效果圖

此次將唐鎮地塊收入囊中，未來打造出來的項目估計也會招商蛇口在上海的全年銷售業績貢獻力量。

結語

到此，上海第六批次土拍正式落幕。今天的土拍可以說今年來上海土拍的最高潮，1天內誕生了3大地王項目。

不過按照目前的市場格局，想要在上海真正做出名堂，除非有無敵的地段，都必然要不斷地卷產品、卷服務，甚至卷價格，對于開發商來說也是一大難題。

最后，還是恭喜成功競得地塊的房企們。

未來的上海土拍，或許還會持續精彩。

主編：張艷

責編：Eric、marl

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