近期樓市一片死寂，不過(guò)營(yíng)銷電話接到不少，基本來(lái)自位于金山三環(huán)邊的萬(wàn)科城市之光。

項(xiàng)目去年開盤至今，整體銷量一直不差，不過(guò)樓市輿論相對(duì)一般，正好借著近期的瘋狂分銷，聊聊項(xiàng)目。

去化情況

項(xiàng)目2022年3月領(lǐng)證上市，截至目前備案1730套，網(wǎng)簽1440套，去化率83%。

項(xiàng)目上市近1年半，做到這樣的數(shù)據(jù)，可以說(shuō)是非常亮眼。

不過(guò)由于公租房存在，加上超級(jí)大盤，實(shí)際去化率并沒有想象的輕松。

目前備案樓棟數(shù)據(jù)如下：

項(xiàng)目分成南北區(qū)，目前北區(qū)已經(jīng)全部備案，南區(qū)還有一半以上未備案。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，備案的三棟公租房，全部網(wǎng)簽合計(jì)526套。

扣除這些配建房后，項(xiàng)目商品房網(wǎng)簽914套，商品房去化率75%。

從樓棟領(lǐng)證順序以及網(wǎng)簽來(lái)看，去年首批開盤的都做到80%以上，后續(xù)樓棟也做到70%左右，目前網(wǎng)簽較低的是北區(qū)7#，南區(qū)40#，領(lǐng)證時(shí)間偏短。

在福州這樣的樓市環(huán)境下，萬(wàn)科城市之光這樣的去化表現(xiàn)，雖然極具爭(zhēng)議，但是依然稱得上，市區(qū)非改善盤，賣得最好的一個(gè)，沒有之一。

對(duì)于項(xiàng)目而言，定位TOD項(xiàng)目，超級(jí)大盤，即便去化率不低，但是實(shí)際壓力依然很大。

項(xiàng)目商品房合計(jì)2268套，目前備案1204套，還有1064套未備案，所以實(shí)際去化率僅40%。

即便按照福州市區(qū)賣最好的項(xiàng)目來(lái)看，還要保持這個(gè)勢(shì)頭再來(lái)一遍，相當(dāng)于清盤要到2025年初。

當(dāng)然這只是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)換算，對(duì)于這一年半的上市周期，去化走勢(shì)也值得關(guān)注，數(shù)據(jù)如下：

從月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目開盤即巔峰，隨后持續(xù)走低，今年年初有所反彈，隨后再一次走低。

前幾個(gè)月月均只有30套左右，8月過(guò)半也只有10套。

雖然這樣的數(shù)據(jù)，在福州依然可以排得上榜，不過(guò)對(duì)于項(xiàng)目自身而言，壓力也是巨大。

如果按月均30套計(jì)算，還需要45個(gè)月，近4年時(shí)間，2027年清盤。

綜上，通過(guò)上面的數(shù)據(jù)分析，其實(shí)已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)這個(gè)福州賣最好的項(xiàng)目，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)很優(yōu)秀，但是實(shí)際的情況卻是，去化持續(xù)走低，實(shí)際庫(kù)存破千套。

分銷情況

當(dāng)初項(xiàng)目開盤，沒有采取分銷做到高去化，不過(guò)今年也被迫開啟分銷，近期中介瘋狂電話營(yíng)銷，原因也比較簡(jiǎn)單。

按網(wǎng)絡(luò)信息：分銷提傭，2.3-5萬(wàn)/套，提升至5-8.5萬(wàn)/套，此前周去化5-8套，當(dāng)前周去化13套。

從信息來(lái)看，項(xiàng)目分銷提擁，一套增加了3萬(wàn)左右，按套均300萬(wàn)計(jì)算，提升1%。

這樣的數(shù)據(jù)，放在前兩年，對(duì)比當(dāng)初的帝封江、三江口等高額傭金，可能還無(wú)法做到中介如此狂熱，不過(guò)今年樓市已經(jīng)非常慘淡。

民企暴雷，土拍低迷，國(guó)企兜底，整個(gè)市場(chǎng)都沒有太多新品供應(yīng)，國(guó)企也是佛系賣房，剩余存量滯銷盤，擺爛等著工抵。

對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，能賺錢分銷的項(xiàng)目太少。

近期一個(gè)現(xiàn)象就是不少房產(chǎn)博主開始賣二手，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，目前二手市場(chǎng)，不少客戶肯自動(dòng)降價(jià)，近期部分新盤交房后，個(gè)別特價(jià)房就是代表。

這些急著出手的房源，在二手市場(chǎng)的交易度也相對(duì)容易，特別在目前一手沒有搞頭的背景下。

所以當(dāng)初賣得不錯(cuò)的萬(wàn)科城市之光，提高傭金后，自然吸引了不少中介，也給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的訪客量。

對(duì)于分銷最大的吸引就是特價(jià)房，截取中介朋友圈的特價(jià)房源：

從特價(jià)房源來(lái)看，都位于北區(qū)的連廊樓棟，對(duì)比備案價(jià)，92-94折。

房源分布情況，要么頂樓，要么架空底層，要么敏感數(shù)字層，真正中高層房源并不多。

這些特殊房源，折后均價(jià)也要2.7-2.9W。

對(duì)于項(xiàng)目當(dāng)初開盤，給出了一系列優(yōu)惠折扣，最終折扣力度也在94折左右。

以這次特價(jià)的北區(qū)為例做個(gè)對(duì)比：

從首期的三棟，對(duì)比目前分銷特價(jià)的三棟，可以發(fā)現(xiàn)目前三棟的備案單價(jià)更高，比首期貴了1K左右。

目前看折扣力度沒有太大差異，最后折后均價(jià)對(duì)比首期依然貴了500-800。

綜上，對(duì)于這樣大力度的分銷，最終發(fā)現(xiàn)特價(jià)房源都是頂天立地，被市場(chǎng)挑剩的房源，折扣力度也一般，對(duì)比去年還更貴。

