上周四，中建二局公示了通州八子的部分總規(guī)圖，全網(wǎng)熱度很高，只欠戶型圖就完美了。

表弟今天就先上圖，大家先討論下，后續(xù)會(huì)有詳細(xì)解讀，周邊競品要小心，價(jià)格上未必你能占有優(yōu)勢。

這篇文章先說三件事。

1.大運(yùn)河一線景觀，值多少錢？

2.第二個(gè)問題，贈(zèng)送尺度很可能突破北京上限

3.架空層的尺度和規(guī)模可能超出北京同行的上限

01.

1.大運(yùn)河一線景觀，值多少錢？

先來看下面這張總規(guī)圖，就能猜出0708地塊主要朝向運(yùn)河擺，要賣足大運(yùn)河的價(jià)值。

什么叫賣足大動(dòng)河的價(jià)值？

表弟猜測二局設(shè)計(jì)大佬們腦補(bǔ)了一件事，大運(yùn)河景觀=黃浦江畔濱水豪宅

就是下面這張圖。在北京，你覺得看到大運(yùn)河這件事，能值多少錢？

這里面也是有景觀資源鄙視鏈。哪些河景會(huì)優(yōu)先分配給更好戶型呢？

先來看下圖260戶型，位置在運(yùn)河第一排，二局圍繞景觀，交了作業(yè)是

邊廳+露臺(tái)

0708地塊全部戶型圖推測在文末

表弟熬了一個(gè)大夜，把戶型圖也描出來了。

表弟估算了一下，贈(zèng)送面積約有43平米，有點(diǎn)狠。

而且，贈(zèng)送的部分面積形成了弧形+轉(zhuǎn)角窗+錯(cuò)層露臺(tái)組合。

見過錯(cuò)層露臺(tái)，見過轉(zhuǎn)角窗，也過見弧線造型。但是，把弧形+轉(zhuǎn)角窗+錯(cuò)層露臺(tái)當(dāng)成CP拴在一起，表弟還是頭一回見，猜測還是想把河景賣上價(jià)。

假如真要這么干，二局還是挺狠的。表弟之前見過上海太古源·源邸這么干過。那人家是頂層樓王才敢這么玩。

就是下面這張圖，小伙伴感受下先。

圖片僅作參考；上海 太古源·源邸項(xiàng)目

為什么少見？

因?yàn)槭┕ぬy搞了。如果沒有轉(zhuǎn)角處支撐轉(zhuǎn)角窗，就意味著結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工的難度加大。

你還在此基礎(chǔ)上，還向外懸挑了一個(gè)露臺(tái)。這種難度的增加是幾何指數(shù)層面的。

表弟相信二局有這個(gè)施工能力，但愿意不愿意這么折騰自己，沒有100%把握。

因?yàn)檫@不是只做個(gè)頂層，而是要比上海源·源邸更難，二局這次是在260戶型和205戶型都這么玩，而且是偶數(shù)層都要這么干。

至少從圖上看是這樣，表弟覺得很意外，感覺二局不會(huì)玩真的。

0708地塊全部戶型圖推測在文末

你再仔細(xì)看上圖，還有一個(gè)細(xì)節(jié)，主臥衛(wèi)生間的北側(cè)，居然也設(shè)置了

弧形轉(zhuǎn)角窗

真是要在運(yùn)河上洗大澡。現(xiàn)在，表弟越來越感覺，二局是要把上海太古源·源邸頂層復(fù)制到北京。

圖片僅作參考；上海 太古源·源邸項(xiàng)目

問題來了，河景房在北京能賣多少錢？

表弟也測算過，二局拿這個(gè)項(xiàng)目，地價(jià)算下來，跟周邊競品相比，樓面價(jià)很有競爭優(yōu)勢（后續(xù)會(huì)有詳細(xì)測算）。

有一線河景加持，不能排除二局開盤價(jià)格向下兼容。

02.

第二個(gè)問題，全力拼贈(zèng)送尺度。

如果表弟沒有猜錯(cuò)，二局這個(gè)項(xiàng)目的贈(zèng)送率可能會(huì)突破全北京目前的贈(zèng)送尺度上限。

你看下面180戶型，又是一組熟悉的CP

弧形+轉(zhuǎn)角窗+露臺(tái)。

跟樓王戶型不同的是，它把錯(cuò)層露臺(tái)，改為了景觀花池。

這樣的CP組合背后，大約是30平米的贈(zèng)送尺度。

0708地塊全部戶型圖推測在文末

為什么 180 戶型也是邊廳格局？

繞來繞去，還是要賣運(yùn)河河景。

為了讓戶型的河景平權(quán)，二局還故意錯(cuò)落擺開樓座，拉開樓棟間的距離。

下圖就能看得很清楚。

如果看到下面這幅晨景、夜景，你會(huì)給個(gè)什么價(jià)？

03.

為了賣湖景，二局爭取到了北京贈(zèng)送尺度的極限，不惜推出弧形+轉(zhuǎn)角窗+錯(cuò)層露臺(tái)這樣的CP。

但是，你有沒有想過，這將在立面設(shè)計(jì)上會(huì)帶來多大的挑戰(zhàn)！

反正表弟是不敢想象，因?yàn)槭┕るy度太高了，立面落地如何實(shí)現(xiàn)？

表弟粗略畫了一張立面效果圖，大概是這個(gè)效果。

創(chuàng)新是雙刃劍。

二局能不能把這件事搞成，決定它在北京豪宅圈的江湖地位。

04.

第三個(gè)就是：架空層的尺度和規(guī)模可能超出北京同行的上限。

你看下面這張圖，這是完全串聯(lián)起了3棟濱水樓王的架空層。

表弟粗算一下，僅這部分的連廊總長度已超

100m

更重要的是，它把整個(gè)居住建筑完全架空懸浮起來，把居住層抬高到

5m+

把建筑抬高，還是為了賣水景。

只是架空層的尺度和規(guī)模，給得太狠了。

除此之外，從總圖上看，中建玖合還建了一座懸浮長橋，將不同地塊之間串聯(lián)了起來。

建成后，極有可能是下圖這樣的，

圖片僅作參考；上海 太古源·源邸項(xiàng)目

或是這樣的。

圖片僅作參考；上海 太古源·源邸項(xiàng)目

上面這三件事，二局要是在通州能搞成，表弟還是相當(dāng)期待。銷冠100

附圖：

1.中建玖合城市副中心規(guī)劃公示圖

2.中建玖合城市副中心0708地塊戶型推測合輯

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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