近期位于上海西的國(guó)貿(mào)天琴樾也已經(jīng)領(lǐng)證上市，同時(shí)鼓樓的高工小區(qū)也發(fā)布征遷方案，正好來(lái)聊聊福州的改善市場(chǎng)。

國(guó)貿(mào)天琴樾

2023年8月18日，首次備案兩棟住宅，#6、#10，合計(jì)110套，精裝備案均價(jià)5.3W，截至27日，網(wǎng)簽52套，去化率47%。

2022年12月10日，廈門國(guó)貿(mào)以底價(jià)25.81億拿下宗地2022-51號(hào)上海西新村地塊二，面積45畝，容積率3.2，樓面價(jià)2.68W，銷售指導(dǎo)價(jià)4.8W。分析：對(duì)于去年上海西的巨型舊改，兩幅純商分別被廈門建發(fā)和廈門國(guó)貿(mào)拿下，全部定位第四代住宅的改善盤，兩個(gè)項(xiàng)目近期都已經(jīng)開盤上市。

首先建發(fā)璞云提前上市，備案精裝單價(jià)5.16W，采取車位聯(lián)購(gòu)優(yōu)惠的策略，精裝4.8萬(wàn)/m，車位40萬(wàn)/個(gè)。

雖然全部樓棟都已經(jīng)開盤，不過(guò)網(wǎng)簽備案延遲較大，目前項(xiàng)目備案4棟，合計(jì)230套，網(wǎng)簽221套。

隨著建發(fā)上市做到較好的表現(xiàn)后，國(guó)貿(mào)緊隨其后，開盤消息4棟住宅234套，同樣采取車位聯(lián)購(gòu)優(yōu)惠的策略，精裝4.8萬(wàn)/㎡，車位45萬(wàn)/個(gè)。

從備案價(jià)對(duì)比來(lái)看，國(guó)貿(mào)首期備案均價(jià)比建發(fā)璞云，貴了1.5K，不過(guò)折后均價(jià)接近。

與建發(fā)一樣，開盤消息的房源數(shù)量都高于備案數(shù)量，傳出都是高去化，不過(guò)從網(wǎng)簽走勢(shì)來(lái)看有一定差異：

建發(fā)璞云，目前備案兩次，都在備案1天后開啟集中網(wǎng)簽，兩天內(nèi)網(wǎng)簽高達(dá)30-75套。

國(guó)貿(mào)天琴樾，目前領(lǐng)證8天，最高日網(wǎng)簽只有19套，從數(shù)據(jù)來(lái)看比璞云差了不少。

對(duì)于兩個(gè)項(xiàng)目，還有不少樓棟未備案，是否如網(wǎng)絡(luò)消息那樣熱銷，只能說(shuō)依然存疑。

不管最終如何，從建發(fā)到國(guó)貿(mào)，網(wǎng)簽的密度呈現(xiàn)減弱的趨勢(shì)。

聊完去化情況，看看價(jià)格情況：

由于是第四代住宅，所以存在奇偶層的差異，按這個(gè)特性做均價(jià)拆分，從對(duì)比來(lái)看，國(guó)貿(mào)由于整體面積更大，加上目前備案的樓棟，面積都在180以上，套均總價(jià)達(dá)到千萬(wàn)左右。

從奇偶層差價(jià)來(lái)看，對(duì)比建發(fā)璞云差價(jià)1-2K，國(guó)貿(mào)差價(jià)較小。

從公攤來(lái)看，由于都是高層的2T2板樓，公攤都不低，建發(fā)璞云由于面積偏小，所以部分樓棟公攤高達(dá)27%，可謂炸裂。

從備案樓棟位置來(lái)看，建發(fā)璞云南向三棟全部備案，國(guó)貿(mào)一棟算是社區(qū)樓王，一棟東靠白馬河，也算較好的樓棟。

可以說(shuō)兩個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)、優(yōu)惠策略，備案樓棟，完全一致。

從樓層差價(jià)來(lái)看，相比于建發(fā)璞云，國(guó)貿(mào)個(gè)別分水嶺樓層更明顯。

以偶數(shù)層為例，4樓、12樓、16樓，層差都在1000-3500。

與建發(fā)璞云一樣，項(xiàng)目高層差價(jià)沒有拉開，加上樓間距一般，如果意向高層房源，越高單價(jià)優(yōu)勢(shì)越明顯。

從目前網(wǎng)簽的房源分布來(lái)看，10號(hào)樓東端網(wǎng)簽遠(yuǎn)強(qiáng)于西端，在不考慮延遲的情況下，這棟樓存在一定的價(jià)格差。

以戶型圖為例，東端206平，西端185平，樓棟東靠白馬河，西端以四開間朝南的主流布局，東端采取側(cè)廳的布局，由于整個(gè)上海西都是鋼鐵森林，對(duì)于東端房源反而成了視野最好的優(yōu)勢(shì)房源。

從東西端差價(jià)來(lái)看，10層以下差價(jià)1.2K左右，高層差價(jià)3K-4K。

雖然存在明顯差價(jià)，不過(guò)對(duì)于樓棟而言，高層套均千萬(wàn)，東西端頭差價(jià)百萬(wàn)，面積差20平左右。

對(duì)于這個(gè)門檻的購(gòu)房者，相信對(duì)于產(chǎn)品的挑剔度更高，很明顯東端優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)烈。

對(duì)于國(guó)貿(mào)后續(xù)的去化，以及剩余樓棟的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)沒有想象的輕松。

相比于建發(fā)璞云更接近地緣改善，國(guó)貿(mào)整體面積門檻更高，整個(gè)項(xiàng)目的定位更接近頭部改善，但是對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目而言，做頭部豪宅，看不到稀缺資源。

