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這幾個地方的樓市真正回暖了

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不知不覺7月也進入了尾聲

上周,國家統計局公布了一系列上半年的官方數據

自4月以來,全國房地產投資增速再次進入兩位數下跌周期,已經連續38個月為負

與此同時,全國商品房銷售面積和銷售額,兩大數據的跌幅也在進一步擴大

今年1到6月,新建商品房銷售面積同比下降3.5%,銷售額同比下降5.5%



從整體來看,全國樓市的數據確實偏冷,離“止跌回穩”還有一定的距離

不過,具體到各個城市、房企還有項目方面,冷熱的分化還在進一步加劇

我們也發現,相比國內大多數城市,有幾個城市的樓市表現可謂是風景獨好,各有亮點,發揮所長



具體都是哪些城市,今天來盤點看看

01

沒想到,上半年賣地冠軍竟然是杭州

是的,你沒看錯

今年上半年涉宅土地出讓金額最高的城市,既不是上海也不是北京

而是杭州這個勢頭正猛的新一線城市

6個月、21次土拍,在10個區賣出了68宗地,收獲了1160億元的涉宅土地出讓金

快要趕上去年全年的1169億元,正式超越北京、坐穩全國第一



這么多地不僅賣得多,而且賣得貴

平均溢價率高達37%,最高的一塊地甚至突破了100%來到115%,被建發地產競得

就此成為了今年以來全國土拍市場的最高溢價率



之所以能取得這么突出的土拍成績,除了取消限價的措施外,還和這幾點密不可分

首先就是核心區域供地大增

據不完全統計,68宗地中超過一半集中在主城核心板塊,包括錢二、錢江世紀城、未來科技城、運河新城

還有不少分布在丁橋和蜀山這樣的改善地塊

其次是容積率的降低

有的地塊是本身容積率就低,比如幾個“地王”項目都在1.2以下,還有的是主動調整規劃、降低了容積率

正是因為優質的市區低密地塊不斷,推動杭州地價持續新高,上半年已有近20個板塊地價紀錄被刷新

成交樓面價也接連破6、7、8萬/平大關,超越了廣州和深圳,僅次于北京和上海



還有一二手房穩健成交的基本盤,購房需求旺盛

新房連續一年成交量大于供應量,處于供不應求狀態

二手房上半年總成交量也創下了近4年來新高,3月單月突破1萬套



也難怪杭州土地市場能夠殺出重圍,涉宅出讓金額拔得全國頭籌

02

“全國樓市第一城”到底有多猛

再來看看成都這個名副其實的全國銷冠

只用了半年時間,就賣出了超過17.6萬套的巨量住宅,力壓上海和北京



哪怕受到春節季節性影響

新房每個月的成交量也有8800多套,二手房每月更是在1.7到2.5萬套之間,比上海3月的小陽春還要猛

那么,具體都是哪些新房項目,還有哪些二手板塊賣得最突出呢?

毫無疑問,新房成了千萬級改善豪宅的天下

前10大項目里有4個套均總價都在千萬級左右,可謂是越貴賣得越好



此外,像JFC交子金融廣場、麓湖麗世縵華、金融城交子縵華、仁和春天29號院、招商翎云閣這幾個豪宅盤

上半年的單盤成交量也都紛紛超過了50套,顯示出了強勁的購買力

二手房方面,成交套數前三的區域依然是新都、成華和高新南

不過三者之間的差距仍在不斷縮小,說明當下的購房者愈發認可核心區

套均150萬以下的剛需為主力,這一部分占據市場超7成

200到300萬的剛改客戶也開始發力,成交份額較去年下半年有所提升

再把時間拉長到5年,我們可以看到

在一二手比例有所切換的情況下,成都樓市一直保持著量級穩定



就這樣,成都還不放松,剛剛六部門聯合出臺了17條樓市新政

從提升供應質量、滿足多樣化需求、盤活存量、發揮公積金功效等4個方面,繼續發力

03

為什么天津的房租最堅挺?

