剛剛刷朋友圈，突然看到有中介在傳成都三套房貸款的相關規定。粗略一看，意思很明顯，如果能在還清房貸的前提下購買第三套房，在首付與利率上有著明顯的優勢。

近日，“要不要提前還房貸？”已經成為大家熱議的話題。打開小紅書、抖音、微博等社交平臺，相關搜索一大堆。不少人都發文表示自己提前還了房貸，甚至已經全款結清房貸。

提前還房貸，仿佛正在成為一種潮流。

多年來，大家的普遍認知是，房貸是普通人可以借到的最大額、最便宜、期限最長的資金，而且隨著貨幣放水和通貨膨脹，還貸周期越長越劃算。

世事無常，如今由之前的“多借晚還”變成了當下的“少借早還”。

收入逾期不樂觀、沒有穩健的理財渠道、最新貸款利率降至歷史新低、想要趁機置換……種種原因，提前還房貸的人變多了。

“提前還了房貸，省了80萬的利息，真香！”王女士在社交平臺上如此寫到。

王女士表示，之所以選擇提前還貸，主要是考慮到當年申請的房貸利率為5.62%，利率并不是很低。

“我買的大平層每個月要還近2萬的房貸，240萬商業貸款，需要還近80萬元利息，提前還了46萬后，能節省下來60多萬元利息，感覺賺了。”

“貸款50余萬元，利息也要50萬，每月月供3000多，一半的工資要交房貸，咬咬牙問父母借了點錢把房貸還清了，今后花錢不用再小心翼翼了。”

“我有兩套房貸，目前從股市撤出來一部分錢，不知道拿來干什么？基金、理財都不一定能跑贏房貸利率，索性提前還了。”

在眾多提前還房貸者的表述下，理由無非集中在三點：

1、房貸利率過高，利息超過本金，提前還貸能減輕利息成本；

2、收入預期降低，減輕每月房貸壓力；

3、沒有好的投資方向。

簡單來說就三個關鍵詞：利息高、壓力大、不會理財。

先來看第一點：利息高。

央媽發大招降利率后，首套普通住宅的利率直接從最低4.6%調降到4.4%，生猛得很。

買房利率降了，確實有一定的刺激效果。

后續，各大城市也會因城施策，未來地方銀行下調利率還有空間。

這次利好， 也刺激到了高利率買房的人士。

這波提前還款的人，利率大多處在5%至6%之間，利息超過本金的大有人在。

一邊是逐漸下調的利率，感覺自己利息多付，虧大了。

一邊是還貸三四年，結果全還利息去了，有種給銀行打工的感覺。

另外，薪資預期大幅度降低，還貸壓力大。

這兩年受經濟下行的影響，讓大家對工作的收入預期大幅度降低。

預期下調自然會降低杠桿、增加儲蓄以及現金流。越來越多的人變得保守起來，既不想投資、也不愿消費，更別提貸款去投資和消費了。

而即便大家手頭上還積攢著前幾年的閑錢，大概率沒有什么好去處。

四、五年前投資機會多、資產漲幅高：信托保本保收益、P2P收益能達10%以上、各種資管、銀行理財等都收益較高且本金安全，且它們的收益都高于貸款利率。用低息貸款去做這些高收益理財，很劃算。

但現在股市下跌、基金普遍虧錢、信托早已暴雷、P2P被定性為非法集資套了一批人……總之一句話，市面上的理財產品，現在年化率能超過房貸利率的，幾乎少之又少。

“與其放在股市基金里，控制不住自己，虧個底朝天，還不如提前還房貸，干點確定性的事情。畢竟房貸利息是剛性固定的，一分也不能少還，在此情況下省錢也就意味著賺錢。”這也是大部分提前還款人士心聲。

如果手里有筆錢，卻找不到確定性收益的機會，或者不想折騰，那確實可以提前還房貸。

我們可以通過算一筆賬，很直觀的看到提前還貸的好處。

例如小明有100萬貸款，它的利率是5%，同時小明有50萬的閑錢。假設經過了一年通貨膨脹率是10%。

如果小明不選擇提前還款，100萬的貸款本金通貨膨脹掉10%。相當于乘以0.9變成了90萬，50萬的閑錢也同樣通過通貨膨脹變為45萬，那小明的凈本金就變成了-90+45=-45萬。那如果小明提前還了50萬呢？那就等于剩余的貸款本金50萬經過一年的通貨膨脹，乘以0.9變成了-45萬。所以從本金來看，是否提前還、是否通貨膨脹都一樣。

所以差異就是出現在了利息之上。如果小明不提前還貸款，那小明這一年的貸款要付100乘以5%，也就是5萬的利息，假設小明50萬的閑錢能獲得3%的利息，也就是1.5萬，兩個數加起來，小明這一年要付凈的3.5萬的利息。那么如果小明提前還掉了那50萬，小明貸款本金就剩下50萬了，這一年小明要付的利息就是50乘以5%，也就是-2.5萬，這就省下了1萬的利息，所以說提前還是劃算的。

當然，如果你確定要進行提前還貸時，首先要弄清楚自身具不具備提前還貸的資格。

提前還貸一般有三種情況：

第一，無論何時還款，均不收取違約金；

第二，是按月正常償還貸款本息達到一定期限后，比如3個月、半年、一年，甚至更久，才允許提前還貸，不收取違約金；

第三，有些銀行對于提前還貸會按約定收取違約金，有的以本金來計算，有的以加收剩余貸款月份利息的方式收取（這種情況在貸款合同中會做出說明）。

除了違約情況以外，提前還貸對金額也是有所限制。

最后重點內容來了，如果想提前還款，怎么還最劃算呢？

第一種是，一次性還清所有貸款，這個很簡單。

需要說一下的是以下兩種：

每月還款額不變，還款期限縮短：可有效節省利息；

每月還款額減少，還款期限不變：可減小月供負擔；

單純從節省利息角度看，肯定是縮短貸款期限更劃算。

因為，在提前還款時選擇縮短貸款期限，就等于加快了房貸的還款周期，這樣的結果自然是能夠更早還清貸款的，且節省的利息也比較多。

而選擇減少月供，雖然在減輕每月還款壓力的同時，也減少了一定的利息支出，但總的還款周期沒有改變，銀行仍然會基于剩余貸款額度收取利息。

但是，究竟是選擇縮短期限or減少月供，也要根據自身的實際情況量力而行。沒有萬年不變的策略，需要根據環境的變化而不斷調整應對措施。

如果收入足以支付月供，單純只是想降低個人負債，那么，是可以選擇縮短貸款期限的；如果收入一般，月供比較吃力，那選擇減少月供的方式會更合適。

總的來說，在提前還款這件事情上，只要掌握一個核心的原則——本金還得越多，利息就越省。