(曲濤/文)上半年,房地產市場表現相對平淡。經歷了一季度的沖高后持續回落,當前市場疲態已顯,復蘇動能表現放緩。
從房地產企業的業績表現來看,根據CRIC監測,上半年百強房企累計業績盡管實現同比微增,但增幅較四月份和五月份已有明顯回落,行業短期內仍面臨下行壓力。
另一方面,隨著多家房企披露了上半年銷售業績,部分此前公布了今年銷售目標的企業,“期中考試”成績單也正式出爐了。
根據中房網監測,2023年1-6月份16家房企銷售目標完成率整體接近五成,僅次于2021年同期水平,處于近五年來同期第二高的水平。
這個成績多少有些出乎意外,但又是意料之中。
今年以來,越來越多的房企不再公布銷售目標,即使那些已經公布銷售目標的企業,目標增幅水平有限。除個別房企外,大多數企業都將銷售目標增幅控制在5%-10%之間,還有一部分企業今年的銷售目標處于零增長甚至負增長區間。
房地產企業在經營過程中越來越低調務實,對銷售目標的制定也更多的是從實際出發,這也使得上半年的銷售目標完成情況處于近年來相對較高的水平。
10家房企銷售目標完成率超過五成
具體來看,根據中房網不完全統計,本期納入已公布2023年銷售目標的典型房企數量為16家,結合企業公告以及克而瑞研究中心監測的銷售數據測算,1-6月份16家房企銷售目標完成率均值為49.69%。
在監測的16家房企中,10家房企銷售目標完成率超過五成,其余6家房企的銷售目標完成率在30%-45%之間。
從上半年情況來看,信達地產的銷售目標完成情況最好,其目標完成率為68.70%,排在已公布銷售目標的16家房企之首。雖然與其2021年同期高達81.24%的目標完成率相比還有一定距離,但已大幅超過2022年同期53.91%的水平。
除信達地產外,深圳控股和越秀地產兩家房企的目標完成率也均超過六成,分別為64.30%和63.35%;目標完成率在50%~60%之間的企業有7家,分別是:中國金茂、天地源、華潤置地、中海地產、美的置業、龍湖集團和招商蛇口;綠城中國和雅居樂兩家房企的目標完成率在40%~50%之間;首開股份、華遠地產、眾安集團和建業地產四家房企的目標完成率不足四成。
規模房企去化水平相對較強
另外,從“千億”房企的表現來看,根據中房網不完全統計,目前已經公布2023年度銷售目標達到或超過千億元以上水平的房企有7家,分別是:中海地產、招商蛇口、華潤置地、綠城中國、龍湖集團、中國金茂和越秀地產。
據粗略測算,上半年上述7家“千億”級房地產企業的銷售目標完成率均值為52.85%,高于本次納入統計范圍的16家企業平均水平3.16個百分點。其余9家銷售目標不足“千億”的房企,其銷售目標整體完成率均值為47.22%,低于16家房企平均水平2.47個百分點。
整體來看,上半年“千億”級房地產企業的銷售目標完成情況遠遠好于去年同期水平。這主要得益于大型房企操盤去化能力較強,再疊加其品牌知名度的不斷提升,面對目前相對比較低迷的市場環境,大型房企的銷售狀況明顯要好于中小房企。
三季度成關鍵
從過往來看,“高杠桿,高負債、高周轉”的激進行為,使得一批房企在經營過程中逐漸積累了大量的風險。面對金融政策的逐步收緊,企業沒有展示出過硬的防范風險能力,導致大量房地產企業出現暴雷,旗下項目不能如期交付。
隨著行業進入深度調整期,大多數房地產企業對外公布銷售目標的意愿明顯減弱。除了一部分房企愈發低調以外,曾經一些“吹牛”的房企相繼暴雷離場。
企業在摒棄了過分追求規模化的發展方式后,轉而通過主動管控規模和杠桿水平,以換取企業平穩健康的發展。在當前的市場大環境下,也算是一種“被成熟”的表現。
另一方面,盡管近期召開的政治局會議對房地產的定調有了重大轉變,也給整個行業吃下一顆“定心丸”。但作為房地產企業,更要清醒的認識到,目前行業風險尚未出清,大多數企業的流動性壓力不減。
從數據上看,根據CRIC監測,三季度房企債券到期規模高達1830億元,為年內債券到期的第二大高峰,企業整體償債壓力仍然較大。所以,房地產企業在三季度的業績表現對于全年至關重要。因此,在即將到來的八、九月份,要抓住政策的時間窗口,加速去化搶收才是生存的第一要務。
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