近期樓市一片死寂，不過營銷電話接到不少，基本來自位于金山三環邊的萬科城市之光。

項目去年開盤至今，整體銷量一直不差，不過樓市輿論相對一般，正好借著近期的瘋狂分銷，聊聊項目。

去化情況

項目2022年3月領證上市，截至目前備案1730套，網簽1440套，去化率83%。

項目上市近1年半，做到這樣的數據，可以說是非常亮眼。

不過由于公租房存在，加上超級大盤，實際去化率并沒有想象的輕松。

目前備案樓棟數據如下：

項目分成南北區，目前北區已經全部備案，南區還有一半以上未備案。

從數據來看，備案的三棟公租房，全部網簽合計526套。

扣除這些配建房后，項目商品房網簽914套，商品房去化率75%。

從樓棟領證順序以及網簽來看，去年首批開盤的都做到80%以上，后續樓棟也做到70%左右，目前網簽較低的是北區7#，南區40#，領證時間偏短。

在福州這樣的樓市環境下，萬科城市之光這樣的去化表現，雖然極具爭議，但是依然稱得上，市區非改善盤，賣得最好的一個，沒有之一。

對于項目而言，定位TOD項目，超級大盤，即便去化率不低，但是實際壓力依然很大。

項目商品房合計2268套，目前備案1204套，還有1064套未備案，所以實際去化率僅40%。

即便按照福州市區賣最好的項目來看，還要保持這個勢頭再來一遍，相當于清盤要到2025年初。

當然這只是簡單的數據換算，對于這一年半的上市周期，去化走勢也值得關注，數據如下：

從月網簽數據來看，項目開盤即巔峰，隨后持續走低，今年年初有所反彈，隨后再一次走低。

前幾個月月均只有30套左右，8月過半也只有10套。

雖然這樣的數據，在福州依然可以排得上榜，不過對于項目自身而言，壓力也是巨大。

如果按月均30套計算，還需要45個月，近4年時間，2027年清盤。

綜上，通過上面的數據分析，其實已經可以發現這個福州賣最好的項目，雖然網簽數據很優秀，但是實際的情況卻是，去化持續走低，實際庫存破千套。

分銷情況

當初項目開盤，沒有采取分銷做到高去化，不過今年也被迫開啟分銷，近期中介瘋狂電話營銷，原因也比較簡單。

按網絡信息：分銷提傭，2.3-5萬/套，提升至5-8.5萬/套，此前周去化5-8套，當前周去化13套。

從信息來看，項目分銷提擁，一套增加了3萬左右，按套均300萬計算，提升1%。

這樣的數據，放在前兩年，對比當初的帝封江、三江口等高額傭金，可能還無法做到中介如此狂熱，不過今年樓市已經非常慘淡。

民企暴雷，土拍低迷，國企兜底，整個市場都沒有太多新品供應，國企也是佛系賣房，剩余存量滯銷盤，擺爛等著工抵。

對于整個市場來說，能賺錢分銷的項目太少。

近期一個現象就是不少房產博主開始賣二手，其實也很簡單，目前二手市場，不少客戶肯自動降價，近期部分新盤交房后，個別特價房就是代表。

這些急著出手的房源，在二手市場的交易度也相對容易，特別在目前一手沒有搞頭的背景下。

所以當初賣得不錯的萬科城市之光，提高傭金后，自然吸引了不少中介，也給項目帶來了一定的訪客量。

對于分銷最大的吸引就是特價房，截取中介朋友圈的特價房源：

從特價房源來看，都位于北區的連廊樓棟，對比備案價，92-94折。

房源分布情況，要么頂樓，要么架空底層，要么敏感數字層，真正中高層房源并不多。

這些特殊房源，折后均價也要2.7-2.9W。

對于項目當初開盤，給出了一系列優惠折扣，最終折扣力度也在94折左右。

以這次特價的北區為例做個對比：

從首期的三棟，對比目前分銷特價的三棟，可以發現目前三棟的備案單價更高，比首期貴了1K左右。

目前看折扣力度沒有太大差異，最后折后均價對比首期依然貴了500-800。

綜上，對于這樣大力度的分銷，最終發現特價房源都是頂天立地，被市場挑剩的房源，折扣力度也一般，對比去年還更貴。

只能說這樣的營銷，緊緊是讓利中介，對于購房者看不到一絲讓步。

后續思考

對于項目而言，目前雖然提傭，中介持續帶客，不過整體價格并沒有太大松動。

從營銷走勢來看，預計項目會對定價相對更低的北區，進行清盤行動，后續南區根據去化進度，開啟進一步的推盤，屆時即便價格松動，北區也已經賣完，不會有太多影響。

按戶型去化走勢來看，92平米賣得最好，119次之，剛改戶型賣得最差。

按項目庫存來看，119平連廊端頭、132平板樓，實際去化率都不到40%，連廊樓棟合計還有近千套庫存。

面對這樣的數據，只能說在價格沒有松動前，都不建議過早入手，何時讓利購房者，才值得關注。

項目思考

唱空分析完項目的去化價格數據后，來聊聊項目的輿論，從開盤至今，這個三環邊的項目，個人沒聽到太多表揚的話。

聊房群基本都在唱衰該盤，很容易被拿來與其他價位類似的新盤做對比，最典型就是南二環的四大金剛。

不過從去化表現來看，四大金剛一起上，可能都打不過它，其他盤也沒有比它賣得更好的。

對于項目而言最容易對比的周邊新盤有兩個，一個是南面的超級大盤新榕金城灣，一個是郭厝里的融僑悅江南。

以次新融僑悅江南做個對比，目前二手中高層毛坯成交均價2.4W左右。

項目距離4、5號線交匯站700米，對比城市之光距離市中心更近，如果按傳統區位來看，這個項目明顯更優。

當然這只是傳統感受，個人當初對比350W是龍湖天序112平，還是城市之光119平，選擇萬科。

這次對比悅江南，首先是區位，雖然一個三環邊周邊工業區，一個更靠近市中心，不過區位因素很多，悅江南夾在兩座小山之間，毫無拓展可言，除了地鐵外，周邊沒有任何配套。

城市之光雖然三環邊，看上去配套也就一個地鐵，不過巨量開發，自身配建的商業，配合已經成型入駐的橘園洲產業園，在未來的預期肯定更強。

對于城市之光的定價，以首開為例，市場談到就是3萬買三環邊，但是實際真正購入價，比如北區連廊精裝2.8W，中戶2.65W。

此時，拿剛需戶型做對比，悅江南毛坯2.4W，城市之光精裝2.65W，實際的差價就沒有市場傳言的那么大。

對于項目而言，目前4號線即將開通，不過過江段依然沒有打通，此前所謂還要XX年的數據，只能說過于武斷，地鐵全線打通沒有傳言的那么困難。

綜上，城市之光的區位，確實有一定爭議，但是也并非沒有亮點，能夠做到這1年半，福州賣最好的非改善盤，只能說市場也是認可。

當然對于一個項目，即便有數據支撐，是否值得提前上車，也要多做思考，項目雖然首開部分樓棟均價不算太高，但是目前整體定價并不低。

整個福州樓市遇冷嚴重，面對后續還有一堆樓棟未開，房企提傭的背后，也已經展示出疲軟的表現。

個人建議不如多等等，節約點利息，等到真正特價的時候，或者等到現房的時候，或者等到地鐵打通的時候，或者等到二手急出的時候。