近期位于上海西的國貿天琴樾也已經領證上市，同時鼓樓的高工小區也發布征遷方案，正好來聊聊福州的改善市場。

國貿天琴樾

2023年8月18日，首次備案兩棟住宅，#6、#10，合計110套，精裝備案均價5.3W，截至27日，網簽52套，去化率47%。

2022年12月10日，廈門國貿以底價25.81億拿下宗地2022-51號上海西新村地塊二，面積45畝，容積率3.2，樓面價2.68W，銷售指導價4.8W。分析：對于去年上海西的巨型舊改，兩幅純商分別被廈門建發和廈門國貿拿下，全部定位第四代住宅的改善盤，兩個項目近期都已經開盤上市。

首先建發璞云提前上市，備案精裝單價5.16W，采取車位聯購優惠的策略，精裝4.8萬/m，車位40萬/個。

雖然全部樓棟都已經開盤，不過網簽備案延遲較大，目前項目備案4棟，合計230套，網簽221套。

隨著建發上市做到較好的表現后，國貿緊隨其后，開盤消息4棟住宅234套，同樣采取車位聯購優惠的策略，精裝4.8萬/㎡，車位45萬/個。

從備案價對比來看，國貿首期備案均價比建發璞云，貴了1.5K，不過折后均價接近。

與建發一樣，開盤消息的房源數量都高于備案數量，傳出都是高去化，不過從網簽走勢來看有一定差異：

建發璞云，目前備案兩次，都在備案1天后開啟集中網簽，兩天內網簽高達30-75套。

國貿天琴樾，目前領證8天，最高日網簽只有19套，從數據來看比璞云差了不少。

對于兩個項目，還有不少樓棟未備案，是否如網絡消息那樣熱銷，只能說依然存疑。

不管最終如何，從建發到國貿，網簽的密度呈現減弱的趨勢。

聊完去化情況，看看價格情況：

由于是第四代住宅，所以存在奇偶層的差異，按這個特性做均價拆分，從對比來看，國貿由于整體面積更大，加上目前備案的樓棟，面積都在180以上，套均總價達到千萬左右。

從奇偶層差價來看，對比建發璞云差價1-2K，國貿差價較小。

從公攤來看，由于都是高層的2T2板樓，公攤都不低，建發璞云由于面積偏小，所以部分樓棟公攤高達27%，可謂炸裂。

從備案樓棟位置來看，建發璞云南向三棟全部備案，國貿一棟算是社區樓王，一棟東靠白馬河，也算較好的樓棟。

可以說兩個項目的定價、優惠策略，備案樓棟，完全一致。

從樓層差價來看，相比于建發璞云，國貿個別分水嶺樓層更明顯。

以偶數層為例，4樓、12樓、16樓，層差都在1000-3500。

與建發璞云一樣，項目高層差價沒有拉開，加上樓間距一般，如果意向高層房源，越高單價優勢越明顯。

從目前網簽的房源分布來看，10號樓東端網簽遠強于西端，在不考慮延遲的情況下，這棟樓存在一定的價格差。

以戶型圖為例，東端206平，西端185平，樓棟東靠白馬河，西端以四開間朝南的主流布局，東端采取側廳的布局，由于整個上海西都是鋼鐵森林，對于東端房源反而成了視野最好的優勢房源。

