惠州，又火出圈了！

“惠州降價(jià)最狠的樓盤，大亞灣區(qū)澳頭臻悅府，備案價(jià)從1.47萬/平降到9千/平，但實(shí)際銷售價(jià)格則更低，低至7千/平，破了大亞灣新房近五年的最低單價(jià)紀(jì)錄。”

整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)中凌亂了。

#1

惠陽(yáng)、大亞灣多個(gè)樓盤打骨折

惠陽(yáng)淡水的現(xiàn)房東方鉑悅府，從備案價(jià)1.5萬/平，直接降到了8600元/平，還送車位和物業(yè)費(fèi)，相當(dāng)于打了5折。

根據(jù)項(xiàng)目喜報(bào)披露，降價(jià)后一天就賣出了56套。

因降價(jià)讓成交量上漲顯而易見。

惠陽(yáng)的中洲河谷花園，此前1.4萬/平，現(xiàn)在7800元/平起，全場(chǎng)5.8折還任選車位，首付3萬，月供2500元起。

據(jù)媒體報(bào)道，大亞灣區(qū)澳頭海倫堡·臻悅府更是英勇，低樓層價(jià)格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/平方米，從備案價(jià)1.47萬/平，降到了7000元/平，直接打了4.8折，瞬間引爆輿論。

而當(dāng)澎湃新聞的記者采訪大亞灣區(qū)房管局電話咨詢項(xiàng)目情況時(shí)，工作人員表示：“房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒有其他問題，可以正常網(wǎng)簽。”

一覺醒來血虧50萬，大多數(shù)老業(yè)主們情緒激動(dòng)，表示無法接受。

于是，聯(lián)合起來，維權(quán)了。

5月22日，財(cái)聯(lián)社記者分別致電上述項(xiàng)目獲悉，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門均已介入，這兩個(gè)項(xiàng)目均已暫停對(duì)外銷售。

其中，大亞灣區(qū)房管局相關(guān)人士告訴記者，對(duì)于封盤事宜，需要向具體業(yè)務(wù)部門核實(shí)后，才能給予回復(fù)。

隨著各大房企降價(jià)打折太猛，底褲不保的情況下，惠陽(yáng)住建局考慮到穩(wěn)定市場(chǎng)原因，連夜緊急出臺(tái)政策， 嚴(yán)禁首付貸、返首付、零首付！

#2

惠陽(yáng)嚴(yán)禁首付貸、返首付、零首付！

5月20日，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，涉及五“嚴(yán)”舉措。

其中，明確嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

對(duì)造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)(鎖盤)，一經(jīng)查實(shí)存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。

對(duì)于大亞灣降價(jià)原因，5月22日，房產(chǎn)管理局工作人員表示，網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀。

項(xiàng)目由精裝改毛坯，備案價(jià)確實(shí)有所調(diào)整，但部分中介在介紹時(shí)，未清晰說明交付標(biāo)準(zhǔn)，造成了誤解。

降價(jià)打折情況不止出現(xiàn)在惠州，此前也有昆山樓盤降價(jià)案例被罰。

5月6號(hào)，昆山住建局一份處罰公告在網(wǎng)上流傳，據(jù)內(nèi)容所寫，當(dāng)?shù)赜袃蓚€(gè)樓盤因?yàn)檫`規(guī)操作被處罰，還發(fā)了紅頭文件通報(bào)批評(píng)。

文件指出，下一階段昆山市住建局將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)銷售行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將從嚴(yán)處理。

而這兩個(gè)樓盤的違規(guī)操作的原因就是降價(jià)了....

樓市集體降價(jià)這事，并非偶然。

上個(gè)月28日，惠州市惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就發(fā)布關(guān)于全方位宣傳購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的函，其中提及對(duì)城鄉(xiāng)居民在惠陽(yáng)區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品住房給予特價(jià)、團(tuán)購(gòu)折扣，而折扣甚至可低至八折。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有近20城發(fā)布“購(gòu)房團(tuán)購(gòu)”相關(guān)政策及活動(dòng)，其中包括：

廣東惠州，浙江杭州，四川資陽(yáng)、內(nèi)江，福建寧德、河南駐馬店、滎陽(yáng)、濟(jì)源、漯河、洛陽(yáng)，安徽亳州、銅陵、滁州，江蘇鹽城，陜西安康，吉林長(zhǎng)春，新疆烏魯木齊等。

