上海土拍這事兒最近炸了鍋——289.6億總成交，徐匯濱江地塊直接拍出13.1萬/平方米的樓板價，刷新全國單價紀錄。這數字聽著就魔幻，咱普通老百姓這輩子都沒見過這么多錢堆一塊兒，結果人家開發商眼睛都不眨就砸出去了。更離譜的是，這地價已經比周邊二手房均價還高，相當于"面粉"每斤比"面包"還貴，你說這面包烤出來得賣多少錢？

先給大伙兒算筆賬：13.1萬/平的樓板價，加上建筑成本、稅費、利潤，將來這房子不賣到20萬/平都得虧。可徐匯濱江現在二手房均價也就12-15萬/平，等于開發商剛拿地就虧了3-5萬/平。這哪是買地？這分明是抱著錢往黃浦江里扔啊！但問題來了：開發商又不是傻子，為啥偏要搶這塊地？這里面的門道，比黃浦江底的淤泥還深。

一、地王是怎么煉成的？開發商瘋了還是我們傻了？

這次拿地的是上海本土國企"濱江集團"，聽起來就像"自己人"。但你別以為國企就人傻錢多，人家算的賬比咱精多了。這塊地位于徐匯濱江核心區，江邊、地鐵口、旁邊就是美術館，地段確實金貴。但再金貴也不能脫離實際啊？13萬/平的地價，已經超過2016年深圳尖崗山地王（10.3萬/平）、2021年杭州錢江新城地王（11.6萬/平），直接登頂全國第一。

有人說這是"政策信號"，政府想通過土拍穩預期。但老百姓不傻啊，你地價漲了，房價能不漲？去年上海二手房成交量跌了40%，今年前五個月繼續跌，現在剛需都躺平了，開發商還敢這么玩？這里面其實藏著三個"潛規則"：

第一，國企托底是常態。這幾年土拍市場冷清，民企要么沒錢要么不敢拿地，全靠國企下場"救場"。濱江集團背后是上海國資委，說白了這錢左手倒右手，反正都是國家的。但國企拿地不是做慈善，將來要么通過政策優惠補回來，要么等樓市回暖再高價賣，本質上是"用時間換空間"。

第二，開發商在賭政策。最近樓市利好不斷，降首付、降利率、放松限購，上海雖然沒明著放松，但暗地里對人才購房、二套認定都松了綁。開發商賭的就是明年政策繼續放寬，到時候20萬/平的房價也有人接盤。可問題是，現在連年薪百萬的"新上海人"都覺得買房吃力，20萬/平的房子賣給誰？難不成要賣給外星人？

第三，地段信仰害死人。徐匯濱江被稱為"上海下一代豪宅區"，前幾年融創、保利在這兒拿的地，現在房價都賣到18萬/平以上。但那會兒地價才8-9萬/平，現在直接飆到13萬/平，等于成本漲了40%，房價能不跟著漲？可老百姓的錢包沒跟著漲啊！去年上海居民人均可支配收入7.96萬，想買100平的房子得不吃不喝250年，這不是買房，這是買祖宗十八代的墳地。

二、地價超過房價，這事兒到底有多離譜？

咱先看看全國其他城市的地王都是啥水平：北京海淀去年地王樓板價8.9萬/平，深圳前海10.2萬/平，廣州天河7.5萬/平，跟上海徐匯這13.1萬一比，簡直是小巫見大巫。更諷刺的是，上海前幾年的地王現在都在"站崗"——2019年融信在靜安拿的地，樓板價12.7萬/平，現在項目還沒開盤，周邊二手房已經跌了2萬/平；2020年招商在楊浦拿的地，樓板價9.5萬/平，去年開盤價12萬/平，賣了一年才賣出去三成。

這些血淋淋的例子擺在眼前，為啥還有開發商敢沖？因為他們覺得"上海不一樣"。確實，上海作為全國經濟中心，有錢人多、需求量大，但再大的需求也架不住房價脫離收入。現在上海二手房掛牌量已經突破20萬套，創歷史新高，很多房東降價20%都賣不掉，剛需早就被高房價篩出去了，剩下的要么是置換客，要么是投資客。可投資客也不傻啊，現在租金回報率才1.5%，還不如存銀行定期，誰還敢買房？

更離譜的是，這次土拍還有個"騷操作"：徐匯濱江地塊要求配建5%的保障房，而且要無償移交政府。等于開發商花13.1萬/平買的地，其中5%是白送的，實際地價更高。這就好比你花100塊買了個西瓜，老板非要你把最甜的那塊剜下來給他，你說氣不氣？可開發商照樣搶，這背后其實是"土地財政"的老問題。

上海今年賣地目標是2500億，前五個月只完成了800億，還差1700億。要是土拍市場冷下去，地方財政就得緊張。所以這次徐匯濱江地塊就是"標桿"，先把地價炒起來，后面的地才能賣高價。可問題是，老百姓的錢就那么多，都拿去買地了，教育、醫療、養老的錢從哪兒來？這就像家里就一口鍋，你非要用它來燉燕窩，那全家人喝西北風嗎？

三、剛需別慌？真相是你連慌的資格都沒有

很多專家說"地王不影響剛需，剛需該買還是買"，這話純屬站著說話不腰疼。地王最直接的影響就是"心理預期"——周邊房東一看地價漲了，立馬漲價50萬；中介朋友圈刷屏"地王誕生，房價即將暴漲"；沒買房的人開始焦慮，怕再不買永遠買不起。可實際上，地王跟剛需半毛錢關系都沒有，因為你根本買不起地王周邊的房子。

