今天福州又發布樓市利好政策，這短短1周時間，利好政策不斷，正好蹭個熱度。

認房不認貸

根據通知，福州市將從2023年9月14日起，實施“認房不認貸“政策。

一 、居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在本市申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房貸款政策。
二、 家庭住房情況由不動產登記部門根據居民家庭申請或授權，提供查詢服務并出具查詢結果。

來源福州日報

分析：對于認房不認貸，最直接的影響，這次的存量房貸利率調整，其中因為異地房貸被認成二套的，可以向銀行申請，調整房貸利率。

對比此前二套的利率加點，如果符合的購房者，相對來說能節約不少利息。

除此之外，就是有利于異地購房者入榕購房，給予了一定的扶持。

取消限購、限售

9月11日，福州發布取消限購、限售。

一、優化購房服務流程。在本市鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區范圍內購買商品住房（含二手住房），不再審核購房人資格。
二、優化住房上市條件。在本市鼓樓區、臺江區、倉山區、晉安區、馬尾區范圍內的商品住房（含二手住房）取得不動產權證后可上市交易。
本通知自下發之日起施行。本通知下發之日前與本通知規定不一致的，以本通知為準。

分析：對于這個政策的調整，沒有蹭到熱度，今天順便聊聊，這個政策算是壓箱底的一個。

最簡單的利好就是放寬了進場資格。

按照以往的走勢，這樣的政策出來，樓市應該會有一定的刺激。

目前看可能難度不低。

最好的類比是2021年的放開落戶，直接帶了一波熱度。

不過兩個時間點的外部環境差異較大，當時福州周邊地市，不少都在漲，倒灌福州市場。

福州當時放開落戶，直接迎來周邊地市，已經吃到紅利的購房者。

目前不管是周邊地市，還是更廣的全國城市，都是低迷。

可以說這個催化劑，按效果來看，不會立刻引起太多反應。

其中限售放開，是否會帶來一波二手掛牌，可能也是一大關注點。

降低存量房貸

9月11日，四大行發布存量首套個人住房貸款利率調整的公告。

1、2019年10月7日之前的貸款，按照LPR+0(如果當地下限更高，按當地下限)
2、2019年10月8日至2022年5月14日，按照LPR+0(如果當地下限更高，按當地下限)
3、2022年5月15日之后，按照LPR-20(如果當地下限更高，按當地下限)
對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，將統一通過批量調整的方式進行調整。

分析：在銀行發布政策之前，最大的關注點就是2019年10月之前的這部分房貸，因為當時福州的利率下限是7折，如果按這個下限，會修改很大，比目前-50點還多。

從最終的結果來看，降低存量，有一定力度但不算非常大。

2022年5月之前的，福州全部都是按照LPR+0調整，后面按照LPR-20調整。

這里特別說明，調整特指加點部分，高峰期加55到65點的購房者，100萬商業貸，一個月能節約458左右。

當然9月25日調整，也只是調整加點，由于今年存在降息，所以LPR4.2，預計大部分要到明年一月才會享受。

個人感受

近期福州關于樓市的事件不少，近期鼓樓臺江，全面啟動舊改，力度是空前的。

不過從舊改政策出發，依然是原地安置為主，看不到棚改貨幣化以及所謂的房票制度。

從市場的激活來看，還是差點意思。

大面積的市中心供應，在目前市場，如果沒有熱度帶動下，反而會壓制整體的定價。

這幾年也不再預測樓市走勢，因為情緒太低迷。

不管是土拍、還是網簽、數據都不理想。

回顧近期：低利率、不限購、不認貸，可以說能出的政策都出了。

政策底可能是到了，但是市場底在哪？

現在還有幾個人看到這些政策，會感到躁動？

對于福州后續走勢，最簡單的做法，不用看別人怎么說，看土拍、看網簽、看一線、強二線，有異動再行動，完全來得及。

做個類比，近期除了房地產，股市也做出很大刺激，降印花稅、限制減持、收縮IPO等。

最后的走勢，還在原地，網友還喊出，不然把印花稅加回去。

這就是目前的形勢，沒有信心！

2020年底，我覺得2021年可能會小反彈，2021年底，我覺得2022年底可能會反彈。

2022年底，我覺得我沒資格覺得了！

2023年，大家覺得如何？