最后，順便看看建發(fā)璞云后續(xù)兩棟的備案情況，項(xiàng)目首期兩棟備案均價(jià)5.16W，集中網(wǎng)簽，直接網(wǎng)絡(luò)刷屏，不過(guò)最終分析發(fā)現(xiàn)折后均價(jià)4.85W。

隨后備案的6#、7#，備案均價(jià)5.02W，對(duì)比首期樓棟，便宜1.4K，按當(dāng)時(shí)開盤優(yōu)惠來(lái)看，7號(hào)樓折后均價(jià)4.74W。

可以發(fā)現(xiàn)上海西所謂的豪宅，真正價(jià)格可能遠(yuǎn)低于很多人的預(yù)期，按樓棟差異來(lái)看，剩余區(qū)位更差的房源，預(yù)計(jì)部分均價(jià)4.5W左右。

綜上，對(duì)于上海西的改善盤，從表面數(shù)據(jù)來(lái)看，破5W的價(jià)格做到所謂的熱銷，但是實(shí)際數(shù)據(jù)成交4.8W，部分4.7W，后續(xù)不排除4.5W。

網(wǎng)簽趨勢(shì)也在走弱，至于是網(wǎng)簽內(nèi)部原因，還是真實(shí)去化就是如此，可以后續(xù)再關(guān)注看看。

鼓樓供應(yīng)

近期第二場(chǎng)土拍即將開始，不同于此前發(fā)布的第二批土地清單，第二次土拍并沒有太多亮眼地塊，不過(guò)第二批清單也預(yù)示著后續(xù)也會(huì)上架，這里面最受關(guān)注就是鼓樓區(qū)近期的舊改地塊，東大+高工。

兩幅地塊，一個(gè)面積46畝，容積率高達(dá)3.9，一個(gè)面積25畝，容積率僅2.5。

從征收公告來(lái)看，東大新村征收建筑面積7.17萬(wàn)平，安置房選項(xiàng)里面，主要可選項(xiàng)即原地安置，對(duì)于高工小區(qū)征收房屋建筑面積3.47萬(wàn)平，給出的安置選項(xiàng)里面，期房沒有原地只有東大新村。

從這份報(bào)告，配合土拍清單的地塊條件，很明顯25畝的高工小區(qū)，會(huì)以純商地塊出讓，屆時(shí)可以很好的打造一幅改善項(xiàng)目。

對(duì)于東大新村，容積率3.9，按目前兩幅地塊的征收面積達(dá)到10.64萬(wàn)方，地塊總建面12.14萬(wàn)方，預(yù)計(jì)安商比例會(huì)達(dá)到100%。

這樣的征收方案，以及預(yù)計(jì)的土地規(guī)劃，很明顯也是上海西的第二次復(fù)刻，屆時(shí)供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)引起一波熱度。

鼓樓除了這個(gè)舊改外，此前網(wǎng)友發(fā)布的一個(gè)截圖，楊橋河南新村選址面積246畝，屆時(shí)這個(gè)巨型舊改如果啟動(dòng)，鼓樓的“上海西”也會(huì)供應(yīng)上市，很明顯這樣的巨型舊改，純商地塊并不會(huì)缺。

從這些地塊的規(guī)劃和走勢(shì)來(lái)看，福州的安商房模式，也在土拍遇冷后，徹底落寞。

目前條件符合的地塊，盡量規(guī)劃出純商地塊從而促進(jìn)成交，剩余安置地塊，雖然還是安商房，不過(guò)也基本是100%安商房等同于原來(lái)的安置房，然后給出容積率等指標(biāo)偏高的規(guī)劃。

很明顯這樣的方案也就是早年的方案。

此時(shí)會(huì)看市場(chǎng)后續(xù)的供應(yīng)，可以發(fā)現(xiàn)鼓樓開啟供應(yīng)，而且會(huì)供應(yīng)出純商地塊，還不是一幅，斷供10多年的核心啟動(dòng)后，改善新盤預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)都不會(huì)少。

屆時(shí)如何定價(jià)，去化如何，會(huì)不會(huì)背刺近年的存在溢價(jià)的改善項(xiàng)目，都存在很大不確定性。

對(duì)于一個(gè)新盤，未來(lái)二手的定價(jià)，無(wú)非是市場(chǎng)供需決定，這幾年不少看上去沒有多驚艷的改善盤，二手溢價(jià)極高，其中最大的紅利就是斷供。

如果后續(xù)鼓樓接連開啟供應(yīng)，那些5W左右，破千萬(wàn)沒有稀缺資源的改善盤，二手要如何保值，相信會(huì)是一大難題。

盤點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于上海西的兩個(gè)純商，從目前消息面和備案數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)都相對(duì)優(yōu)秀，當(dāng)然里面也存在價(jià)格水分，以及后續(xù)是否能延續(xù)的問題。

對(duì)于有意向市區(qū)的改善購(gòu)房者，建議以預(yù)算做好區(qū)分，600W是改善，1000W也是改善，只不過(guò)這里面的側(cè)重點(diǎn)差異并不小。

如果以一個(gè)高總價(jià)買入一個(gè)偏地緣的改善盤，未來(lái)二手的流通性和保值都存在問題，改善≠保值，或者≠保值更簡(jiǎn)單，如果出現(xiàn)價(jià)位和樓盤定位偏差，相反更容易出現(xiàn)貶值。

至于近年的部分改善二手溢價(jià)，也基本得利于斷供。

如今土地供應(yīng)的預(yù)期已經(jīng)打開，官方也回歸主流，順應(yīng)推出優(yōu)質(zhì)純商，未來(lái)的二手市場(chǎng)，改善的保值難度并不會(huì)低于剛需盤。

對(duì)于購(gòu)房者，有意向改善新盤，建議多思考再下手。