8月初剛發完一篇高新區二手價格走勢的文章，整個板塊價格下跌趨勢嚴重，時間來到9月，榕發哥發來中海最新的成交，又一次刷新新低，下面聊聊。

中海寰宇天下

2023年8月25日，二手成交89平，中層精裝，單價1.85W，總價165W
2023年2月21日，二手成交89平，中層精裝，單價2.18W，總價195W

分析：對于近期成交的這套案例，并非特殊樓層，戶型也不是特殊的改善大面積，是相對匹配板塊客源的90平三房。

對于這個戶型特色在于客餐廳南北通透，劣勢在于其中一房采光和面積偏差。

為了更好的對比走勢，直接選擇同樣戶型布局，半年前成交還要近2.2W。

半年時間，這個匹配地緣需求的戶型，直接跌3.3K，總價跌了30W。

2023年8月24日，二手成交126平，高層精裝，單價2.33W，總價295W
2023年2月21日，二手成交126平，高層精裝，單價2.70W，總價344W

分析：近期成交還有其他戶型，為了避免被個別成交拉低影響，以126平這套，成交依然高達2.3W的為例。

去年項目成交了一套單價達到2.7W，這套帶車位，實際單價會更低一些，大概2.6W左右。

從數據來看，一年半時間，同樣的高層精裝大戶型，單價下跌3K左右，總價跌50W。

2023年7月15日，二手成交111平，中層精裝，單價1.92W，總價213W
2022年9月17日，二手成交108平，高層精裝，單價2.54W，總價275W

分析：近期最先跌破2W的非低層房源，此前盤點過這套，回顧一下。

對比2022年，面積和布局類似的成交高位案例，差價達到6K，總價下跌62W。

對于這個高新區的天花板項目，從2021年開始，非低層的單價都保持在2.2W以上。

2022年高峰期，89平的三房，成為高價代表，成交都在2.5W左右。

可以說一個項目直接撐起了整個板塊的空間，也確實引起了很多爭議。

對于項目而言，算的上大盤，整體的掛牌量也不算低。

不過在巔峰期，89平的房源，依然存在控盤的跡象。

時間來到2023年，高新區二手持續走低，樓市熱度下滑后，整個項目開始價格松動。

從一開始89平跌破2.3W，再到后來111平跌破2W，再到目前89平跌破1.9W。

這些跌破，全部都是非低層房源的價格。

可以說這個天花板項目，不僅僅是價格下跌，而是崩盤了。

這里面樓市等影響因素很多，不過能在短時間內造成如此大的差價，除了二手急出等原因外，當初的高價，存在極大的炒作可能。

此時，對于高新區而言，當天花板項目出現價格崩盤后，整個板塊價格體系會被重新定義。

這樣的案例不少，比如此前的南二環，中駿世界城璟悅的一個特價，直接打垮了整個價格體系。

對于南二環來說，還能用房企債務危機做解釋，對于目前的中海，可能找不到過多理由了。

此時回顧項目的成交案例，突然發現差不多的總價，一年前后的選擇差異。

去年，只能買個小三房，中間戶，南北不通透。
今年，能買大三房，端頭，南北通透。

萬科又一城

2023年8月9日，二手成交122平，高層精裝，單價1.73W，總價213W
2021年7月12日，二手成交121平，低層精裝，單價2.23W，總價272W
2020年12月27日，二手成交122平，高層精裝，單價2.09W，總價255W

分析：近期萬科又一城成交一套大戶型，以1.7W的單價刷新近年新低。

對于成交房源來說，位于項目南側頭牌的十字樓。

對于這個成交案例，由于歷史沒有同樣戶型的，找了同樣頭牌的其他戶型案例，前2年，成交單價都在2-2.3W左右。

對于頭牌的樓棟，主打就是旗山湖景，戶型相對來說布局比較凌亂，個別戶型存在南北向的采光等問題。

對于本次成交的這套，戶型布局相對方正，硬傷在于這個面積只有三房設計，湖景加持度也一般。

從目前二手掛牌來看，這個布局的掛牌，打出的標題都是旗山湖，精裝大三房，單價1.87-2.07W。

可能這種大戶型特殊樓棟的特價，對于市場而言，還能用其他理由解釋。

對于項目與中海一樣，主打的地緣同樣是剛需產品，選擇這個產品為例：

2023年8月24日，二手成交71平，高層精裝，單價2W，總價143W
2023年4月19日，二手成交71平，高層精裝，單價2.32W，總價165W
2023年3月7日，二手成交71平，低層精裝，單價2.32W，總價165W