其中，不少城市官方發(fā)布的購(gòu)房團(tuán)購(gòu)相關(guān)政策都不約而同地表達(dá)出了“團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅比例”的意思。

而團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠幅度，有的是不低于備案價(jià)85%，有的是不低于備案價(jià)80%。

除此之外，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的其他樓盤也采取了降價(jià)促銷手段，一些樓盤推出特價(jià)房、贈(zèng)送停車位、購(gòu)物券等優(yōu)惠活動(dòng)，甚至提供高額立減。這些降價(jià)行為在一定程度上刺激了惠州樓市的成交。

#3

樓市博弈已到關(guān)鍵時(shí)刻

如今的樓市面臨什么情況，大家應(yīng)該都有所感知。

根據(jù)安居客的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表示，廣東房?jī)r(jià)在產(chǎn)生大面積的下降，價(jià)格區(qū)間雖然鎖定在5111元/平米（陽(yáng)春）～58093元/平米（深圳）整體幅度較大，但大多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)處于持續(xù)下降趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)降價(jià)，這對(duì)很多沒買房的朋友來說的確是一件難得的好事，大家就會(huì)紛紛搶奪，促進(jìn)樓市成交量。

但為什么會(huì)降價(jià)這么猛，幾近斷腰求生？

開發(fā)商或許已經(jīng)到了逼不得已的危急情勢(shì)之中。

為什么這么說呢？

因?yàn)榛葜輲?kù)存巨大，眾所周知，惠州根本就不缺房子，當(dāng)你走進(jìn)這座城市，目光所及之處都是高樓林立。

據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州的庫(kù)存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2月。其中，庫(kù)存量最大的正是大亞灣片區(qū)，達(dá)336.3萬平方米。

若不進(jìn)行降價(jià)處理，房子的銷售壓力會(huì)越來越大，資金承壓將難以繼續(xù)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的累計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)比單月樓市銷售的金額和面積，能夠揭示樓市當(dāng)前的整體態(tài)勢(shì)！

圖是全國(guó)新房月成交金額，2023年4月為9205億元，2023年3月為15096億元。全國(guó)新房成交金額在4月出現(xiàn)了接近40%的環(huán)比跌幅！

2023年4月份全國(guó)房地產(chǎn)商品房成交量7690萬平方米，3月份成交量為14813萬平方米。

從最近幾個(gè)月國(guó)內(nèi)的商品房銷量上來看，樓市并沒有真正的回暖，反而是頹勢(shì)越來越明顯，開發(fā)商壓力已經(jīng)到了難以想象的地步。

不少城市的開發(fā)商寧愿冒被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，也要降價(jià)賣房，說明了它們目前的資金壓力接近觸頂。

畢竟這些年地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道越來越有限，并且蓋好的房子也難以出售，導(dǎo)致企業(yè)無法通過賣房獲取足夠的現(xiàn)金流，勢(shì)必就會(huì)造成現(xiàn)金流斷裂。

在面對(duì)資金高度緊張的情況下，許多開發(fā)商被迫做出艱難的決定，決定采用降價(jià)的方式出售房產(chǎn)以獲取資金，保證企業(yè)正常的運(yùn)營(yíng)。

雖然惠州是珠三角房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)城市，但從數(shù)據(jù)反饋來看，一線城市深圳、廣州等同樣難以逃避大趨勢(shì)的影響。

樓市在狂歡過后，留下的卻是一地雞毛。

對(duì)于當(dāng)前樓市，若市場(chǎng)一直出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象，短暫走量之后，長(zhǎng)期的深度觀望必將嚴(yán)重反噬市場(chǎng)的修復(fù)能力。

考慮到開發(fā)商作為市場(chǎng)主體的安全性，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)不能單純依靠“不準(zhǔn)房?jī)r(jià)下跌”的手段來維穩(wěn)，必須尋求其他更加切實(shí)有效的方法來解決開發(fā)商的債務(wù)問題，以及買方消費(fèi)力的復(fù)蘇，否則這一矛盾勢(shì)必會(huì)愈演愈烈。

希望，房地產(chǎn)業(yè)能盡快撥云見日，步入復(fù)蘇的軌道。

作者：深惠君

參考資料來源：惠陽(yáng)住建局、澎湃新聞、每日經(jīng)濟(jì)新聞等