只能說(shuō)這樣的營(yíng)銷，緊緊是讓利中介，對(duì)于購(gòu)房者看不到一絲讓步。

后續(xù)思考

對(duì)于項(xiàng)目而言，目前雖然提傭，中介持續(xù)帶客，不過(guò)整體價(jià)格并沒有太大松動(dòng)。

從營(yíng)銷走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)對(duì)定價(jià)相對(duì)更低的北區(qū)，進(jìn)行清盤行動(dòng)，后續(xù)南區(qū)根據(jù)去化進(jìn)度，開啟進(jìn)一步的推盤，屆時(shí)即便價(jià)格松動(dòng)，北區(qū)也已經(jīng)賣完，不會(huì)有太多影響。

按戶型去化走勢(shì)來(lái)看，92平米賣得最好，119次之，剛改戶型賣得最差。

按項(xiàng)目庫(kù)存來(lái)看，119平連廊端頭、132平板樓，實(shí)際去化率都不到40%，連廊樓棟合計(jì)還有近千套庫(kù)存。

面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，只能說(shuō)在價(jià)格沒有松動(dòng)前，都不建議過(guò)早入手，何時(shí)讓利購(gòu)房者，才值得關(guān)注。

項(xiàng)目思考

唱空分析完項(xiàng)目的去化價(jià)格數(shù)據(jù)后，來(lái)聊聊項(xiàng)目的輿論，從開盤至今，這個(gè)三環(huán)邊的項(xiàng)目，個(gè)人沒聽到太多表?yè)P(yáng)的話。

聊房群基本都在唱衰該盤，很容易被拿來(lái)與其他價(jià)位類似的新盤做對(duì)比，最典型就是南二環(huán)的四大金剛。

不過(guò)從去化表現(xiàn)來(lái)看，四大金剛一起上，可能都打不過(guò)它，其他盤也沒有比它賣得更好的。

對(duì)于項(xiàng)目而言最容易對(duì)比的周邊新盤有兩個(gè)，一個(gè)是南面的超級(jí)大盤新榕金城灣，一個(gè)是郭厝里的融僑悅江南。

以次新融僑悅江南做個(gè)對(duì)比，目前二手中高層毛坯成交均價(jià)2.4W左右。

項(xiàng)目距離4、5號(hào)線交匯站700米，對(duì)比城市之光距離市中心更近，如果按傳統(tǒng)區(qū)位來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目明顯更優(yōu)。

當(dāng)然這只是傳統(tǒng)感受，個(gè)人當(dāng)初對(duì)比350W是龍湖天序112平，還是城市之光119平，選擇萬(wàn)科。

這次對(duì)比悅江南，首先是區(qū)位，雖然一個(gè)三環(huán)邊周邊工業(yè)區(qū)，一個(gè)更靠近市中心，不過(guò)區(qū)位因素很多，悅江南夾在兩座小山之間，毫無(wú)拓展可言，除了地鐵外，周邊沒有任何配套。

城市之光雖然三環(huán)邊，看上去配套也就一個(gè)地鐵，不過(guò)巨量開發(fā)，自身配建的商業(yè)，配合已經(jīng)成型入駐的橘園洲產(chǎn)業(yè)園，在未來(lái)的預(yù)期肯定更強(qiáng)。

對(duì)于城市之光的定價(jià)，以首開為例，市場(chǎng)談到就是3萬(wàn)買三環(huán)邊，但是實(shí)際真正購(gòu)入價(jià)，比如北區(qū)連廊精裝2.8W，中戶2.65W。

此時(shí)，拿剛需戶型做對(duì)比，悅江南毛坯2.4W，城市之光精裝2.65W，實(shí)際的差價(jià)就沒有市場(chǎng)傳言的那么大。

對(duì)于項(xiàng)目而言，目前4號(hào)線即將開通，不過(guò)過(guò)江段依然沒有打通，此前所謂還要XX年的數(shù)據(jù)，只能說(shuō)過(guò)于武斷，地鐵全線打通沒有傳言的那么困難。

綜上，城市之光的區(qū)位，確實(shí)有一定爭(zhēng)議，但是也并非沒有亮點(diǎn)，能夠做到這1年半，福州賣最好的非改善盤，只能說(shuō)市場(chǎng)也是認(rèn)可。

當(dāng)然對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目，即便有數(shù)據(jù)支撐，是否值得提前上車，也要多做思考，項(xiàng)目雖然首開部分樓棟均價(jià)不算太高，但是目前整體定價(jià)并不低。

整個(gè)福州樓市遇冷嚴(yán)重，面對(duì)后續(xù)還有一堆樓棟未開，房企提傭的背后，也已經(jīng)展示出疲軟的表現(xiàn)。

個(gè)人建議不如多等等，節(jié)約點(diǎn)利息，等到真正特價(jià)的時(shí)候，或者等到現(xiàn)房的時(shí)候，或者等到地鐵打通的時(shí)候，或者等到二手急出的時(shí)候。