這幾天位于晉安區(qū)的南湖舊屋區(qū)，正式啟動征收，這幅200多畝的巨型舊改，相信不用多久就能上架土拍，預(yù)計會對整個東區(qū)都產(chǎn)生影響。

在思考前，位于東二環(huán)的頭部改善盤，建發(fā)養(yǎng)云，終于在二手平臺出現(xiàn)成交案例，通過網(wǎng)友相對真實的數(shù)據(jù)提供，來看看這個網(wǎng)紅盤。

成交案例

211平，精裝中層，單價5.2W，總價110W，掛牌1380W。

對于這套房源，主打西側(cè)的鶴林公園景觀，配合觀景的戶型設(shè)計，可以算的上養(yǎng)云獨有的樓王產(chǎn)品。

從網(wǎng)友分享的數(shù)據(jù)來看，這套房源此前就在抖音有播主介紹過，掛牌1380W，與成交案例完全吻合。

樓層在9樓，查看備案數(shù)據(jù)，不確定是3、8號樓。

不過從備案價來看，兩棟樓沒有太大差別，備案單價4.2W，總價890W。

對于建發(fā)養(yǎng)云而言，由于當(dāng)初開盤雖然精裝備案，不過依然有額外的精裝捆綁+車位，其中面積越大，樓層越高，加價越多。

按網(wǎng)友提供的數(shù)據(jù)，額外加價150W左右+車位（35W）。

按房源成交計算來看（不考慮車位），原值：890+150+20（辦證2%+維修基金3W），1060W。

項目2021年上半年上市，時間也過去3年，按照目前成交1100W對比來看，對比原值貴40W。

從這套樓王房源來看，如果套入保本利率公式，3年最少10%以上，利息大概90W左右。

很明顯沒有保本成功，二手成交基本就是原價出售。

這套房源當(dāng)初掛牌1380W，單價6.5W，如今成交直接降價280W，單價降了1.3W，可以說水分極高。

從項目的掛牌來看，均價5.5W，部分中高層房源，掛牌單價基本都在5.5-7W。

近期二期也開啟交房，僅幾天就已經(jīng)出現(xiàn)二手掛牌，可以說出貨意愿不低。

不過如今這套成交，還是項目最有園林特色的中高層房源，可以說直接把二手溢價掛牌打崩。

除了這套成交案例以外，網(wǎng)友還分享過其他案例，都是相對真實的數(shù)據(jù)，近期有一套205平的房源。

這套房源位于社區(qū)中央，樓層是5樓，按備案價來看772W，當(dāng)初加價145W左右。

相當(dāng)于原值：772W+145W+18W(辦證)，935W。

雖然中介報價950W，不過網(wǎng)友分享，實際價格920W。

截至目前這套，已經(jīng)虧本的社區(qū)低樓層房源，還未成交。

相比于帶景觀的特色房源，最終接近原價出售，養(yǎng)云其他大戶型房源，要想原價出，難度也不小。

除了這些200+的房源外，網(wǎng)友還分享一套之前成交的147房源，595W成交，有實際成交截圖為證。

房源位于2層，精裝備案3.2W，總價475W，網(wǎng)友分享加價后+辦證，原值540W左右。

這套房源對比成交，差價55W，按照3年最少10%保本率計算，勉強(qiáng)保本。

二期房源

對于建發(fā)養(yǎng)云，當(dāng)初房企2.8W樓面價拿地，最終售價4.3W上市，通過小高層板樓+房企的新中式風(fēng)，可以說得到市場極好的認(rèn)可。

隨后項目二期開盤，配置3棟人才房，售價比一期還高。

近期二期交房，已經(jīng)掛出一套同樣大面積的觀景產(chǎn)品，贈送2個車位，1299W，單價6W左右。

對于這套房源，從數(shù)據(jù)來看，11#西端頭，按照中樓層，同樣選取9層做參考。

備案單價4.3W，總價956W，二期加價比一期還多，按照170W計算，加上兩個車位預(yù)計50W。

實際原值：956+170+50+22(辦證)，1200W。

這只是大概的計算，可以發(fā)現(xiàn)二期的樓王房源，雖然交房即掛牌，1300W看上去好像是天價，但是對比實際購入價，其實連利率都沒跑贏。

對于二期來說，由于人才房存在，實際的改善氛圍更差，目前一期同樣的觀景戶型，已經(jīng)5.2W成交。

很明顯二期這套房源，不出意外，也是要低于原值成交。

項目分析

通過網(wǎng)友的數(shù)據(jù)分享，以及項目的價格差異，可以發(fā)現(xiàn)這個位于東二環(huán)公園邊的改善盤，147、175、205的三種產(chǎn)品定位。

從最終的成交價格來看，低樓層的147保本率最高，剩余的高層房源，由于單價高，加上額外加價也更多，最終保本都偏難。

這個也是最常見的鳳尾雞頭，也正是因為項目面積跨度過大，對于整個項目的定位依然只能用改善盤定義。

對于項目的頭部，205平米的房源，養(yǎng)云有兩種布局。

很明顯主流的四開間朝南，更符合常規(guī)選擇，不過項目依靠公園做主打，雖然客廳存在西曬，不過對于破千萬的產(chǎn)品，特色依然是最大賣點。

從二手目前掛牌和成交來看，西側(cè)的觀景戶型，保值率也高于主流的布局。

從一二期的表現(xiàn)來看，二期由于人才房較多，對于這種改善盤存在較大影響，特別是175、205的產(chǎn)品，總價已經(jīng)在750-1000W，很明顯非純商的屬性，殺傷力過大。

按照目前的成交走勢來看，一期部分房源勉強(qiáng)保本，大部分原值或者略虧，對于二期基本都要虧本出。

對于這個網(wǎng)紅改善盤，從交房表現(xiàn)來看，算是福州近年沒有大翻車的項目，不過整體房源不少，加上當(dāng)初熱銷也帶來不少投資客。

交房后整體極高的溢價掛牌，最終也同其他新盤一樣，掛牌都是虛高。

如今可能如同網(wǎng)友評價一樣：頂尖房源5.2W成交，其他房源5W以上都是殺豬。

盤點總結(jié)

從以前的板塊上下游定價影響，再到如今房源上下游影響，當(dāng)無法定位一個樓盤的價格體系之時，確實一些成交案例，可以短期內(nèi)，更好的揭開實際價格。

當(dāng)然對于養(yǎng)云業(yè)主而言，雖然目前無法做到保本，不過對比當(dāng)初同期的其他改善盤，其實也已經(jīng)算是最優(yōu)選。

比如當(dāng)時最好的PK對象，位于五里亭的綠城桂語映月，當(dāng)初售價也要破4W，如今價格下跌，去化艱難。

近期二環(huán)內(nèi)的南湖舊改啟動，最直接的打壓就是該盤。

從板塊的客源選擇來說，五里亭、王莊，可是強(qiáng)關(guān)聯(lián)的上下游關(guān)系。

屆時上游天量供應(yīng)，對于下游的五里亭周邊，特別是改善盤，可以徹底宣告死亡了。

對于這個當(dāng)初加價上車的改善盤，如今房企已經(jīng)撤退，后續(xù)二手掛牌，預(yù)計會有驚喜。