分析：對于近期成交的小戶型，高層精裝2W，對比4個月前同樣的戶型成交，下跌3K，總價跌22W。

前幾個月，這些小戶型成交還高達2.3W，部分還是低樓層。

對于項目而言，同樣定位高層大盤，坐落在旗山湖北側，算是一線湖景盤，周邊以公建為主，一直以來，二手價格都低于中海寰宇天下，可以說是高新區的千年老二。

從價格走勢來看，此前幾個月高新區大部分項目都開始下跌，萬科又一城的整體走勢相對平穩。

不過從8月的成交案例來看，雖然沒有中海下跌那么夸張，不過依然出現2-3K的下跌。

這里面更多還是受到板塊降溫影響。

對于項目而言，開盤多年，不過在2020年三期再次領證上市，當時限價嚴重，均價1.67W上市，與二手2W+的房價倒掛嚴重。

可以說是當時福州最典型的倒掛盤，面對限價房企采取所謂的線上選房。

從當時的投訴來看，采取捆綁車位19W/個，全款優先的規則，開盤當日即日光。

綜上，當時那波倒掛，看上去是保護剛需，實際也是成全了真正的投資客。

從3年時間來看，計算看看這個倒掛盤，還賺多少？

以這次成交的71平，高層單價2W做個參考：

對于備案價，由于是32層的高層住宅，高低層存在價差，同時項目采取面積越小，單價越高的規則。

以備案價截圖為例：

2601單元，東端117平，單價1.59W
2605單元，西端68平，單價1.85W
2604單元，中戶71平，單價1.9W

從數據可以發現，這個樓盤與常規的定價差異非常大，如果在算上捆綁的19W車位。

目前二手車位，成交5W一個。

相當于，71平高層，實際購入單價：2.1W。

如果再算上辦證，利息等支出，三年時間保本15%最少，相當于2.4W保本。

很明顯從成交案例來看，當初的倒掛盤，不僅僅是沒有保本，而是虧本出售。

當然從備案價格來看，出現這樣的情況，主要原因還是在于這個小戶型當初定價過高，加上捆綁車位帶來的溢價也更多所致。

當然對于其他100平，單價相對更低的房源，雖然實際單價1.8W左右，不過3年時間，按目前的成交走勢來看，也基本是保本邊緣。

綜上，此時回顧當初這個倒掛盤，看上去差價空間極大，不過從實際的備案明細來看，情況可能出乎很多人的意外，這也是日常買房中對于信息攝入時的判斷。

每個項目，每個樓棟，每個房源，真正的價格，以及最終的二手價格，都存在很大出入。

有的看上去好像沒賺，實際賺了不少，有的看上去好像賺了，實際可能是虧了。

盤點總結

近期樓市政策頻出，首套20%首付比例全面鋪開，對于當初閩侯的這個特色，如今也蕩然無存。

板塊多年的撤縣劃區，依然沒有動靜。

對于高新區目前的處境，整體的樓市都處于下跌中，不同于部分板塊以下游盤大跌為主。

板塊的天花板，在近期短時間內，出現極大幅度的單價下滑，這里面的影響范圍可謂牽連甚廣。

此時最好的套入，就是此前養云看公園的房源，以5.1W成交，直接定義項目的二手空間。

對于高新區，如今中海89三房，以1.85W成交，對于其他項目，超過1.8W，可能都是網友所謂的殺豬。

不過對于高新區，兩個橋頭堡位置的大部分次新，二手掛牌都在1.8W以上，此時會發現這局面略顯尷尬。

是中海不配，還是高新區不值？