從東西端差價來看，10層以下差價1.2K左右，高層差價3K-4K。

雖然存在明顯差價，不過對于樓棟而言，高層套均千萬，東西端頭差價百萬，面積差20平左右。

對于這個門檻的購房者，相信對于產品的挑剔度更高，很明顯東端優勢更強烈。

對于國貿后續的去化，以及剩余樓棟的表現，預計沒有想象的輕松。

相比于建發璞云更接近地緣改善，國貿整體面積門檻更高，整個項目的定位更接近頭部改善，但是對于這個項目而言，做頭部豪宅，看不到稀缺資源。

最后，順便看看建發璞云后續兩棟的備案情況，項目首期兩棟備案均價5.16W，集中網簽，直接網絡刷屏，不過最終分析發現折后均價4.85W。

隨后備案的6#、7#，備案均價5.02W，對比首期樓棟，便宜1.4K，按當時開盤優惠來看，7號樓折后均價4.74W。

可以發現上海西所謂的豪宅，真正價格可能遠低于很多人的預期，按樓棟差異來看，剩余區位更差的房源，預計部分均價4.5W左右。

綜上，對于上海西的改善盤，從表面數據來看，破5W的價格做到所謂的熱銷，但是實際數據成交4.8W，部分4.7W，后續不排除4.5W。

網簽趨勢也在走弱，至于是網簽內部原因，還是真實去化就是如此，可以后續再關注看看。

鼓樓供應

近期第二場土拍即將開始，不同于此前發布的第二批土地清單，第二次土拍并沒有太多亮眼地塊，不過第二批清單也預示著后續也會上架，這里面最受關注就是鼓樓區近期的舊改地塊，東大+高工。

兩幅地塊，一個面積46畝，容積率高達3.9，一個面積25畝，容積率僅2.5。

從征收公告來看，東大新村征收建筑面積7.17萬平，安置房選項里面，主要可選項即原地安置，對于高工小區征收房屋建筑面積3.47萬平，給出的安置選項里面，期房沒有原地只有東大新村。

從這份報告，配合土拍清單的地塊條件，很明顯25畝的高工小區，會以純商地塊出讓，屆時可以很好的打造一幅改善項目。

對于東大新村，容積率3.9，按目前兩幅地塊的征收面積達到10.64萬方，地塊總建面12.14萬方，預計安商比例會達到100%。

這樣的征收方案，以及預計的土地規劃，很明顯也是上海西的第二次復刻，屆時供應預計會引起一波熱度。

鼓樓除了這個舊改外，此前網友發布的一個截圖，楊橋河南新村選址面積246畝，屆時這個巨型舊改如果啟動，鼓樓的“上海西”也會供應上市，很明顯這樣的巨型舊改，純商地塊并不會缺。

從這些地塊的規劃和走勢來看，福州的安商房模式，也在土拍遇冷后，徹底落寞。

目前條件符合的地塊，盡量規劃出純商地塊從而促進成交，剩余安置地塊，雖然還是安商房，不過也基本是100%安商房等同于原來的安置房，然后給出容積率等指標偏高的規劃。

很明顯這樣的方案也就是早年的方案。

此時會看市場后續的供應，可以發現鼓樓開啟供應，而且會供應出純商地塊，還不是一幅，斷供10多年的核心啟動后，改善新盤預計短時間內都不會少。

屆時如何定價，去化如何，會不會背刺近年的存在溢價的改善項目，都存在很大不確定性。

對于一個新盤，未來二手的定價，無非是市場供需決定，這幾年不少看上去沒有多驚艷的改善盤，二手溢價極高，其中最大的紅利就是斷供。

如果后續鼓樓接連開啟供應，那些5W左右，破千萬沒有稀缺資源的改善盤，二手要如何保值，相信會是一大難題。

盤點總結

對于上海西的兩個純商，從目前消息面和備案數據來說，表現都相對優秀，當然里面也存在價格水分，以及后續是否能延續的問題。

對于有意向市區的改善購房者，建議以預算做好區分，600W是改善，1000W也是改善，只不過這里面的側重點差異并不小。

如果以一個高總價買入一個偏地緣的改善盤，未來二手的流通性和保值都存在問題，改善≠保值，或者≠保值更簡單，如果出現價位和樓盤定位偏差，相反更容易出現貶值。

至于近年的部分改善二手溢價，也基本得利于斷供。

如今土地供應的預期已經打開，官方也回歸主流，順應推出優質純商，未來的二手市場，改善的保值難度并不會低于剛需盤。

對于購房者，有意向改善新盤，建議多思考再下手。