除了房子銷量和價格外,大家日常中還會比較關注住宅的租金情況

而且通過和商鋪還有辦公其他兩類的租金比較,也能發現住宅租金的抗跌性更強

通過整理35個主要城市的租金數據,我們發現天津這一年半以來的表現最為堅挺

對比去年下半年,35城中一共有11個城市環比上升

天津位列環比漲幅第二位,達到3.4%,僅次于西寧的3.6%

比起去年上半年,天津更是成為了為數不多同比上升的城市

租金同比上漲0.9%,僅次于烏魯木齊的2.3%,同樣凸顯出了強大的韌性



先從價格來說,天津的租金均價為41.3元/月*平方米,排在第10位

和成都、廈門差不多,是北京的1/3左右



再來看變化

當地中介向我們介紹,天津除了市中心和平區的房租略貴之外,有很多陪讀家庭

其他像河西、南開、西青的價格都不高

北辰更是洼地,一室戶只要不到1500元/月,地鐵的配套也都跟上了

之所以天津的租金這么穩定而有性價比

一方面是城市居民的可支配收入較高,租金在其占比尚可,負擔的壓力不算大

另一方面也因為近幾年二手房價跌出了性價比,很多房東轉而邊賣邊租,租賃房源供給大大增多

還有當地國企源源不斷推出的公租房,也進一步拉低了市場均價

04

就連小縣城也在發力做改善

之前我們寫過很多次縣城樓市,主要聚焦在浙江義烏

事實上,昆山這個全國“最強縣市級”,這兩年的新房表現同樣值得關注

據克而瑞蘇州統計,今年一季度昆山新房成交套均面積達到了155平,創下了歷史新高

尤其是玉山主城新房的成交套均面積更是來到了167平

基本上人人買的都是大平層,超過同時期蘇州市區接近30平



這其中,洋房和別墅類產品成交面積占新建商品住宅總成交量的39%,占比也是近十年來的新高

不少開發商也是拿出專注高端改善客群的產品系,集中扎堆在昆山主城區

代表性新盤包括城東板塊的國創招商琨悅里、南部板塊的藍城南璞云廬、巴城板塊的江南芝云等

國創招商琨悅里的容積率只有1.2,是近8年主城區唯一的低密墅居

而江南芝云作為昆山首個第四代院墅產品,套均1000萬的聯排更是在10分鐘內一搶而空



無一例外,這些改善產品基本上不缺購買力,屢開屢罄就是它們最好的證明

還離不開當地“以舊換新”政策的升級,取消舊房面積144平以下的限制,納入更多優質新房

讓當地的老錢客戶也能賣掉舊的豪宅,來買新的大平層,充分激活置換鏈條

口碑房企打造品質項目,充足購買力疊加政策支持,讓昆山的改善新房越賣越好

“越買越大,越買越低密”,購房者已經進入深度改善階段

05

不得了,上海豪宅成交又破紀錄了

大家一直都知道,上海這幾年的豪宅市場很瘋狂

但沒想到的是,今年上半年原來還可以這么瘋狂

光3000萬以上的新房就賣了1096套,相當于平均每天成交6套!

連5000萬以上半個小目標的也賣了482套,快接近去年同期的兩倍,平均每天也有快3套



總的來看,這些熱銷豪宅位于黃浦、徐匯濱江、老靜安等中心城區核心地段,具有稀缺性

單價也在節節攀升,不斷突破翠湖天地六期的新房天花板

像綠城潮鳴東方和嘉里金陵華庭,兩個項目最高單套均價超過了26萬/平

保利世博天悅6月加推的江景房源中,備案單價最高則達到了30.27萬元/平

這些開發商通過打造標桿產品,實現品牌效應的同時又帶動去化

接下來還有多個“地王”豪宅項目排隊入市



從風貌別墅到疊墅、江景大平層都有上新,推動上海今年一手市場再破紀錄

06

當然,不光我們介紹的這幾個城市,其他城市也有可圈可點的地方

比如上半年北京二手房網簽量創下2022年以來同期新高;

深圳的二手住宅成交量同比增幅高達30.7%,排在四個一線城市的首位;

還有東莞、紹興、青島120到144平新房的成交套數提升了超過5%;

泉州、揚州、無錫、合肥144平以上的改善住房成交也有明顯提振……

這么多點狀數據的回暖,也希望能給下半年的樓市注入更多信心

畢竟市場總是機遇和挑戰并存的,還會在一段時間的調整內不斷尋找平衡

以上為正文,來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6179篇原創文章



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