今年上海的房價(jià)體系又要被改寫了。

　　6月20日，曹路科教園區(qū)地塊拍出了上海新政后的歷史最高溢價(jià)率41.86%。

　　綜合樓面價(jià)接近3.4萬/平，可售住宅的樓面價(jià)要超過4.8萬/平。

　　未來肯定是要賣到7萬以上，打破曹路現(xiàn)在的房價(jià)天花板。

　　今年絕對是上海的地王年。

　　在此之前，上海已經(jīng)陸續(xù)拍了6個(gè)地王。

　　華潤越秀的新楊思單價(jià)地王，7.47萬/平，房價(jià)沖擊12萬。

　　金茂瑞虹新城單價(jià)地王，11.7萬/平，房價(jià)保守預(yù)計(jì)15萬以上

　　招商嘉定新城單價(jià)地王，3.2萬/平，遠(yuǎn)香湖的房價(jià)或?qū)⒂|及6萬。

　　大華大寧單價(jià)地王，9.3萬/平，未來可能賣到14萬/平。

　　綠城北蔡單價(jià)地王，7.1萬/平，房價(jià)沖擊11萬。

　　保利楊浦濱江單價(jià)地王，9.6萬/平，楊浦濱江可能要進(jìn)入14萬時(shí)代。

　　在過去的半年中，上海不少板塊的房價(jià)被抬到了新的高度。

　　但是漲價(jià)節(jié)奏還遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　接下來，上海還有8個(gè)超級地王要誕生。

