養老問題，是場彈盡糧絕的硬仗！

中國正在經歷一場規模大、速度快、持續時間長的老齡化進程，根據第七次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%。

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緊迫

惠州處于輕度老齡化形勢

而惠州常住人口中60周歲以上老年人60.7萬人，占比10.05%，根據官方文件說明，這已經是屬于輕度老齡化狀態。

圖：第七次人口普查結果

據中國社科院《中國養老金精算報告2019-2050》預測，到2028年中國養老金結余可能首次出現負數-1181.3億元，到2035年養老金可能結余耗盡，隨著經濟社會的發展和人口老齡化加劇，基本養老保險基金支付不斷加大，養老金額不斷的上調，亟需需要通過多種渠道加以解決。

在面對老齡化挑戰，在4月14日，惠州市人民政府發布了《惠州市 老齡事業發展“十四五”規劃》的通知，指出夯實養老社會保障、提升養老服務水平、完善老年健康服務體系、培育壯大老齡產業等主要任務。

到 2025 年，基本建成積極應對人口老齡化的制度體系和工作機制。基本養老保險和基本醫療保險應保盡保。探索建立長期護理險制度，積極構建多層次養老保障體系。

基本建成居家社區 機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，養老服務供給能力大幅提高，質量明顯改善，結構更加合理。長者健康水平不斷提升，綜合連續、覆蓋城鄉的健康服務體系基本框架建立。

雖然惠州在一步步完善養老機構設施、提高老年醫療保障、設立老年大學等，但所有的資源都是呈分散式，如何將這些資源整合在一起，也許是惠州下一步要做的計劃。

值得一提的是在2013年國務院印發了《關于加快發展養老服務業的若干建議》通知，文章中說到中國養模式比例是“9073”。什么意思呢呢？讓深惠君給你解釋一下。

這里指的是90%老年人通過家庭居家養老、7%通過社區社區養老、3%入住養老機構。

簡單來說，居家養老是基礎，社區養老是依托，機構養老只是補充。

那么如何更好的居家養老成為大家思考的一個問題!

在過往的生活中，中國一直所秉持的觀念是讓下一代人去贍養老人，是建立在家庭上的，那未來隨著社會的發展，人口逐漸遞減的情況下，這種觀念顯然已不適合未來的發展，那么，就得摸索出一條新的道路來解決養老的問題，于是養老地產應運而生。

舉措

催生養老地產發展

養老地產是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產市場。

與普通房地產開發相比，養老地產產業鏈延伸較長，涉及保險、醫療、教育、文化體育與娛樂等多個行業。市場參與主體涵蓋了地產開發商、保險機構、醫療機構，以及其他業務跨界企業。

在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式是建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品。

例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。

現在中國正處于老齡化邊緣，養老地產開發熱潮出現，各大房地產企業紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品。

但對于養老產品的開發模式可以借鑒一下外國較成功的案列，國外較成功的案列有：日本港北新城、美國太陽城中心。

美國太陽城被成為“退休老人的天堂”，在太陽城里，各種戶外活動諸如花樣游泳、打球、跳舞、啦啦隊、甚至是老年奧林匹克運動會豐富著老年人的生活。

其項目的突出表現在：為老年社區提供完善的配套，需提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質服務體系、滿足各類老齡人基本生活需求和精神需求等。

一個好的養老的地產需要配備的設施應該如圖這樣的標準，而從趨勢來看，未來養老地產行業發展模式必然呈現出家居智能化、建筑多樣化、服務個性化、社區規模化、功能豐富化。

在2013年，以萬科、保利、綠地首創等為主房地產開發商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業，紛紛進入養老地產行業。

2009年萬科推出“隨園嘉樹”標志著萬科邁出了養老地產行業的第一步，2013年長者社區隨園嘉樹面世，家庭式康復中心正式對外開放，2016年萬科隨園養老正式形成社區、機構、居家養老三大服務體系。

圖：隨園嘉樹

保利則是全產業鏈介入養老地產，打造機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。

但與發達國家相比，中國養老地產行業的發展仍然處于起步階段，一方面養老項目主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地產產業聚集區，其他地區僅有少量項目分布。

另外一方面，養老地產融資成本、投資運營成本高。相對比發達國家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。

相對而言，中國企業則難以獲得大額、低廉養老金支持。國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。

此外，受限于土地以招拍掛為主供應方式，拿地成本較高，進而導致養老地產售價過高，將大部分消費群體拒之門外。

破解

惠州如何解決養老問題

那如何選擇一個城市就至關重要，惠州或許是一個可以發展養老地產的地方，惠州土地占地面積大，資源整合方便，臨近廣深莞，交通便利，環境優美，氣溫宜居，地理位置優越，是生活保障的養老之地。

據了解，惠州已有房企打造養老地產項目，富力地產在惠州龍門南昆山風景區就推出了養老項目。該項目占地達3000畝，總體量達到200萬平方米，產品涉及別墅和公寓等。

但它真的適合養老嗎？眾所周知，惠州占地面積大，而這個項目的所處的地理位置偏僻至極，游玩尚可，養老或許并不能滿足養老地產的一個標準。

如果惠州真正要做好養老地產這一板塊，應該發展一個集地理位置、醫療服務、設施齊全、人群密集、優惠力度大的具體措施。

此外，惠州的多個海濱樓盤也對外宣稱，項目為休閑度假和養生養老勝地，由于臨海，必須付費于高昂的錢財才能享受養老這一服務設施。

圖：惠州西湖

之后在2017年引進首個剛港資養老項目，為老年人提供醫療服務，吸引更多的外地人來惠養老安居，但這僅僅只是一個養老醫療服務場所。

除此之外，新小區的建立需配套養老設施規劃，促進惠州養老服務事業高質量的發展。

由此可見，惠州養老地產開始慢慢產生萌芽，而這次“十四五”老齡化事業政策出臺進一步說明惠州為發展養老服務提出了更高的要求。

惠州養老地產的開發或許可以根據要求做出一套適合老年人生活、養生、娛樂、休閑需求的養老地產，以人性化、科學化、細致化、方便化，為居住的老人提供最體貼的呵護。

關于養老地產的一個發展方向，我們可以聽聽專家的說法。

中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長、教授級高級建筑師開彥認為：僅靠政府是不行的，養老產業必須市場化并依賴于開發商介入，但養老地產跟房地產開發不同，除了蓋房賣房，最重要的是要有與心理生理條件配套的服務等等。

中國房地產業協會和北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍卻認為：政府重視養老產業是好事，然而很難落地。如果沒有政府政策的出臺，單靠開發商是不可能真正做好養老產業的開發的。政府應該出臺做養老事業的規劃和給予更多支持。

浙江省著名房產研究和評論專家丁建剛表示：在中國，養老地產還是較難發展，養老地產要和養老事業相結合才可能有突破，而且在地域選擇上，要符合老人及老人子女的基本價值觀。

同時包含有比較好的醫療服務、生活服務、精神服務等。多考慮老年人的生活和精神需求，在發展養老地產的同時，也讓老年人體面、有尊嚴的生活，這才是養老地產發展的目的。

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老有所養，是民之所呼，也是政之所應。相信未來惠州在養老方面有所突破，進一步完善養老問題，走出一條符合城市道路，為廣大老年人提供供需、質優加廉、方便可及的養老服務地產。

作者：深惠君

參考資料來源：中國新聞網、惠州人民政府、前瞻產業研究院等