現在上海剛需買房的門檻已經高到離譜：外環外均價6-8萬/平，買個80平的兩居室，首付至少150萬，貸款30年每月還2.5萬。這意味著夫妻雙方月薪加起來至少5萬才敢上車，可上海月薪過萬的人只占15%，月薪5萬以上的不足1%。也就是說，99%的人在上海都屬于"買不起房階層"，你說這地王跟你有關系嗎？

更扎心的是，地王越多，保障房反而越少。這次徐匯濱江地塊只配建5%保障房，而前幾年土拍要求配建15%-20%。為啥？因為地價太高，開發商不愿意配建，地方政府只能妥協。可保障房才是剛需的救命稻草啊！現在上海公租房排隊要等5年，廉租房只給戶籍人口，新市民想住保障房比登天還難。一邊是289億的地王，一邊是無數人擠在群租房里，這對比簡直魔幻。

有人說"可以去郊區買啊"，可郊區的地王也不少。去年嘉定新城地塊拍出4.5萬/平的樓板價，將來房價至少7萬/平；青浦趙巷地塊樓板價3.8萬/平，房價直奔6萬/平。要知道這些地方十年前房價才1萬/平，現在漲了6倍，可工資才漲了2倍。這不是房價漲得快，這是老百姓的錢包被按在地上摩擦。

四、開發商真的不怕虧嗎？他們在賭這三件事

很多人覺得開發商拿地王是"腦子進水"，其實人家精明著呢。濱江集團敢花13.1萬/平拿地，至少賭了三件事：

第一，賭政策放松。現在一線城市限購還比較嚴，比如上海單身只能買一套，二套房首付70%。要是將來放松到"認房不認貸"，或者降低二套房首付，立馬能釋放一大批購買力。2015年就是這么干的，結果房價漲了一倍。可2023年跟2015年不一樣了，那會兒全國商品房庫存才6億平，現在已經11億平，庫存翻倍了，政策再放松也很難像以前那樣暴漲。

第二，賭豪宅市場。地王項目肯定是豪宅，大平層、江景房、精裝修，專門賣給有錢人。現在全國有錢人就那么多，上海豪宅市場一年也就消化幾千套，可今年已經拍出5個地王，將來豪宅扎堆上市，賣給誰？總不能讓馬斯克來買吧？

第三，賭通貨膨脹。開發商覺得現在13萬/平的地價，過五年可能就不算錢了，因為通貨膨脹會讓錢貶值。可老百姓的工資會跟著通脹漲嗎？去年上海CPI漲了2.5%，工資漲幅不到3%，等于實際收入沒漲。要是真通脹了，最先倒霉的就是普通人，菜價、油價、房租全漲，就工資不漲，到時候別說買房，吃飯都費勁。

其實開發商心里也慌，只不過沒辦法。現在房地產行業負債率超過80%，不拿地就沒項目，沒項目就融不到資，融不到資就只能破產。所以拿地王是"飲鴆止渴"，不拿地是"立馬餓死"，反正都是死，不如賭一把。可這賭局的籌碼是老百姓的血汗錢，輸了就把爛攤子扔給銀行，贏了就賺得盆滿缽滿，哪有這么好的事？

五、樓市的終極問題：到底是誰在支撐高房價？

上海土拍之所以這么瘋狂，本質上是"金融游戲"。開發商拿地的錢不是自己的，是銀行貸款；銀行的錢不是自己的，是老百姓的存款；老百姓的存款是辛辛苦苦攢了一輩子的養老錢、看病錢。這就像一個擊鼓傳花的游戲，花最后落在誰手里，誰就傾家蕩產。

現在全國房地產市值已經超過650萬億，是GDP的6倍，是股市市值的5倍。可這些市值都是"虛的"，你把房子掛出去試試，能立馬賣掉換成現金嗎？去年全國法拍房數量突破60萬套，今年前五個月新增20萬套，說明已經有人撐不住了。要是房價真跌了，銀行壞賬、地方債務、開發商破產，一連串的連鎖反應誰來扛？

有人說"上海房價永遠漲"，這話在2015年之前是對的，因為那會兒城市化率低、人口流入多、貨幣超發。可現在城市化率已經66%，人口出生率創新低，貨幣增速也降到了8%。這就像爬山，已經爬到8000米了，你還想讓它每年爬1000米，可能嗎？再往上就是珠穆朗瑪峰，絕大多數人都得缺氧。

六、普通人該怎么辦？別焦慮，因為你焦慮也沒用

最后給大伙兒說句大實話：地王跟咱普通老百姓沒關系，你既買不起，也管不了。與其天天刷土拍新聞焦慮，不如多想想怎么多賺點錢，或者降低買房預期。

要是你月薪5000，就別想著在上海買房了，回老家縣城買套100平的房子才30萬，不香嗎？要是你月薪2萬，那就看看外環外的老破小，雖然環境差，但至少能上車。要是你月薪5萬以上，那你不算剛需，算改善，可以慢慢挑。

記住一句話：房子是用來住的，不是用來炒的。可現在開發商把它當成賭場籌碼，地方政府把它當成提款機，專家把它當成割韭菜的鐮刀，唯獨沒人關心真正需要房子住的人。

徐匯濱江地王刷新紀錄那天，我路過黃浦江，看到江面上有艘漁船，漁民正在收網。他可能不知道289億是什么概念，但他知道今天捕了多少魚，能賣多少錢，夠不夠給孩子交學費。這才是真實的生活——沒有那么多億，只有柴米油鹽；沒有那么多地王，只有平平安安。

所以啊，別被那些數字嚇到，也別被專家忽悠。房價漲不漲，地王拍不拍，咱都得好好吃飯、好好睡覺。畢竟日子是自己的，不是活給開發商看的。

作者聲明：作品含AI生成內容