　　宇宙中心徐家匯-40萬/平

　　徐家匯這次要拿出壓箱子的好貨。

　　地塊在衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，挨著One ITC和上海交大。

　　這塊地以前是交大的博學(xué)樓。

　　地塊只有4700平左右，但是容積率只有1.3。

　　地塊的起拍價(jià)16.3萬/平，實(shí)際的可售住宅的樓板價(jià)已經(jīng)19萬+。

　　未來是又一個(gè)風(fēng)貌別墅。

　　新天地中海恒昌玖里的風(fēng)貌別墅已經(jīng)30萬/平。

　　武康路的霞飛別墅，現(xiàn)在LJ有一套305平的掛牌，總價(jià)1.5億，單價(jià)49萬。

　　這塊地的風(fēng)貌別墅或許能賣到40萬/平。

　　去年徐匯濱江綠城的地王，容積率高，樓板價(jià)13萬/平。

　　這塊地可能真的能到30萬樓板價(jià)。

　　老靜安石庫門斯文里-17萬+

　　靜安這塊地在南京西路板塊，曾經(jīng)的石庫門斯文里。

　　東至上海利園、南至新閘路、細(xì)致石門二路、北至順德路。

　　靜安區(qū)對這里的定位是“人文百年斯文里，靜安蘇河金融灣”。

　　同樣是靜安區(qū)非常核心的地段。

　　地塊也不大1.68萬平，容積率3.53，計(jì)容建面5.9萬方。

　　起始價(jià)48.7億，樓板價(jià)8.2萬/平。

　　不過地塊含有21%的商業(yè)。

　　目前國際麗都城二手價(jià)格11萬左右，考慮到當(dāng)下新房和05年新房的代際差，未來新房售價(jià)至少也是15萬以上。

　　周邊的項(xiàng)目像昌平云岸、華發(fā)仁恒蘇河世紀(jì)、海玥黃浦源等去年推出的都是14萬/平左右的價(jià)格。

　　不過今年曹家渡的康定壹拾玖已經(jīng)賣到了17萬。

　　再加上地塊裝修要求7000元/平，如果300平的大平層，光裝修就花了210萬，妥妥地頂豪裝修。

　　這些情況或許會(huì)提高地塊的預(yù)期。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

　　今日前10位粉絲，免費(fèi)1V1咨詢！

　　掃碼?留言你的難題，獲取專家定制方案！

　　虹口北外灘-17萬+

　　北外灘的新房太稀缺了。

　　目前就是海泰北外灘新房在賣，17萬/平。

　　二手沒什么好對比的項(xiàng)目。

　　這塊地面積1.94萬平，容積率2.63，計(jì)容建面5.1萬方，起拍樓面價(jià)8.65萬/平。

　　地塊相對規(guī)整，方案設(shè)計(jì)也好做。

　　在瑞虹新城這邊金茂已經(jīng)拉高了虹口區(qū)核心板塊的地價(jià)。

　　北外灘的地價(jià)一定會(huì)參考瑞虹這邊。

　　未來可能又是一個(gè)17萬的項(xiàng)目。

　　真如翠谷-13萬+

　　普陀區(qū)今年第一次拍地，就把嵐皋糧庫地塊拿出來了。

　　地塊面積4.72萬方，住宅部分的容積率2.5。

　　起拍總價(jià)57億，樓面價(jià)5.15萬/平。

　　這絕對是普陀最重視的一塊地。

　　今年普陀推出了兩大核心規(guī)劃：

　　真如之心、真如翠谷。

　　真如翠谷就是剛剛完成拆遷的嵐皋糧庫。

　　是整個(gè)真如北部最重要的一塊拼圖。

　　如果這塊地火不了，那么一定影響整個(gè)真如翠谷的發(fā)展。

　　目前新房就是品尊國際在售，11萬的價(jià)格。

　　二手的中駿天悅、中海臻如府也都是10-11萬的價(jià)格。

　　上一次還是2021年，蘇河望這塊地，樓板價(jià)8.43萬/平。

　　這么看，真如也要沖擊10萬的樓板價(jià)。

　　開發(fā)商大概率是按照13萬以上的售價(jià)去拍地了。

免費(fèi)送你一份

《2025上海買房避坑指南》

觀觀詳細(xì)分析：

上海的房子是賣是留？

　　唐鎮(zhèn)地王-沖擊9萬？

　　唐鎮(zhèn)的新房一直是不愁賣的。

　　這次的地塊就在華發(fā)半島華庭東面，位置還不錯(cuò)。

　　如果要說有什么缺點(diǎn)，可能就是離地鐵站稍遠(yuǎn)，1.3公里。

　　地塊面積2.3萬方，容積率2.3，起拍價(jià)19.5億，起拍樓面價(jià)3.74萬。

　　去年保利在唐鎮(zhèn)的地樓板價(jià)就已經(jīng)4.4萬/平，可售樓板價(jià)5萬+。

　　不過這個(gè)地離地鐵站近，單看保利這個(gè)地，可能會(huì)覺得新地塊不會(huì)比這個(gè)更高。

　　但是曹路這次的地可售樓面積都4.8萬/平，唐鎮(zhèn)的地肯定會(huì)更火。

　　莘莊北廣場-8萬+

　　莘莊這塊地旁邊就是莘莊鎮(zhèn)政府。

　　地塊面積2.6萬平，容積率2.5，起拍總價(jià)28億，起拍樓板價(jià)4.3萬/平。

　　莘莊北廣場上一次拍地還是2023年，當(dāng)時(shí)地價(jià)拍到4.8萬/平。

　　房價(jià)還受到房東聯(lián)動(dòng)價(jià)的限制，8萬/平。

　　這次沒有限價(jià)了，地價(jià)肯定是突破前高，在5-6萬之間。

　　上海賣房，如何賣的快？

　　試試最先進(jìn)的“換房寶理念”，平均賣房周期41天

　　AI互聯(lián)網(wǎng)賣房新方法，讓房東賣的比鄰居更快

　　現(xiàn)在掃碼給你一個(gè)名額？最后5個(gè)名額

　　淀山湖大道-4萬+

　　青浦這次出讓的地塊在淀山湖大道站附近。

　　由5塊地組成，地塊總面積7萬方，綜合容積率2.09，起拍價(jià)21.9億，起拍樓面積1.5萬/平。

　　商業(yè)部分都是自持。

　　地塊的總價(jià)不低，可能參拍企業(yè)不會(huì)特別多。

　　這邊的比較近的成交地塊是盛青云馳這個(gè)城中村地塊，當(dāng)時(shí)地價(jià)1.6萬/平。

　　這次實(shí)際起拍價(jià)已經(jīng)超過1.6萬。

　　不過考慮到華為園區(qū)已經(jīng)入住，淀山湖大道這里的房子對于華為的員工來說通勤非常友好。

　　可能會(huì)對開發(fā)商的預(yù)期有一定影響。

　　奉賢南橋-6萬

　　南橋地塊面積2.57萬平，容積率1.2，起拍總價(jià)6.78億，起拍樓板價(jià)2.2萬/平。

　　地塊的容積率極低，會(huì)是奉賢的一個(gè)高端改善盤。

　　之前奉賢新城08單元這邊中建地塊也是1.2容積率，樓面積3.19萬/平。

　　項(xiàng)目整盤限價(jià)5.5萬/平。其中疊加的售價(jià)6萬，聯(lián)排7萬。

　　這次拍出來的地價(jià)估計(jì)不會(huì)比中建的低。

　　小結(jié)

　　6、7月雖然是上海樓市的淡季，但是土地市場會(huì)先熱一波。

　　拉升新房，重建價(jià)格梯度的意思很明顯了。

　　不少區(qū)域的房價(jià)會(huì)被重新拉高。

　　在不斷上漲的新房價(jià)格面前，二手市場的機(jī)會(huì)會(huì)越來越多。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。